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旧小区首付不一定低，个税跟可贷款额度你可别忽视

东莞时间网讯（记者周素琼）面对主城区动辄逼近两万元单价的新房价格，不少经济能力有限的刚需一族，不得不将目光转向了价格相对划算的老旧小区的二手房源。记者了解到，在目前主城区市场，一套较新的两房，总价基本都在百万元以上，对于一些家庭成员多，支付能力又有限的购房者，老旧二手房成了他们的妥协性选择。

老旧小区因单价相对便宜，小区位置多处中心地带等因素，成了不少购房者购买的主要原因。但是，业主挂出的单价便宜，就真的意味着买家需支付的成本就低了吗？总价低了，是否也一定意味着首付款总额就比购买更高总价的房源低了呢？其实不然。想购买这些老旧房源的购房族，可别忽视了加上税费等之后的最终购房成本，除此之外，可贷款年限也是必须考虑在内的，否则这可能会给经济能力本就不宽裕的购房族，带来更高的成本。如果你也在考虑入手一套楼龄超过10年甚至是15年的老旧小区，不妨来看看以下的注意事项吧。

老旧小区的个税可不少动辄上10万元

来自南城的蒋桦先生近日就在买房路上遇到了让他纠结的事情。原来蒋先生计划年内结婚，正在四处看婚房，可由于支付能力有限，首付款只有50万元左右，经过半个多月的看房，他最终看中了新世纪豪园的一套三房。100平方米左右总价135万元左右。蒋先生算了算，如果支付三成再按揭，那么50万元的首付款差不多就够了。

可等中介为他算了笔总费用，可把他惊呆了。因为这套房源原购单价3000元左右，即便加上贷款利息，个税也有近10万元之多，若要再加上契税、担保费、中介费等等，首付款加上费用等就需要快60万了。这已经超出了蒋先生的预算，这让他顿感失落，没想到购买一个楼龄都接近15年的老小区，首付成本也要这么高。这让他在看房的过程中，越来越失落。

其实，蒋先生在购房前做预算时忽略了个税问题。在东莞，尤其是原购价只有三、四千元的小区，个税估计就是交易费用中的大头，随着房价有了大幅增值之后，个税的征收标准是现阶段地税系统评估价与原购价差额的20%，也就是房产增值的20%，不过可以合理扣除一些费用，比如贷款利息支出等。但是，基本原业主在10多年前贷款了很长期限，但由于房子总价低，贷款额度想必也不会高，利息支出也就是在10万元左右。以一套100平方米地税系统评估价为7000元的三房为例，如果原购总价加上利息总费用在40万元，那么此房源就需要支付6万元的个人所得税。

值得一提的是，地税系统的评估价会随着市场价的变化而变化，但原购价却不会变化，也就是说，今后若房价继续一路上行，这套目前地税系统评估价为7000元的房源，评估价有可能涨至1万元，那这个时候要交易这套房源，个人所得税就增加到了12万元。

当然，如果这套房源是卖家夫妻双方的唯一住房，购房协议的签约时间至今已满５年的，个人所得税可以免收。

老小区贷款总额相对低评估价格高低要留意

如今房价高企，楼龄超过15年的小区，二手房单价也有很多在万元以上，这让很多购房族不得不按揭贷款买房。其实按揭买房是在一二手市场都是非常常见的，但如果购买相对老旧的小区，不得不提醒你要关注这个小区或者说你意向购买这套房源的银行评估价是多少。一家获有多家全国性银行评估资格的评估公司评估员陈先生告诉记者，一般银行会选择一家评估公司去待售房源里进行考察，来对房源的单价做出评估。陈先生说，对于一套房源的评估价高低，他们最看重的是小区的地段以及房屋的质量。“东莞的房子质量大概以2000年作为分水岭，一般2000年以后建造的房屋，无论是户型实用性，采光，小区配套等方面，都比较好。所以即便目前一些已有15年楼龄的房屋，只要地段好，评估价格也并不会低。”

陈先生还介绍，东莞属于一个很年轻的城市，跟一些大城市不一样的是，并不存在太多老旧小区，所以就算是有电梯的楼龄接近20年的小区，如无特殊原因，也可以从银行申请到20年的贷款年限。

他介绍，银行评估价会紧跟市场价，但由于很多卖家把当年装修以及购买家电家具的大笔花费都算在房价里，所以会出现很多评估价比实际价格要低很多的情况。陈先生说：“我们也会考核一套房源的装修程度，但主要会考虑一些固定装修，如卫生间、天花吊顶等，可移动的家具家电再昂贵，也并不会对评估价有多少影响。”他举例表示，如果同样的房源，一套装修花费达到80万，另一套简装的花费在20万元左右，最终这两套房源的评估总价估计差额是10-20万元之间。

此外，陈先生还为记者介绍了主城区一些相对老旧小区目前银行的大概评估价格，这个价格能让购房者提前计算首付成本。目前这些超10年楼龄的小区，银行评估价约比市场价低2000-3000元。相当于如果一套市场售价为100万元的房源，银行评估价可能只有70-80万元左右，如果购房者按照80万元总价进行贷款，贷款7成的话贷款金额为56万元，买家则需要支付44万元首付款项了。

东莞楼盘都还“年轻”获得20年贷款年限不难

除了银行评估价对贷款额度的影响，购房者还得注意可贷款年限。陈先生告诉记者，他所就职的评估公司跟多家银行有合作，不同银行对二手房的贷款年限有不同要求。他介绍，有银行更看重楼龄，也有银行更看重房屋的实际质量。“看重楼龄的银行，会要求房屋楼龄加贷款年限不得超过40年，如位于万江的江滨花园1期，因楼龄已超过20年，这类房源银行就不会批20年的贷款年限了。”

不过整体而言，东莞的房地产市场在2000年之后才迅猛发展，目前市场上绝大部分房源都没有20年楼龄，也就是说，如果不是个人征信或收入有限等特殊原因，想从银行获得20年或25年的贷款年限并不难。

选择老旧小区

有哪些优势跟注意事项？

在房价蹭蹭上涨的年代，选择相对老旧的小区，除了有总价相对低的考虑外，这些小区的确还有很多优势。当然了，也有跟购买新小区不一样的注意事项。

老小区具备的优点：

1、价格便宜

价格也许是老小区最大的优势所在，这些小区的单位销售价格普遍比周边的新小区低2000元-5000元不等，而且议价空间也比较大。

2、位置好

由于老小区的建成年代比较早，所以地理位置普遍都不错。这对于在城里工作、不想购买郊区房产的人无疑是个福音，为大家可以在熟悉的区域为自己选购一套价格相对便宜的二手房提供了很多机会。

3、居住成本相对低

除了房屋价格相对实惠外，这些小区在物业费、停车费等方面的收费也是比较低的，这也在生活成本上为业主节省下了大量的开支，让业主得到真正的实惠。记者了解到，目前新小区的物业管理费基本都在2.6元/平方米以上，一些旧小区的物业管理费还维持在2元以下。

那购买老旧的小区又有哪些注意的事项？

1、房屋本身质量情况

既然是购买老旧二手房，房龄问题是一定要注意的。我们国家普通住宅的产权年限是70年，所以不要购买房龄过大的二手房，根据记者对于二手房的了解，上世纪90年代建造的房子一般会存在户型不合理、小区内排水不好的问题，但是相对的价钱会更低，这就要求在居住舒适度和价钱之间做出平衡。

2000年后建造的房子相对更加合适，性价比更高，不仅价钱上相对优惠，户型及各种硬件设施都不会很差，更加适合居住。

2、小区配套设施

老旧二手房一般会存在停车位少的问题，这是由于当时的经济条件决定的，我们在买房的时候一定要实地考察社区内的停车位是否能满足需要。如果有地下停车库那再好不过了，不仅缓解地上空间的压力，还可以使小区更加安全有序。

另外，要考察小区周边是否有齐全的配套设施，像商业配套、教育配套、交通配套和医疗配套都要考虑在内，这些配套设施是保证生活便利的必需。

3、社区环境的考察

很多老旧二手房虽然建成时间较久，但是社区内环境还是不错，这主要归功于当时的社区规划和物业的管理；而有些老旧二手房则不然，小区内环境脏乱不堪。一个好的社区环境不仅舒适度更高，对于身体也有益处。

另外，容积率、绿化率、楼间距都要考虑在内。

4、社区安保措施

有些老旧小区内居住的人员良莠不齐，业主的人身安全和财产安全都不能得到保障，所以在购买老旧二手房时社区的安全情况也是要重点考察的。我们可以从很多小细节中获取信息，比如查看门卫是否对于人员出入不加限制；小区内部是否到处都是小广告等等。

你想买的房子值多少钱

看看评估公司如何判断

东莞时报记者周素琼

要想贷款购买老旧二手房，银行评估价必须要重视起来。只有了解了可贷款额度，才能更准确地算出首付款项。来看看评估公司对目前东莞主城区一些相对老旧小区的评估价吧。

此外，代理多家银行房屋评估业务的评估员陈先生也给了几点提醒。

1、即便是同一个小区，但不同朝向，不同楼层，以及是否靠路边，都是影响评估价高低的重要因素。

2、装修的豪华程度基本不会影响评估价的高低，主要还是看重房屋的质量。

3、一般顶楼的房源评估价要低一些，部分小区的顶楼单位甚至比小区内好的房源要低一半

4、不同区域的评估价也有差别，评估公司会根据近年城市的规划，来对该区域的房屋进行评估，目前随着城市规划向南城偏移，南城的房屋评估价涨幅较多

5、此外，小区车位是否充足，周边配套如何，小区内排水情况，是否通天然气，周边交通情况，都会成为评估公司的参考标准。

6、开发商的口碑也会成为评估公司考虑的因素，如果一些小区的开发商在社会上有一些关于建筑质量，物业管理等方面的负面信息，评估价格也会打折扣。

以下是主城区部分楼龄超过10年的小区现阶段大致的银行评估价。（以一套非楼王也非靠路边的中间楼层房源为例）

莞城

八达花园1万元/㎡左右

万科运河东1号1.3万元/㎡左右

西城楼大街1万元/㎡左右

田禾塞纳河畔1万元/㎡左右

南城

菊香苑9000元/㎡左右

石竹花园9000元/㎡左右

金丰花园一期楼梯房8000元/㎡左右，后期电梯房1.1万元/㎡左右

江南世家1.2万元/㎡左右

东城

新世纪豪园1万元/㎡左右

东城中心一期楼梯房7000/㎡元左右，后期电梯房1.2万元/㎡左右

雍华庭9000元/㎡左右

景湖花园1.2万元/㎡左右

万江

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