北京小产权房700万，老破小学区暴跌100万？

今天，在某个社区看到一则老破小成交价的对比记录，两年时间，慧忠里两居室的成交价暴跌了100万。

作为证据，对方还贴出了成交记录图片。

其中一套是23年3月份的成交记录，显示成交价583万。

另一套是21年1月份的成交记录，显示成交价698万。

从两张图片来看，慧忠里老破小的房价，的确出现了直线下降。短短两年时间，暴跌了115万。

慧忠里是对口朝阳外国语的学区房，在20年底、21年初北京楼市开始上涨时，慧忠里就在领涨的小区名单里。

结果，两年之后，慧忠里的房子竟然下大跌了这么多？事实真的如此吗？

慧忠里这个小区是老婆小，因为对口朝阳外国语，且总价低，因此也受到很多家长的青睐。这种强学区属性的房子，对于北京房产市场的行情，有较大的参考意义。

因此，我专门翻了下这个小区的历史成交记录，从而更全面的对这个小区的房价进行评估。

从成交记录来看，2016年上半年，这个小区58平左右两居室的成交价基本在400万上下，单价7万左右。

到了2017年上半年，小区房价就突然涨到了500万左右，上涨幅度25%。

此后，大家都知道房产调控到来，虽然出台了317政策，慧忠里的房价又下跌了一截，但是基本维持在500万左右。

接下来的几年里，房价又在反复拉锯。

到2020年下半年，该小区的房价一下子涨到了600万左右。大家可以看到2020年10月、11月的成交价，基本贴着600万了。

到了2021年3、4月份，慧忠里的房价再次冲涨，竟然涨到了700万左右。这也是慧忠里最近6年来的房价最高点。

21年下半年，慧忠里小区的房价再次开始下跌，从当时的成交价来看，该小区的房价基本又跌回了600万。

如今，同样面积大小的房子，挂牌价基本在600-620万左右。

这个价格，也就是20年底、21年初的价格。相比21年3、4月份的价格最高点，如今的挂牌价和成交价下降了15%左右。

如果我们从2019年底、2020年初算起，这套房子的成交价依然有10%的上涨幅度。

当然了，如果把19年底、20年初的成交价跟21年3、4月份的最高成交价相比，上涨幅度达到了30%左右。

从16年到23年，慧忠里小区的房价，从400万，上涨到600万左右，涨幅50%。

七年时间，50%的涨幅，看起来似乎有点小。即便如此，分摊到每一年，也有7%左右的涨幅。

通过慧忠里这只麻雀，我们简单总结下：

其一，慧忠里小区58平左右两居室的房价，23年与21年上半年相比，确实出现了比较大幅度的下跌。

其二，2021年上半年，北京热点区域的房价，上涨幅度比较大。因为众所周知的原因，那一波上涨被打断了。

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