小产权房小户型，总价300万出头上车小户型近铁纯商品通勤新盘

说起海淀地区，今年入市的新房项目确实不算少，但总价足以劝退大部分刚需买家。

比如不久前结束申购的永丰王炸幸福里润园和中海滙德里，还有即将开盘的中建壹品学府公馆，先甭说好抢不好抢，连最低总价都从821万到1300万不等，对于刚刚工作没几年的刚需买家来说，这个预算实在是捉襟见肘。

因此大部分想刚需上车的朋友都将目光投向了总价低、供应多的昌平南部片区，这里由于紧邻海淀而承接了不少职住需求的外溢。

当然哥们儿打心眼里觉得海淀的房子更好，但是预算有限嘛，不如看看昌平！

就在五一期间，位于昌平沙河高教园板块的信达国子郡再次喜提预售证！项目一期已经交房且卖得还不错，去化率达96%。

有些朋友们对这个项目应该不陌生，因为在此之前国子郡已经两次拿证，分别为2021年1月4日，网签均价约4.98万/㎡，以及2019年7月4日，网签均价约4.57万/㎡。

如今国子郡二期开盘，据了解，项目洋房均价5.2万+/平起，高层均价5万/平起，均为精装交付。

最难的是项目还有60-63平的东西向一居产品！可以做到普宅，首付35%来算，总价300万出头就可以上车！

北城出普宅，不多见！赶在项目开盘前，咱们再来回顾一下项目，看看优缺点如何？到底适不适合刚需上车？

交通通达性高距离地铁近

先从优点说起。

首先项目所在区位交通通达性非常高！

信达国子郡的具体位置是在昌平区北沙河中路与北一街交汇处向北50m，沙河高教园区的北街家园附近，生活在昌平、海淀的人群想必对这个地方不陌生。

项目距离昌平地铁线沙河高教园站约1.6公里，这个距离说远不远，说近的话走起来确实还是得费点时间。

驱车1公里多就能上北六环，西侧距离京藏高速小汤山、百善出口直线距离1.2公里，东侧3.7公里就是京新高速。

在短时间内迅速通达西边5公里外的“中关村创新基地”，南边10公里的“生命科学园”16分钟即达，在25分钟内能抵达“中关村软件园”，可以说对海淀北部地区实现了强通勤。

项目的交通利好还有规划中的昌平线南延和地铁19号线北延，未来不用换乘也能直达北京内城。

这对于昌平沙河板块来说，直接爆了。据悉“19号线二期”已经进入北京地铁三期规划，其中规划中的19号线北延线也有望在未来5年建成通车。

项目交通通达性届时会更提升，也更有能力满足在海淀北部工作的朋友们通勤需求。不过规划还是要理性看待，别冲动。

首付120万起，精装修商品房

再来总价较低，且产品设计得还不错。

项目为小高层+和洋房产品，容积率2.1，楼间距50米以上，绿化率30%。

据了解，本次即将开盘的二期一共448户，产品为6-10层洋房和20层小高层。

国子郡效果图

面积段为约60-63平一居、约82/87/79平两居、约93/102平的三居以及约126平的四居。

尤其是60-63平的一居产品，可以做到普宅，首付仅需35%。算下来，63平的一居总价在320万左右，首付约110万左右。（项目还未开盘，价格仅供参考，最终售价参考一房一价表）

约60平米-63平一居

约82平两居

约87两居

约79平两居

约93平三居

约101平三居

全龄教育配套加持其他配套有待完善

看完项目优势，咱们再来说说不足之处。

项目周边的生活配套目前来看，还不够成熟完善。

医疗资源方面比较匮乏，昌平中医医院，北京大学国际医院，积水潭医院回龙观院区，这几个离得近的三甲医院都在10km开外，起码得在高速上开20分钟才到。

商业方面，目前周边有高教园商业街，沃尔玛，永旺国际购物中心、龙德广场、悦荟万科广场、八达岭奥特莱斯。2km内有中海代建的19万m2商业体，预计2024年投入使用。也只仅仅能满足生活需要，追求更好的生活品质要自驾去更远的地方。

教育方面，项目1公里内有北京师范大学实验幼儿园新校区、北京师范大学昌平附属学校、北京航空航天大学附属小学昌平学校等，谈不上多么优质，但可以满足孩子的基础教育需求。（ps:具体上哪所学校看教委划片）

好在项目位于沙河高教园区中心地带，高校林立，这里也是北京城市总体规划中昌平新城的重要组成部分，未来要打造校城融合、职住平衡、产业活力的世界一流的高教园区。

《北京沙河高教园区街区控制性详细规划》

这个未来规划，哥们觉得还是可以等一等的，你觉得呢？

周边新房品质更好？70年产权仅剩50几年？

最后说说性价比吧。

目前项目周边在售新房有西南侧2.5km的中海滙智里，均价约5万/㎡，仅剩少量56-60㎡一居、少量74㎡两居，总价约290万-605万起。

国子郡目前还未开盘，销售给出的高层均价和滙智里相当，同样都具有60平左右的小户型产品，国子郡总价略高，但无疑数量更多，更有得挑一些。

此外，滙智里虽然位置更靠南，但距离地铁要4公里+，对于无车通勤来说是个硬伤；国子郡现有的轨道交通利好是优于滙智里的。

除沙河的这两个项目外，昌平其他板块的新房哥们也拉了个表格大家可以横向对比一下：

性价比这个东西其实还是要根据自己的需求来看，不过国子郡有个很大的缺陷，哥们一定得提醒大家！！

国子郡从2009年就已经拿地，目前产权年限已使用十几年。

项目售楼处外围写的是“开发商——罗顿沙河、管理商——信达地产”。

据了解，该地块原为罗顿沙河所有，后期转手信达地产，之后的建设和管理均由信达来进行。

整个北街家园都是罗顿沙河开发，实际拿地时间在2009年左右。

所以国子郡剩余产权年限还有57年的时间，相当于花了大产权的钱买了套小产权的房子，感觉有点冤大头。

关于产权问题，至今仍没有具体详细的解决方案。一种默认的方法就是土地是自动续期，补缴一定的土地出让金；另一个就是中途被政府拆迁。

综上来看，信达国子郡的产权问题目前来说是个大问题，要谨慎入手。

不过项目作为低总价纯商品房，本身还是相当具有诱惑力的，适合海淀北工作通勤，或者未来科学城工作的朋友们。

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