东莞小产权房怎样过户 来了！4月3日起，东莞二手房“带押过户”全面落地！

3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

这意味着，房产“带押过户”已经在官方层面获得普遍认可，下一步将在全国范围内普及。

同时就在刚刚，东莞市住建局发布《关于开展存量商品房“带押过户”业务有关事项的通告》。

2023年4月3日起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。

据了解，业务主要适用于我市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。

非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。

什么是带押过户？

根据百度百科词条定义，“带押过户”是指根据《中华人民共和国民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

图源：摄图网

在该政策实施前，二手房的交易过户，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记。

整体流程比较冗长、繁琐，对交易双方的时间精力消耗较大，也因此限制了二手房交易规模。

“带押过户”实现了大幅度减环节、减材料、减时间、减成本。

譬如济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下，在实质上给交易双方减少了金钱和时间上的负担。（信息来源于新华社）

然而，带押过户模式同样对买卖双方存在一定的风险，比较常见的问题如下——

买方风险：如果卖方未通知银行或银行能证明自己的抵押权可能受损，房屋过户后，不办理新的抵押权，那在卖方不能清偿银行贷款时，依旧可以拍卖、变卖该房屋，直接结果就是买方可能没法获得房屋所有权（ps：根据我国相关规定，动产所有权转让以过户登记为前提），相当于钱给了，房却拿不到。

买方对策：买方应当确保卖方履行及时通知银行的义务并且取得银行同意，确保办理过户登记后解除卖方的抵押，以确保自己的所有权不受限制。

卖方风险：卖方在银行的借款是以房屋作为抵押，转让时，价款高于借款数额，买方自己所有；如果低于借款数额，不足部分卖方应当清偿。

卖方对策：卖方应当确保买方具备还款能力，且转让价款应当高于在银行的借款数额，否则房屋过户后，依然要清偿不足部分的借款。

自然资源部、中国银保监会在《通知》也明确表示，要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式，尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

带押过户推行后

东莞二手房成交暴涨

目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

东莞在2022年12月30日即已发布《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知（东建房〔2022〕25号）》。

该通知明确了“带押过户”业务流程：

东莞“带押过户”业务流程

1

买卖双方达成房产交易意向，卖方向卖方贷款机构提交提前还款申请和“带押过户”申请，买方向买方贷款机构提交贷款申请资料。

2

卖方贷款机构出具同意“带押过户”证明；买方贷款机构预审买方贷款资格并出具同意贷款意向函。

3

买卖双方向提存机构申请办理交易资金提存监管。买家将定金、首付款存入提存机构设立的资金专用提存账户中，买卖双方对定金、首期款不存入提存账户另有约定的，可从其约定，但剩余购房款不足以结清卖方原贷款金额本息的，卖方应同步补足款项至提存账户。

4

买卖双方办理房地产买卖合同网签备案手续。

5

买卖双方及买方贷款机构可向登记机构申请办理存量商品房预告登记设立、抵押权预告登记设立；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。

6

买方贷款机构收到登记机构的抵押权预告登记电子证照后，直接将买方贷款划入提存账户进行监管，资金提存机构确定买方购房款已划入提存账户后，向卖方贷款机构发出提存款到账通知书。

7

买卖双方及双方贷款机构共同向不动产登记机构申请办理存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记业务，并向税务部门缴交税费；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。

8

提存机构向卖方贷款机构指定还款账户汇款交付贷款本息余额，并对余款进行清分。

实际上，在“带押过户”新政出炉后，东莞二手房交易明显活跃。

据合富研究院数据，1月份东莞二手房网签面积约17.1万㎡，1620套，同比大幅增加87%；2月份二手房成交更为亮眼，网签面积约24万㎡，2347套，同比暴增434%，创下近4年同期最高记录。

数据的暴涨，充分说明新政对市场的刺激作用极为明显，甚至可以突破传统节假日（春节假期）对市场的影响。

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