回迁房小产权捡漏(“回迁房”真的不行吗？)

1、提问：1，京爷，我想买500万的房子，但是想多付点首付，得等一年才能筹集到350左右。这种情况下应该怎么买房呢？能详细讲讲吗？2，另外，丰台和朝阳的热门板块，比如朝青、万年花城、草桥好户型价格都挺高的，500万以内的都有硬伤。

请问还有其他推荐吗？常营怎么样呢？3，草桥有个房子价格较低，但是说是有户口迁不走，这个对购房者来说有多大的不利呢？

回答：您好，我的回答如下：1、得看您是首套还是二套，如果是二套，可以具体私聊。2、常营不错啊，可以看看那几个次新房，比如柏林爱乐之类的，保值性都是没问题的。3、有户口这种情况比较麻烦，还得看具体是谁的户口，以及这个业主自身什么情况。有空可以线下聊，相对全面一些。

2、提问：京爷，我看您说回迁房不能买，是所有的回迁房都不能买吗？

回答：我们说回迁房不能买的原因主要是建筑品质差、密度大、管理一般、人员素质往往一般，这就使得其未来涨幅受限。你可以查看一下很多回迁房，其价格往往很低，涨幅有限。也就是这些原因，京爷才建议大家不要买。但是并不意味着所有回迁房都不能买。如果一个回迁房品质、环境还不错，那也是可以考虑的，比如回龙观的融泽嘉园就是一个性价比不错的房子。另外，如果要买回迁房，我建议还是多捡漏，用捡漏的收益来弥补涨幅的不足。另外，捡漏也得小心。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

3、提问：京爷好，最近在关注郭公庄附近的楼盘。附近的几个次新盘万科西华府，万科蓝蓝沁家园，中海御鑫阁，从自住加保值的角度考虑，是否值得入手呢？另外周边还有两个新盘诺德，春风和院，与这几个小区对比如何呢。

回答：郭公庄板块是一个不错的选择，周围能接受丽泽、总部基地、西城的外溢，未来再添地铁，更是打通了其价值的关键，未来可期。万科蓝蓝沁家园，中海御鑫阁，品质倒是没问题，但是小区偏小，没有充分的小区环境，容易临街，带来噪音问题。我更建议万科西华府，挑选不临地铁，噪音小的楼栋即可。新盘诺德，春风和院地理位置没有万科西华府好，但价格也不算低，我认为性价比还是万科西华府高一些。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比

4、提问：请教京爷，想买500万以内的小两居学区房，东西城海淀有推荐可看的小区吗？或者有其他更有选择吗？

回答：您好，我比较推荐翠微小学的学区房，看看500万左右能否有两居的房源；或者去看看五一小学；中关村第二小学百旺校区没准也有少量的房源。这些海淀学区房都算性价比还可以的。西城的话，两居能选择的并不多，而且政策不稳定，有一定的风险。

5、提问：京爷，最近看好一套房子，房子当年是二类经济适用房，现在房本已经是商品房了，这样的房子能买吗？请京爷指教。

回答：您好，房本已经是商品房了，那么这个没啥问题了，可以直接买。关键看房源性价比问题。

6、提问：京爷，你好，在京首房二贷，其他地方有套房再还贷，子弹350-400W，家里有小孩，适当考虑学校，但不想买老破小，想平衡一下居住环境和学校目前在看远洋山水，融景城，玉海园，建西苑？远洋的两居有点超出预算，玉海园感觉居住条件一般，融景城和建西苑的话你推荐哪个？或者你还有其他什么建议吗？

回答：从小区环境上来看，融景城好一些，建西苑因为可以上五一分校，且在海淀，所以价格也不低（虽然学校比较一般）。我认为从升值性上来说，建西苑短期会略高于融景城，长期可能差不多。看咱们怎么选择了。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

7、提问：京爷您好！打扰了，朝青板块的国美第一城、朝阳园、朝阳雅筑您觉得如何？或者有更好的推荐吗？刚需，不考虑学区，追求保值，想买三室，预算700?。谢谢啦！！

回答：您好，国美第一城总体性价比还不错，虽然离地铁远些，但是楼龄新，居住起来还是可以的；朝阳园跟国美第一城属于同一档，但是楼龄老些；朝阳雅筑小区就三栋，很多临街噪音，影响其升值和居住体验。从市场热度的角度来看，也是国美更受关注。所以，总体而言，我认为选国美好一些。700万，三居室，周围其实能选择的并不多，就国美吧。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》

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