单位破产卖出小产权房？房地产企业破产中被拆迁人权利的保护

本文首先从司法解释和最高院判决书的观点出发，认为被拆迁人对拆迁安置房的权利在破产程序中应当得到优先保护；而后通过司法判例和立法论分析，对被拆迁人权利在破产程序中的顺位予以界定；最后就被拆迁人在房地产企业破产时的应对方法提出建议。

房地产企业破产法拆迁安置

近年来，越来越多的房地产企业因为资金链断裂问题陷入资不抵债的破产困境。房地产企业破产案件中，除有财产担保优先权、职工债权、社保费用和税款优先权等类型的一般优先权的债权外，尚存在被拆迁人优先权、消费购房者优先权、工程款优先权、真实且已备案登记购房者优先权、租赁房屋优先权等特别优先权的债权。

因我国现有的法律制度在处理破产债权清偿顺序问题上仍有很多不明晰之处，实务界对此问题亦无统一认识，导致上述权利之间冲突异常激烈。

一、问题产生背景

2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”即国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业。

但在该条例实施以前，根据《城市房屋拆迁管理条例》（已失效）第四条“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”即房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人。

现实中，房地产开发企业作为拆迁人的现象仍然存在。或由于监管机制的缺失，或由于房地产开发企业的故意隐瞒，第三人未了解安置房源上已有的权利限制，将安置房设立抵押、再次销售的情形屡见不鲜。但我国《企业破产法》及其司法解释均未对被拆迁人权利保护问题进行规定。

此时被拆迁人如何维护自己的权利？被拆迁人是否享有破产优先权？被拆迁人权利与其他债权人权利冲突时，如何处理？被拆迁人可选择何种司法路径维护自身权利？下文详述之。

二、何谓拆迁补偿安置权

拆迁补偿安置权是指：拆迁人将在拆迁范围内的被拆迁人合法拥有拆迁房屋及其附属物进行拆迁后，被拆迁人依法享有的要求拆迁人以产权调换或货币补偿的方式进行补偿的权利。在房地产企业破产案件中，选择货币补偿的被拆迁人通常在破产受理之前已取得了全部的货币补偿，不存在尚未行使的拆迁补偿权问题。因此，本文主要讨论的是选择产权调换方式的被拆迁人在房地产项目“烂尾”时的拆迁补偿权。

三、房地产破产企业中，被拆迁人的拆迁补偿安置权是否具有优先性

被拆迁人的补偿安置权优先于一般的优先债权人，同时优先于存在该安置房上的抵押权，也优先于消费购房者，属于房地产企业破产案件中排序第一的优先权。法理依据是：

1、拆迁补偿安置权具有物权请求权的性质

根据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”即被拆迁人与拆迁人在签订的《产权调换协议》中，明确了安置房的坐落、位置、价款等房屋信息，且通常在协议签订时已就房屋面积进行了结算补差，被拆迁人已支付了全部安置房的对价，此时，安置房已经不属于破产财产，而应属于被拆迁人财产。即被拆迁人对房屋享有的是一种物权请求权，优先于其他普通的债权请求权，有权主张优先取得该拆迁安置房。

2、拆迁安置补偿权具有生存权的性质

《城市房地产管理法》第六条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”；第二十条规定：“根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回”。《物权法》第四十一条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”上述法律对征收的规定，均表明被拆迁人放弃合法拥有的房屋及其附属物，将其交付拆迁人拆迁的行为，实际上是牺牲自己的生存利益；而该拆迁的房屋及其附属物对被拆迁人来说，是其生存和生产的基本物质条件，关系到被拆迁人生存居住的基本人权，因此被拆迁人的拆迁补偿安置权优先于于其他权利符合法律公平、正义的精神，也符合生存利益优于商业利益的民法权利位阶。

3、拆迁补偿安置权的产生时间最早

从房地产开发项目的过程来看，因征收行为产生的拆迁补偿安置权形成时间最早，购房人房屋交付请求权、承包方因工程建设产生的工程款优先权、抵押权人的抵押权以及其他债权人的权利产生均在其后。其他债权人通常可以通过合理的审查知悉房地产项目上存在的拆迁补偿安置权，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。

4、拆迁补偿安置权具有对世性

以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议在性质上属于以物易物的互易合同，《合同法》第一百七十五条规定：“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。”并且通常在协议签订时，拆迁人与被拆迁人已就房屋面积进行了结算补差，被拆迁人相当于支付了全部的房款。此时，被拆迁人的地位与已支付了全部房款的购房人最为类似。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：抵押权的行使不能对抗已经支付了全部或大部分购房款的商品房消费者；可见被拆迁人的优先权优先于已经支付了全部或大部分购房款的商品房消费者，也优先于该房屋上存在的抵押权。

【参考案例：（2018）最高法民终739号案】

案件名称：最高人民法院在中诚信托有限责任公司、杨某申请执行人执行异议之诉二审案

该案民事判决书载明：“其次，按照商品房买卖合同司法解释第七条第一款的规定也应保护杨某对案涉车位的物权期待权。根据查明的事实，杨某以所有权调换形式签订《产权置换补偿协议》取得案涉车位属于拆迁安置的性质，中诚信托公司对此亦无异议，典雅地产公司将补偿安置车位另行抵押处置，亦不能损及杨重容作为被拆迁人对补偿安置车位享有的物权期待权，杨重容应优先取得安置车位。……”即杨某以所有权调换形式签订《产权置换补偿协议》取得案涉车位属于拆迁安置的性质，其对补偿安置车位享有的物权期待权优先于该车位上存在的抵押权，杨某应优先取得安置车位。

【参考案例：（2017）苏06民终867号案】

案件名称江苏省南通市中级人民法院在唐某与南通市融升科技小额贷款有限公司、南通久发农业生态科技有限公司等二审案

案情简介：久发房产公司与被拆迁人唐某签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，并将安置房实际交付给被拆迁人唐某使用。嗣后，久发房产公司又将安置房登记在自己名下，并用该房屋设立抵押担保用于融资。久发房产公司进入破产程序后，某融资公司（即抵押权人）欲实现抵押权，被拆迁人唐某诉至法院要求确权。

该案民事判决书裁判要旨：“……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，久发房产公司授权的拆迁公司与作为被拆迁房使用权人的唐某签订了房屋拆迁补偿安置协议，明确唐某为安置房的使用权人，则根据上述司法解释的规定，唐某享有的权利优先于房屋买受人的权利，而交付了全部或者大部分房款的房屋买受人的权利又优先于承包人享有的工程价款优先受偿权，承包人享有的工程价款优先受偿权又优先于抵押权，则房屋被安置人对安置房享有的居住、使用权优先于抵押权。……”

四、被拆迁人的优先权的实务中的具体应用

对被拆迁人拆迁补偿安置权的优先权保护，实务中主要表现在以下几个方面：

1、房屋建成情况下：被拆迁人基于拆迁补偿安置权的优先性，可以向管理人主张特定安置房屋的交付请求权；

2、房屋未建成情况下：可以按照该特定安置房屋的房屋变价款向管理人主张优先受偿；

4、被拆迁人在过渡期的临时安置费：在安置补偿房屋交付之前，被拆迁人让渡自己居住房屋，由此产生的后果便是被拆迁人需要另寻房屋，而支付被拆迁人在过渡期临时安置费以保证其能够在此期间找到住所是保障被拆迁人生存居住权的基本途径之一。因此，在此期间产生的临时安置费同样应当得到优先保护，优先受偿。

五、被拆迁人通过何种司法路径维护自身权利？

我们建议，当房地产企业进入破产程序之后，被拆迁人应当及时向管理人申报债权。如果房屋为现房，可要求管理人将房屋所有权变更登记至被拆迁人名下；如果房屋为期房，可要求房屋建成后继续履行，或者就房屋变价款优先受偿。如果管理人不予认定，则可以根据《企业破产法》第58条之规定，向法院提起破产债权确认之诉。

在破产程序开始之前，对于抵押权人欲通过执行程序实现权利的情况，被拆迁人应当及时向法院提出执行异议。

小结：

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