售后公房都是小产权房 说说那些你不知道的上海售后公房的事

一、售后公房土地性质问题和上市出售后的房屋性质问题

售后公房在买断产权时是缓征土地出让金的，而且规定面积内是免征契税的（超出部分征契税），所以售后公房的土地性质依然是划拨而非出让，因此也就不存在土地使用年限的问题。目前在上海，售后公房上市买卖交易时也没有要求补缴土地出让金，所以购入上市出售的售后公房后办理的新不动产证上对土地性质的记录是延续原来售后公房的性质不做改变的，但是售后公房经过一次上市买卖交易后房屋的性质就不再是售后公房了，因此这里面就有矛盾存在了，这其实和土地使用权到期续期的问题一样是个历史遗留问题，而且可能比续期问题更难处理，所以只能搁置着维持现状了。

二、售后公房产权人的问题

上海房改是1994年开始的，而我国的《房地产管理法》是1995年才生效的，94年第一次房改时的政策规定只能在房地产权证上写一个人的名字，由家庭成员协商将某一位成员的名字写在房地产权证上。后来由于售后公房的纠纷越来越多，上海高院在1996年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照94方案（即第一次房改方案）购买的公房，未上产证的其他家庭成员只要当时具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持，换句话说就是按94方案购买公房的，房屋同住人或原在公房内有户口的人都是房屋的共同产权人，因此按94方案购买公房，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人，工龄人，职级人，原公房的同住人及具备购房资格的出资人主张房屋权利的，可确认房屋产权共有。到了1995年7月起上海就开始执行95、96方案了。95和96方案明确规定同住人在购买公房时应有内部协议，协议要写清产权归属，否则就不能出资购买，也就是说按95或96方案购买的公房，只有产权证上的人才是产权人（产权证上可以不是一个人）。所以购买上市出售的售后公房时要问清楚房东这个问题，最好能看到当时购买的售后公房购房合同（统称的白皮合同），以免惹上麻烦。

三、售后公房抵退税的问题

本文地址:http://www.xcqxcq.com/xcqzs/120184.html