小产权房网前天有个粉丝在分答上问我：手头已有两套房，一套自住，一套租金低供，现在还贷压力有点大，但手握一部分现金，在深圳购房已无名额，也不能再贷款。就想在沙井、坪山、平湖这些地方一次性付款买个小产权房，用做长线收租。后来沟通之后，这个问题又变成了：同样差不多的价格，也都只能一次性付款，是在深圳沙井龙华买小产权房好，还是去中山买商品房好？
这个问题很有意思，如果未来房价继续温和上升，限购限贷继续执行，的确会出现这样的比较。但也有点难住了我，因为比较之后发现，短期各有利弊。
我给他的建议是：1、先还掉一部分贷款减轻月供压力。2、中山的商品房和深圳的小产权房，短期内都存有变现不确定的风险，都不算是好选择。3、如果非要比较，基于综合回报考虑，优选东莞，次选中山，深圳小产权房，后选小产权。
事后觉得不过瘾，尤其是今天看到一则新闻，说是国土部、住建部一起出政策：防止小产权房通过不动产登记合法化。就想多写点做个比较。
我之前一直呼吁，给小产权房有条件转正，是缓解深圳房屋紧缺的最好手段，要比大拆大建更经济，更节约能源。今天看官方口风，不知何年何月能等来。
一次性付款条件下，讨论小产权是不是比较好的投资标的，结论还是很难说。
小产权房有个大优点：租金回报率高（因为售价低）。很多人也是冲着这个去的。比如在沙井，1.2万左右可以买到较好的小产权房，深圳小产权房，租金做到30多块/平米，小户型的话，回报率做到45%，比回报率不足2%的商品住宅好多了。
但小产权房的风险更多。这里首先破除一个认知误区：并不是所有的小产权房都是非法的。在西丽、沙井、松岗、龙华等地，不少村委统建楼不但报建手续齐全，而且有些还有社区有花园，楼下有商超，更有一些可谓是“地铁上盖”。这些房屋不同于惯常印象中的脏乱差的“违章建筑”，它当然不能交易，但并不是非法。这样的房屋，并不存在被强拆的可能。但也因此，也不存在可以博旧改拆迁的暴富效应。所以，想通过买这样的小产权房博拆迁、博转正，其实并不那么靠谱。
小产权房真正的风险我认为在于两点：不能用杠杆、产权受限流动性弱（交易安全无法真正受保障）。这两个风险共同导致了一个结果：接盘者弱，涨幅受限。
我身边恰好有一位朋友是石岩本地人，2009年花了600多万买了两栋村委统建楼，每栋7层半，2000多平米，单价3000左右。每月总租金约4万多，按年50多万（租金回报率做到了9%）。拿到房子后，做了装修贷（据说本地人才可以）。持有到2016年，以每栋大约600万、单价5000多块卖掉了，下家一次性付款。
加总计算，不扣成本（装修费、税费、人工、管理费、贷款等费用支出），7年下来，房价升值约1倍，租金收入400多万，整体回报率约170%。如果扣掉成本，要掉不少。
和深圳商品房相比，小产权房的租金回报率是高，但是涨幅远远不及前者。如果要加上资金杠杆率，也不及东莞和中山的商品房。
放几张图，看一下。
中山房价在2015年之前，都在6000以下，但政策放宽和都市圈利好，刺激了房价觉醒，爆发力突然增强。像火炬开发区的价格，涨了2倍。
东莞的价格不从2009年算，从2012年至今也翻了倍。松山湖涨幅在3倍左右。
那么，现在，买中山的商品房，短期内也会存在接盘者弱的问题，也同样不能用资金杠杆了。又该怎么比较。
我们看房产投资，不是单看一点，而是综合回报，房屋升值预期+租金回报+变现能力。
从区域概念、产业人口、交通条件、房地产供求、安全性、变现能力、质量和管理多个角度看，我认为沙井的小产权房和中山的商品房，深中通道开通前都差不多，长期中山更有优势。
概念和产业人口：沙井得益于大空港的概念和深圳整体产业西移，会发生区域基本面重估和人口置换，房地产前景不错。但中山也得益于大湾区概念、深中通道以及深圳的产业人口转移利好，前景也不错。
交通改善：从交通条件看，沙井优势更大，好几条地铁线。而深中之间暂只有一条通道，开通也要等好几年。
安全性和融资变现能力：小产权房本身的产权风险，会形成对冲，价格越高越不容易变现。这一点商品房优势大，虽然同样是不使用资金杠杆，但商品房的接盘者可以用杠杆，还是会比小产权房更易变现。另外，即使都不变现，商品房也可以抵押再融资。
质量和管理：商品房占优。
价格爆发力：商品房占优。因为可以使用杠杆撬动，一旦价格觉醒或货币政策放宽，商品房价格就会显示出更大的爆发力。而小产权房价格上涨更多是基于城市经济增长或者通胀表现。
所以，综合比较，我还是偏向选择中山距离深圳最近区域的商品房。如果是条件都差不多，安全性和退出能力还是第一位的。当然，如果你只考虑长线收租不考虑其它，那就做好心理准备再买入。
整体上说，可以给出几个判断：
1、小产权房租金回报率较高，跑赢通胀没问题。但更适合稳健型或者大额投资者，基于保值的需要更胜过升值，也更有社会资源。（当然，据说小产权房的买家里面，有一些属于资金来源不可描述的买家）。但对于资金量比较小的散户，没必要玩这种游戏，综合回报率并不划算。
2、小产权房价格虽然低，但低有低的逻辑。小产权房是一只高分红无法解禁的限售股，不能贷款不能合法转手无法律保障。算不算资金杠杆，拉长点时间看都涨不过商品房。
3、注意导致小产权房热的政策风险：小产权房热，一个原因是限购限贷政策，逼迫住宅资金流出，这一点类同商务公寓热。一旦未来限购限贷政策取消，形势就会逆转。
4、和临深相比，沙井的小产权房也好，中山的商品房也好，都差不多，硬要比较，还是中山偏好。若果更优选择，不如到东莞临深片区去淘优质二手房。基于上述指标，东莞和深圳的交通改善进度远胜于中山，3年内看得见摸得着，稳定性更好。只是现在价格稍微高些，需要花时间去淘笋盘。
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