小产权房的乡村旅馆(痛点、卖点与拐点)-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

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作者简介：拥有20年以上的产业策划、规划设计、咨询管理工作经验，深度服务政企客户超过200家，执行产业策划、规划设计、咨询管理项目超过300个。

从浙江德清莫干山裸心谷2011年开业起，中国民宿产业发展就掀起了一波巨大的投资高潮。据“企查查”数据显示，截止到2022年11月底，全国品牌民宿融资,额达25余亿元，已有民宿企业12万家，各类民宿社团260多家，从业人员上百万人。浙江、陕西、广东、四川、云南等省开发各类民宿数量排列前五位。

在盲目跟风的浪潮推动下，除去疫情因素，乡村民宿发展遇到了巨大的瓶颈，显露出诸多行业痛点。

一是同质化严重，体验感不强。据笔者体验和观察，应该说90%以上的民宿存在严重同质化问题，设计没有美感，装饰没有特色，服务配套少，周边环境、空间体验感不强，缺乏规划设计创新、经营模式创新，照搬照抄，其实只是乡村旅馆、客栈的翻版，游客投诉和差评太多！

二是主题不突出，人文韵味不强。乡村民宿最大的价值就是鲜明的主题和强烈的人文气息。不在于多高档，而在于每个细节的人文主题韵味的表达，彰显地域特色、主题特色和本土的人文特色。将建筑空间、自然环境、人文风貌融合为一体，通过居住空间、休闲空间传递出乡愁情怀，给游客提供动静结合的舒适意境。

三是过度炒作，发展无序。由于自媒体、民宿投资者的大肆炒作，民宿投资成为一股过度渲染的热潮，导致很多投资者不了解市场需求，不调研市场，一哄而上，规模不一，条件差异，标准缺失，良莠不齐，以致走入无序发展、盲目发展的状态。许多民宿出租率不足50%，经济效益差，投资者铩羽而归。四是频踩红线，监管堪忧。裸心谷被炒作成全国网红后，许多地方政府频频出台鼓励、奖励政策，大量出现用地违规、消防违规、安全违规、经营违规、恶性抬价和合约违规等现象。监管一来，拆违、整顿、停业等行动以及部分房东眼红而毁约，导致大量投资者苦不堪言。

实事求是地说，真正有特色、有创意、有亮点的民宿，还是深受游客喜爱的。但裸心谷这样的设计、经营和管理运营是无法复制的。

那么要投资经营好一间可持续经营的民宿，就需要策划游客消费的卖点，根据消费者的需求，规划设计出具有持久吸引力的主题内涵。主题特色化，设计美观化。没有有吸引力的民宿肯定难以持续运营。????

无论是靠近景区、乡村，还是城市，民宿的最大特点是区别于公务酒店、商务酒店的设计、装饰和空间环境营造的。

民宿更多的是要彰显自身主题特色，个性化的布置、独特美食和人文主题内涵的嵌入，做到美观、舒适、与众不同的空间设计与环境营造，让游客来了因民宿的独特卖点、网红点和兴奋点，而享受舒适、忘我的休闲环境。

精准定位客户，突出消费卖点。根据近几年民宿消费者（游客）调查，90%以上消费者是80、90、00后中青年为主，人均消费500元以上，出游天数为2.5天，出游人数2—5人，以情侣、家庭自驾、自助出游为主，且旅游热点城市、城郊乡村旅游区、著名风景名胜区的乡村民宿更受游客喜欢。

针对这一特点，就需要对民宿所在区域的核心客源市场进行分析，设计出符合消费者需要的吃、住、行、游、购、娱、休闲、运动等各种产品，提炼每个产品的消费个性和消费卖点，吸引消费者成为忠实粉丝，提高回购率、品牌忠诚度。

优选民宿环境，适度规模发展。民宿，本质上是小而美，小而精，小而特的休闲空间。

在民宿选址上，尽量靠近旅游热点城市、城郊乡村旅游区、著名风景名胜区这类交通便利、环境优美、有一定的休闲空间的地方，不但便于揽客，便于游客抵达，便于通过周边景区借景、借势，成为引流的卖点，而且也利于招募员工，采购新鲜食材，稳定经营。

考虑到游客出游规律和季节性特点，除非有大资本、大财团投资大把资金，否则建议投资10—25间为宜，更利于打造成具有一定吸引力和卖点的特色民宿。规模太小，难以招人留人，运营成本高，无法形成规模经济效应；规模太大，实际上可能就不是民宿，而是度假村、度假酒店，这又是另一种投资理念了。民宿规模太大还可能面临季节性停业和无客的窘境，带来的风险也大。

在疫情冲击和经济下行压力下，旅游产业大环境将直接影响民宿的兴衰，未来如何进一步盘活各种处于歇业、半歇业状态的民宿，投资新的民宿项目，就需要更清醒、理性地做好各项工作。民宿产业发展的拐点，也许就在眼前。从卖概念、靠炒作转向卖环境、卖服务。

对于规模不大的民宿，更需要脚踏实地规划设计好产品，迎合游客的消费需求升级，更加注重民宿品质、休闲环境和服务体验。

切忌幻想依靠炒作，卖某些吸引眼球的概念，而忽略了打造主题文化内涵，提供个性化服务，营造优美休闲环境。只有做好了环境，提供周到的服务，才能促进民宿持续运营。

从互联网平台拓客到企业圈层营销。根据中国旅游与民宿发展协会数据显示，2021年我国民宿房源总量达到305万套，在线民宿房东数量为46万人，房源数量约为166万套。要将这些数量庞大的房源出租出去，依靠传统的OTA，美团民宿、途家、Airbnb、小猪短租这类互联网租赁平台，抽成比例高，大多数中小民宿主无法实现盈利。

因此，根据游客的特点，做好圈层营销，提供贴心服务，形成稳定的圈层效应，降低成本，实现出租率达到60%以上，才能实现扭亏为盈。从盲目跟风到理性投资。

要消化如此庞大的房源和新增民宿投资，在收购、兼并、加盟、投资方面，需要认清当地投资环境、投资政策和民风民情，增强法律意识。在民宿选址、建设用地、租赁民房和土地、合同签订等方面，多调查研究，切忌盲目冲动，而被割韭菜，交智商税。