小产权房网春节假期归来，深圳的楼市到底是冷是暖？
按照一月份官方数据，深圳新房均价5.5万/平，微微跌了0.03%。然而遍地是豪宅的南山，新房均价破11万/平。
为了给大家更直观的感受，楼校长挑选了七大片区近期或将入市的热盘进行实地探访，看看能否在其中找到答案。
踩盘小结
从大年初八开始，楼校长走访了宝安福永沙井、南山、福田、罗湖、龙华、龙岗、坪山片区的21个热盘，历时3天。
相较于往前的“探春”，今年节后的踩盘可谓是速战速决史上最快。即使临近开盘，大多数楼盘依然没有样板房可看，楼校长表示踩得很没feel。以下是楼校长总结的三大现象：
现象一 售楼处要啥没啥，销售谨言慎行
在楼校长走访的21个楼盘里，有5个售楼处大门紧闭。而剩余开放的16个楼盘中，绝大部分都没有样板房、户型图、楼盘资料。一些项目则是此前已开过样板房，但新政后严查关闭样板房至今未重新开放。
而现场销售也是谨言慎行，除了基本的项目情况介绍，关于具体节点（样板房和开盘时间）、预计售价甚至是户型面积的相关情况，都捂得严严实实不愿透露半分，一律表示预售证拿到之后才会开始宣传。就连部分3月份即将入市的楼盘，连户型大小都声称还没确定。
看来即使104新政和稽查局严查已过去四个多月，深圳新房的后遗症却依然明显。
现象二节后到访情况不算冷清，多是本地客户
大部分楼盘春节期间都有安排值班，村委统建房，但根据现场销售口径假期看房的客户并不多。而节后陆陆续续到访客户增多，楼校长工作日在现场也遇到了三三两两前来看房的购房者。楼校长在部分楼盘的客户来访登记本上也看到，来访情况较好的日均有十几批客户。
此外，不管是关内中心区域还是关外偏远地区，本地客都占了大多数，且对片区认可度更高，福永沙井片区尤甚。不过这或许也跟项目未大范围宣传有关，在低调阶段只有依靠本地客户来访。
然而即使来访情况并不那么冷清，据大部分销售透露，目前购房者还是以观望心态居多。
现象三近期入市公寓居多，受投资客和二套置业青睐
楼校长现场探访中敢透露大概节点的楼盘非常少，而预计近期即将入市主要还是公寓居多，比如万科臻湾汇、招商中环、龙光玖钻、恒大时尚慧谷等。
而这类公寓产品中，依然不乏投资客和二套置业者的身影。楼校长在踩盘期间，在不同的楼盘都遇到了几位想买给父母居住的购房者。考虑到名额和首付的问题，公寓对于二套置业者显然更加“划算”。其中一位购房者就表示，二套首付要七成，而公寓只需五成，价格相对周边住宅产品也低些，因此更偏向公寓。（楼校长温馨提示：这类型购买公寓自住的，大部分都是有好几套房的土豪科科。）
七大片区热盘实探
南山
01
万科臻湾汇
深圳湾超级总部基地
臻湾汇位于深圳湾超级总部基地西侧，目前除了万科深铁项目、中信商业项目进驻超总基地，招商、天音也已进驻。项目占地面积6.8万平，建筑面积47万平，分东、西地块开发，首期推出西地块。项目目前蓄客量超过1000批次，1月份已经暂停接待新客户。
项目位置：南山区深湾一路与白石三道交汇处（地铁2号线红树湾站上盖、靠近地铁9/11号线红树湾南站）
推盘节点：项目西地块F栋于1月24日批准备案，根据规土委规定，10个工作日内必须对外销售；目前项目未出样板房。
户型套数：西地块由6栋高层围合而成。
A、B、E栋为250平拼250平的大平层，共216户；C、D栋为250平拼310平的大平层，共76户，AE栋均为3.3米层高，一层两户，精装交楼。
F栋为76平和85平的办公soho产品，共216套，4.5米层高，6梯12户。毛坯交楼，由业主统一委托装修。
备案价格：均价13.6万/平，价格区间10.820.2万/平。
周边房价：二手住宅如红树西岸、中信红树湾目前售价为1015万/平。
02
恒大天璟
南山高端商务公寓
南头高端商务公寓，周边有前海蛇口自贸区、蛇口网谷、后海总部基地、太子湾等。总建面15.2万平，由两栋超高层公寓和2万平商业组成（地上45层，地下3层）。客户以南山为主，投资客居多。春节后第一天日均10来批客户，节假日看房的比较少。
项目位置：南山区南海大道和登良路交汇处（未来跟9号延长线南油站无缝接驳）
推盘节点：目前具体节点还没确定，南塔已建到20多层，预计2019年中旬交楼。（2015年的地，40年产权）
户型套数：首推南塔638套LOFT精装公寓，面积为6484平2房和96104平3房（一层面积，买一层送一层）。18户11梯，全通燃气，有生活阳台。
周边房价：目前同类公寓产品有凯德公园一号、前海枫叶大厦、佳兆业前海广场等，售价在78万/平；住宅有深圳湾公馆，目前均价14万/平。二手住宅都在10万/平以上，租金1房45005000元/月。
福田
01
万科瑧山府
安托山豪宅
项目一期北地块占地3.2万平，建面17.5万平。周边教育资源优质，规划有福田区政府牵头，红岭教育集团入驻的安托山小学，初中则是深圳高级中学初中部。项目客户主要来自福田、南山，为3050岁以上的购房者，换房、改善型居住需求是项目的主要客源需求。
项目周边还有安峦公馆、天健公馆等新项目建设、待售中。区域西面紧邻安托山公园，政府欲将其打造成为拥有33个国际顶级博物馆群落的生态公园。
项目位置：福田区安托山六路与侨香五道交汇处（距离北环大道直线距离200米，地铁2、7号线安托山站）
推盘节点：预计2月底开放样板房，预计3月底4月初开盘，首推一期北地块，二期南地块香蜜府暂无计划。
户型套数：一期北地块共7栋住宅、2栋公寓，15栋每栋41层，位于边角位的6、7栋每栋38层，两栋公寓每栋3层，总套数556套。
其中，两栋公寓为36套80平loft公寓，不面对投资客，只面向小区业主出售，用于业主工作室或家人居住用房；17栋为520套240平、250平的大平层住宅，品字形结构，3梯2户。
周边房价：锦庐花园二手房价格约在10万/平以上。
02
万科瑧山道
香蜜湖半山豪宅
项目为兰江山第二期，占地6万平，二期建筑面积7.7万平，有独立的停车场出入口，但是与小区一期共用园林。目前，项目的客户基本都是高净值购房者，深圳小产权房网，来自福田、南山、后海、深圳湾等片区，客户年龄段在3040岁以上，个别买给家族中年轻一代，一般做家族自住用途。
项目位于香蜜湖半山生态控制线南麓，是该片区内最靠区域内侧的楼盘，虽绿树掩映，但交通耗时也较长。除项目外，区域内还有万泽云顶香蜜湖、山语清晖、栖棠映山3个项目。
项目位置：福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北（目前仅有与北环大道一个出入口，毗邻福龙路，靠近地铁2号线香梅北站/香蜜站）
推盘节点：目前暂时只接受电话登记，预计3月份开放样板房、开盘。
户型套数：瑧山道为兰江山第二期，共有2栋高层5个单元，其中5栋3个单元，6栋2个单元，共378套房源。
5栋户型为176平、180平4房，层高3.15米，2梯2户，精装交楼，5A单元20层，5B、5C单元21层；
6栋为楼王单位，户型为307平、318平大平层，层高3.3米，3梯2户，毛坯交楼，共21层，其中307平有84套，户型朝西南，可看塘朗山。
周边房价：周边毛坯次新房价格约在8万/平左右，位于同一片区的万泽云顶香蜜湖、山语清晖、栖棠映山都已交楼。
03
安峦公馆
安托山高端住宅
安托山片区高端住宅，占地1.4万平，建面8.3万平，由AF栋6栋楼组成，其中2栋为住宅，4栋为办公楼或公寓。楼盘小、花园小，住宅少与其主打的豪宅气质有些不符。
春节期间有销售值班，但现场销售与楼盘价格一样“孤高冷傲”,对客户爱答不理的。楼校长踩盘期间亲眼目睹，一位中年体面大叔请销售帮忙介绍，但拒绝登记名称及电话号码，销售就放弃接待讲解，继续低头玩手机。
项目位置：福田区香蜜湖侨香三道（安托山地铁站A出口）
推盘节点：样板房开放及推售节点未定，视预售证的时间点而定。
户型套数：264套125165方35房，公寓未定
预计售价：未定。项目带豪装出售，根据政府年初的限价令，明确合同价格不含精装修成本，装修款要一次性给到，客户首付压力大。
周边房价：周边二手房价格约812万/平，如雅福居8.9万/ 平,锦庐花园12万/平。（个盘二手房价格参考链家网）
罗湖
01
招商中环
笋岗众多旧改项目之一
招商中环总建面约50万平，规划有约11万平高端公寓、约23万平国际级写字楼、约5万平商业。项目位于笋岗片区，目前招商、华润、宝能、深业、物资、中洲等大牌开发商都进驻该区做旧改项目。未来这片老仓库区将变得高楼林立，成为深圳的商业金融中心，物流园区和都市创意总部基地。
项目位置：罗湖红岭北路与梅园路交汇处（7、9号线双地铁红岭北站）
推盘节点：营销中心及样板间开放中，预计3月底左右开盘
户型套数：首推180多套81128平23房公寓，带装修，通燃气
周边房价：该片区老旧小户型楼房较多，均价5万左右。
02
向西雍睦豪庭
罗湖成熟商圈
位于罗湖成熟商圈片区，距离万象城、老街、国贸都很近。紧挨项目有一些旧改地块，北面地块已被华润拿下，南面紧挨项目的2个地块正在洽谈中。项目占地8万平，是一个集住宅、商业、公寓为一体的综合体项目。交通便捷，周边有1/2/3/9号地铁线。
项目位置：深南路南侧与春风路交汇处向西村旁（2号线湖贝站、9号线向西村站）
推盘节点：营销中心已开，样板房暂未开放。预计上半年开盘，具体时间待定。
户型套数：共推77146平24房毛坯住宅，共240户。建筑左侧为2梯4户，右侧为2梯6户。 车位比1：1.15。项目一整栋公寓已打包售出，将成为希尔顿酒店。
周边房价：老旧二手房多为45万，罗湖新房房价710万。如深业东岭7.3万，中海天钻10万。
宝安
01
华强城
福永大型综合体
11号线塘尾站上盖物业，离新会展中心只有34公里，80万平大型综合体，规划有大型商业、写字楼、人才公寓、高档住宅及回迁房。周围生活配套和整体环境有待完善，附近有塘尾工业园，工厂运行会产生大量废气废物。目前到访客户以周边自住客户为主，南山福田客户为辅。春节期间来访情况尚可，去年45月开展示中心，目前登记了1000多2000批客户。
项目位置：宝安大道和凤塘大道交汇处（11号线塘尾站B出口）
推盘节点：新售楼部、样板房开放及推售节点未定，视预售证的时间点而定。
户型套数：项目分为三期开发，一二期为住宅、底商及幼儿园，三期为大型综合商业、公寓、写字楼。其中住宅高3033层，总户数约3645户，梯户比为2梯3户、2梯4户。一期基本已封顶，共10栋15座房源，约1800套住宅，72160平25房。
预计售价：现场销售称可能会卖到4万/平左右。目前周边二手房价格约3.84.5万/平，如中粮凤凰里约4.24.5万/平。
02
华侨城四海云亭
沙井刚需住宅
楼校长从11号线后亭站H出口步行至项目约10余分钟，除项目自带2层商业外，周边无大型配套，距离天虹及京基百纳则需约10分钟车程。自带幼儿园，带沙井中学学位，小学需等区域最新小一报名政策出炉后才能确定。
目前项目接近封顶，原计划2016年要入市，但最终卡在区域城市更新办，暂未转至国土局批复。104新政后至今，宝安除华盛西荟城外，未有其它项目获得预售证。
现场销售预计5年内2万套商品房，基本都是旧改，一块地都没拍过，以工业区和旧村改造为主。
项目位置：宝安区沙井大埔路与中亭路交汇处西北侧（11号线后亭站）
推盘节点：目前在等批预售证
户型套数：76128平24房，主力户型89平，7678平2房单位最受欢迎但量少，毛坯交房。C座和A座2单元属于回迁房，可售700多套，主推A/B栋。
预计售价：不会高于华盛西荟城（3.9万/平起，均价4.2万/平）
周边房价：春节前区域内华盛西荟城获得预售证，起价3.9万。由于四海云亭项目区位及配套均不如西荟城，故现场销售表示售价预计也不会高于其现售价。
周边几乎无二手房，以小产权房为主，3公里左右距离的万科翡丽郡二手房最高成交单价为4.6万/平，目前售价在4.3万/平左右。
对于沙井区域一二手房价格倒挂现象，现场销售认为主要是受政府限价影响。
客户情况：项目客户群主要以沙井本地客为主，宝安、南山区域为辅。刚需、改善居多、投资偏少。
楼校长2月4日当天，在现场未看到有顾客看房，场面冷清，销售表示春节前后，几乎无人问津，年二十六左右周围的店面基本关了，直至初七开开一部分。
03
星河荣御
沙井大型旧改项目
沙井大型旧改项目之一，步行12分钟左右可达马鞍山地铁站，分4个地块开发，1、2、3号地块10栋住宅和loft公寓，约1000多套，4号地块为市政公园。
除自带2.7万平商业外，步行约6分钟即可到达京基百纳。客户群体以本地客居多，现场销售表示新政后营销中心已关闭，几乎无接待客户，来电量也减少不少。
项目位置：宝安沙井路与沙中路交汇处
推盘节点：预计3月底4月初，目前正在申请预售许可证
户型套数：1000多套，89140平35房和4080平loft公寓
预计售价：参考周边价格
周边价格：旁边中熙香莎中央已是现房，但据说由于老板出事一直未入市。西荟城3.9万/平起，均价4.2万/平。二手房以小产权为主，万科翡丽郡售价4万/平多。
龙华
01
龙光玖钻
红山地王项目
龙光又一个地王项目，地处龙华中心位置，定位相对高端。项目总建面75万平（包括公园绿地和市政道路），集办公、商务公寓、10万平商业为一体。临近深圳北站，周边有在建的艺术购物公园红山6979、龙华三馆等。主要是福田南山龙华客户，龙华本地客对片区认可度更高，自住客较多。
项目位置：龙华民治街道中梅路与腾龙路交汇处（地铁红山站将与商业无缝接驳）
推盘节点：目前还未开放样板房，预计3月底开盘。预计2018年6月交房，土地产权40年。
户型套数：目前在建的05地块7栋公寓。首推2栋800多套公寓，分A座5368平3房（可能不带装修）、B座79107平35房，层高4.5米，应该会做成loft。共33层，5梯22户。
预计售价：销售对产品很自信，称售价肯定比周边高，将作为龙华价格标杆。目前新房和次新房比较多，如中航天逸、华业玫瑰四季、润达圆庭、水榭春天、绿景1866等等，售价大多在68万/平；同类公寓产品如星河传奇，目前售价在5.86.3万/平。
02
恒大时尚慧谷
大浪工改工项目
这是一个相对“奇葩”的楼盘。位于龙华区大浪，周边工业区众多。项目为产业配套住房，原先是工厂旧改，与商业公寓大致类似，产权50年，但只能以公司名义购买。节后到访情况比较可观，日均约10来批到访客户。附近没有大型商业配套，项目自带7000平商业；最近的地铁是还未开通的6号线大朗站，走路也要20分钟；但周边有十几个旧改规划。
项目位置：龙华区大浪福龙路北（羊台山森林公园旁）
推盘节点：预计3月份开盘，2月底开样板房。
户型套数：户型目前还未确定，面积都在80平以下，最小应该在450平。层高4.5米，带精装，有可能做成loft。项目共11栋，每栋13层，6000多套。其中1栋是回迁房，首推2、3栋，共1800多套。每层12部电梯，但粗略计算每层应该几十户。车位较紧张，配比是1：0.5。
预计售价：由于是产业型用地，售价会比周边住宅类产品低5060%。周边没有新房，也很少二手住宅。唯一一个新盘是悠山美地，均价4.3万/平。
项目要以公司名义买，销售称可注册空壳公司，2000元可搞定。因为是政府跟恒大合作的项目，所以可做到首付3成，贷款10年。规定持有5年才能转让，否则增值部分归政府所有。如果是公司股权转让更换税费大概2万，而直接转售税费高达20万。
龙岗
01
大族云峰
坂田精装现房
项目步行约12分钟可到坂田地铁站。目前已是毛坯准现房，精装交楼。周边暂无大型配套，后期自带商业。二期会建幼儿园和一所九年一贯制学校，此前业主有学位需求是带五和小学学位。
以周边客户及福田南山客户为主，自住需求居多。春节后，工作日看房客户约10批。楼校长当日在现场未偶遇真实看房客户。
项目位置：龙岗坂雪岗大道与永香路交汇处
推盘节点：年中56月份
户型套数：3号楼89平3房2厅2卫，5号楼79平3房2厅1卫和89平3房2厅2卫，6号楼120平4房和143平4+1房，共1100多套，100%实用率，89平单位房源占一半。
预计售价：销售表示不低于6万
周边价格：5分钟步行距离的碧桂园荣汇项目春节前获批预售证，均价6.8万/平，万科第五园二手房均价6万，最低5万多，4期复式约6.5万/平；珠江旭景佳园二手房均价4万多，诺德中央道万多。总体而言，二手房均价在46.5万/平。
02
碧桂园荣汇
碧桂园深圳第一个项目
碧桂园在深圳的第一个项目，拿地以来就备受关注。该项目为坂田工业区改造安居房项目，因此800多套住宅几乎都做成了政府安居房。户型格局较紧凑。LOFT“创想空间”公寓产品多在低楼层，户型仅一面有窗，视野不够开阔。现场听闻客户吐槽一个户型仅楼下有一个卫生间，而且浴室+厕所过于狭小。
项目位置：龙岗坂雪岗大道与中兴路交汇处(坂田地铁站B出口)
推盘节点：已拿预售证，顺销中，可按备案价直接购买。住宅6.56.9万，LOFT公寓5.86.8万，带装修交房
户型套数：住宅45套，102118平34房，2梯3户；LOFT公寓180套，4989平。
周边房价：同在地铁口附近的二手房，根据新旧程度不同，价格在3.5万6.5万之间。其中富豪花园还在3字头，十二橡树庄园二期卖到6万多。新房如荣君府公寓4.8万左右，住宅均价5.8万。
03
启迪协信深圳科技园
大型产城综合体
大运大型产城综合体，占地19.2万平，建筑面积78万平。项目紧邻香港中文大学、北理莫斯科大学等多所高校所在地深圳国际大学城。毗邻大运会主会场、大运会国际新闻中心等机构。自然风光美，交通便利，由于都是新规划地块，气质显得很高大上。
大户型公寓以龙岗片区客户为主，小户型意向客户多来自关内，投资客居多。
项目位置：龙岗大运新城青春路与龙飞大道交界处
推盘节点：营销中心与样板房已开放，预计4月初左右入市
户型套数：首推1000多套带装修公寓，3座平层公寓，1座LOFT公寓。
LOFT面积为3166平13房；4.5米层高。平层面积为5696平13房；3米层高。
其中，平层户型为1栋A座4梯8户，1栋B座6梯12户，3栋2梯8户；LOFT户型为2栋5梯24户。据悉，1栋B座已整体打包卖给政府作人才房使用。
周边价格：大运片区二手房住宅均价4.5万以上，龙岗外国语学校学位房阳光天健城最高卖到6万多。
坪山 01
龙光玖云著
坪山精装公寓
项目占地2万平，建面14万平。周边商业有天虹、力高金铺、益田假日世界等，还自带4000平的沿街商铺，周边规划有坪山中小企业总部基地。周边100米范围内有中山学校（九年一贯制）、坪山高级中学，不过项目为商业性质，不带学位。目前项目的客户来源主要以本地为主，投资、自住需求大致各占一半，节后每日自然客的到访量约2、3批左右。
项目一街之隔为信达泰禾坪山地王，目前土地被铁皮围栏，还未进场施工。
项目位置：坪山区中山大道与振环路交汇处，未来周边规划地铁14、16、19号线，车程15分钟到坪山高铁站
推盘节点：样板房暂时未开放，预计本月重开，预计3月底开盘，2019年交楼，为40年产权公寓，不限购不限贷。
户型套数：共4栋小高层拼高层组成，总共2292套房源。
1、2号楼22层，3号楼9层，均是4.5米层高的loft产品，户型为36、49、62平的23房，精装交楼；4号楼最低7层，是平层产品，目前具体户型待定，毛坯交楼。
1号楼6梯41户953套房源；2号楼5梯39户798房源；3号楼3梯40户328套房源；4号楼原本设计213套房源，目前户型有调整，房源套数待确定。
周边房价：目前周边在售公寓有中天美景、潮商广场等，毛坯价格约为2.5万/平左右，项目旁还有城投大厦建设中；二手住宅价格约为3.3万/平左右，已建成比较成熟小区有深业东城国际、力高国际君御、京基御景印象等。
以上楼盘，不尽完善，但已是楼校长筛选过节点靠近，或是较具代表性的楼盘。如有疏漏，欢迎评论内指正补充。最后，楼校长还是找好朋友“深圳中原研究中心”要了一份全市2017年预计入市的完整楼盘列表，仅供参考。预祝大家开年愉快~买房顺利~
数据来源：深圳中原数据研究中心
2.地铁12、13、14、16号线年内开工 深圳今年在建地铁达17条
记者从市人大常委会了解到，年内全市将有4条新地铁线同时开工，分别为12、13、14、16号线。
其中，13号线起于深圳湾口岸，沿科苑大道往北至西丽，先后与11、2、9、1、5号线换乘，终点设在与6号线的换乘站上屋北站，线路全长23km，设站14座。14号线起自岗厦北站和2号线、10号线、11号线东延线换乘，终点设在沙田，线路长度约51.9km，设站14座。16号线起于大运站，经过横塘至田头，线路全长27.6km，设站23座。4条线路均计划于年底开工建设，2022年完工。
据了解，目前，全市在建地铁项目共有12条（段），其中地铁6号线、8号线一期（莲塘至盐田）、10号线，均计划于2020年建成。12条线路中还包括2号线三期（新秀至莲塘）、3号线南延（益田至福保）、3号线东延（双龙至六联）、4号线北延（清湖至牛湖）、5号线南延（前海湾至赤湾）、6号线南延（深圳北站至科学馆）、9号线南海大道支线（南油至海上世界）、9号线西延（红树湾至航海路）以及作为国际会展中心市政配套工程提前开工的20号线。加上年内开工建设的轨道交通四期规划的12、13、14、16号线以及也可能在今年开工的8号线二期，全市2017年在建地铁项目最多将达到17条（段）。（记者 刘菲菲）
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