小产权房别墅小区?小产权房能买吗?有没有可能被“扶正”?

作者:北京京坤律师事务所

01小产权=没产权?

所谓产权房,是指产权人对房屋拥有所有权,这种拥有是绝对的拥有,排他的拥有,独占的拥有,你的权益可以得到完全的法律保障的房屋。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

产权证不是由国家房管部门颁发,说白了,压根没有真正的产权。

02小产权房有可能被扶正吗?

小产权房违法是肯定的,不过短时间内,将其全面拆除也是不切实际的。那么将来小产权房有没有可能扶正入市?这无异于将违法犯罪行为合法化,所以扶正是不可能的。

对于小产权房性质的私人别墅、会馆,毫无转正的可能性。但是对于小产权房性质的居住小区,存在通过政策调整补缴相关款项转正的机会。

无论是哪一种,小产权房在未来都会存在权利上的限制,价值大打折扣。

03小产权房存在的风险

购买该类房屋存在很大的风险,但是小产权房与周边商品房相比价格极低,因此对许多购房户还是有其吸引力的,但大家一定要清楚其存在的风险,下面京坤律师为大家分析一下:

(一)买卖合同无效的风险

由于小产权房禁止交易,其买卖合同的效力以认定无效为原则,有效为例外。区分不同情况不同处理:

对于发生在本村范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同一般认定有效。

对于将房屋出售给本村以外的人员的,如果是在试点区域取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效,如果是在试点区域范围之外,一般认定合同无效。

(二)房产转让的风险

“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权,没办法办理房屋过户手续。

(三)政策风险

购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(四)被认定违建遭强拆的风险

小产权房屋往往没有经过规划审批,没有取得用地许可,有的房屋还是在耕地上建造的房屋,严重改变了土地的用途,这些房屋可能会被规划部门、国土部门认定为违法建筑,严重影响规划实施的,可能会面临强拆的风险。

(五)房屋质量无法保证

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