光明村小产权房选哪家(沙井？光明？原来这个项目才是天花板！大家说我到底该怎么选？)

沙井预计今年有八个新盘超1.2万套供应，光明也有16个新盘待入市，货量非常充足，深圳西部年轻人首套刚需上车，光明和沙井是躲不开的选项，下面逐个盘点下。

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「光明」VS「沙井」

?制图：前海置业平台

光明VS沙井

相亲相爱又相杀

“沙井和光明，谁才是未来5-10年的潜力股？”“沙井和光明，买哪里价值回报率更高？”

关于这两个区域的争论一直很多，到底谁才是下一个10年深圳楼市最优潜力股？

首先，光明和沙井行政级别不同。

光明是和南山、宝安同一行政级别的深圳市行政区，而沙井则是宝安区下辖的一个街道。

在中国，行政级别越高，能够调动的资源就越多。但是片区行政级别，只是置业时的众多考量因素之一。

区位、产业、配套、价格等都会对买房决策产生重要影响。

从地理位置上看，光明位于深圳西北部，东至观澜、西接松岗，南边是石岩和龙华，北边与东莞黄江镇接壤。

而沙井位于宝安西北部，东邻光明、西濒珠江口、南靠福永、北接东莞滨海新区，还有约2/5的面积被划入了大前海。

相对来说，沙井在区位上要比光明更胜一筹。

▲此图里的沙井含新桥

两个片区不仅区位相近，而且都有超高规格规划，背景“颇硬”：

光明是深圳北部中心、科技创新中心、大湾区综合性国家科学中心先行启动区，这里有定位为“世界一流科学城”的光明科学城，要建设世界级原始创新高地；

而沙井的定位，同样不弱，未来将以大空港新城、国际会展中心为核心，打造产城融合的西部城市中心。

片区规划有国际会展城、海洋新城、海上田园城和宝安综合港区。

2021年，沙井有2/5的范围被纳入大前海，档次一下就被拔高了。

总体来看，两个片区都有各种高大上的概念、国家级的重磅规划加身，不相伯仲。

宝安沙井

1

万丰海岸城

基本信息：万丰海岸城瀚府由两个地块组成，共规划1466套房源，目前一期正在登记中，宗地A313-1554，占地面积20616.69平，总建面184632.33平，容积率6.29，规划三栋超高层，物理楼层达52层；宗地A313-1555，占地面积10222.98平，总建面87892.55平，容积率6.28，也是三栋52层超高层楼体，规划570套房源。

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2

沙井片区重磅推出的就是

鸿荣源·珈誉府

基本信息：沙井塘尾巨无霸“鸿荣源·珈誉府”项目近248万㎡综合体大盘其中首批住宅4-12地块已经改名为鸿荣源·珈誉府，（具体以开发商推售为准）首推4-12地块将有近2000多套住宅，首次推出面积：约76平、85平、93-95平、109平、150平、180平，其中主力户型85平、93-95平多个户型，项目总的有近8000余套住宅的供应，项目已出土5层左右，目前营销团队已经组建差不多，项目火热动工中。

（学校，地铁，商业，品牌，户型，规划全是沙井顶配，没有槽点）

3

拾悦城二期

基本信息：一期已于此前售罄，目前二期还处于打地基中。二期分为两个地块，分别为拾悦城沁园和拾悦城楠园，两地块将预计推售1341套住宅，项目位于沙井中心片区，宝安大道西侧，创新路北侧，邻近地铁11号线沙井站；周边有星河荣御等项目，拾悦城占地面积约2.7万平方米，总建筑面积约17万平方米，包含：主推建面约81-116平方米，约950套房源，2梯4户。

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4

特建发·云海臻府

基本信息：沙井海洋新城特发地产云海臻府要推新品。规划6栋住宅，将推出89-105-120平三种户型约770余套，本地块为限价盘，限价4.61万，拉加上装修也就是4.91万的均价，容积率约4.0，目前最新户型图曝光出炉，预计在今年二季度左右入市，所处片区为大空港集中开发区域，区域内新建项目较多，有会展湾中港、会展湾水岸、会展湾东城、中熙珑湾花园等，不过项目四周除了和一花园外，基本还被工厂、小产权所包围，商品房社区氛围一般，寄望未来迎来统筹规划。

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5

招商会展湾雍境花园

基本信息：沙井招商A301-0586更名为招商会展湾雍境花园，本地块是今年8月4日，在深圳第二次集中供地中，招商蛇口深圳公司通过招拍挂方式以封顶价31.02亿元+14680㎡配建+19000㎡自持竞得宝安沙井的A301-0586地块，目前已经动工，项目效果图正式出炉！项目分一期、二期开发，7栋商品房，2栋保障房，共2043套。其中商品房1331套，保障房712套。商品房户型套内面积全部小于90平，具体户型为60多平2房、78-89平3房、120平左右4房，容积率4，停车位1908个。一期商品房551套、保障房712套，二期全部为商品房780套。毛坯限价4.795万，一期预计今年上半年入市销售，二期预计下半年入市。

6

鸿德园二期

基本信息：鸿德园二期将推售1300套住宅产品，户型面积约为70-89-186㎡的2-5房，共有5种户型，容积率为4.8，在今年即将入市住宅当中，本项目的容积率整体偏低，车位为：1389个，基本符合1:1以上的车位比，鸿德园二期位于沙井的南部，项目距离最近的地铁站为11号线桥头站，直线距离约600米，步行十分钟左右，项目的占地面积约2.3万/㎡，建筑面积约11万㎡左右，根据项目方案图显示，将打造围合式花园，共由九个单元组成，最高为27层。

7

华润A208-0991云上润府

基本信息：位于沙井的南部与福永交界，云上润府A208-0991与润峯云上府一路之隔，也可以称之为云上府二期。相比润峯云上府4.57万/㎡的限价，上涨了2250元/㎡。2022年9月28日，深圳第三轮土拍深圳运瑞商务咨询有限公司（华润）以封顶价27.5亿竞得福海A208-0991宗地，根据资料显示，云上润府总用地面积30862.51㎡，规定容积率≤4.2，规定建筑面积129622㎡，其中住宅114552㎡、商业6000㎡、一所约3000㎡的9班幼儿园以及各项公共配套，其中宗地竞企业自持的保障性租赁住房面积最高是22850㎡，约91708㎡可售住宅，按照100平米算，将近有917套的供应（具体以开发商为准）

8

中粮凤凰里二期

基本信息：中粮凤凰里二期位于沙井南，宝安大洋路与塘新路交汇处西侧，用地类型为教育用地+公共绿地+R2二类居住用地，住宅用地32655㎡，预计将有350套左右的住宅推售！中粮凤凰里二期目前正在坑基中，项目总用地面积54094㎡，住宅用地32655㎡，容积率4.62，将配建一所12班幼儿园和一所36班九年制学校及公交首末站3200㎡。预计将有350套住宅推售，中粮凤凰里一、二期只是中粮在大洋田的一部分而已，中粮集团将围绕整个立新湖打造近70万㎡城市综合体，以“一湖四带多节点”的景观结构，集中粮国际科技创新中心、低密生态住区、国际文化商务广场、地铁接驳商贸中心四大功能区。

深圳光明区

1

华润润晖府

基本信息：

户型建面：89-120㎡3-4房

备案均价：约5.15万/㎡

华润润晖府位于光侨路与侨凯路交汇处东北角，距离高铁光明城直线距离约550米，距离在建地铁13号线同观路站约400米，距离光明城站约670米（以上均来源于地图测距）

华润润晖府项目规划4栋住宅，层高为32-34层，主力户型为88-110㎡，总户数约700多套。目前1、2栋已经入市，后续还有3、5栋。从户型分布来看，仅2栋有大户型，后续将推的3、5栋均为89㎡产品。

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2

深房光明里

基本信息：

户型建面：81-118㎡3-4房

毛坯限价：约4.46万/㎡

深房光明里位于光明街道明政路与德雅路交汇处东南角，西侧紧靠明心园，弥补了社区绿化、空间不足的问题，北侧是光明行政服务大厅的市政广场，西侧是片区高端生活社区光明大第和深房传麒山小区，南侧安居萃云阁也带有大型商业，东南侧则是南科大附属光明学校（原光明凤凰学校）。

深房光明里占地面积约1.07万㎡，规划建面约5.36万㎡，其中包含其中：住宅36105㎡（包含安居房4800㎡）；商业15000㎡；公共配套设施2500㎡。深房光明里规定容积率≤5.0，机动停车位约702个，建筑高度限高100米。

项目规划3栋塔楼高层裙楼带商业，地下室3层，商业为3-4层，规划405套住房（含67套安居房），其中可售普通商品住房338套，预计2024年底精装交付。

目前项目户型图已经出炉，主推81-92㎡户型。

3

金地峰境誉府

基本信息：

户型建面：93-136㎡3-4房

吹风价：约5.1万/㎡

金地峰境誉府位于光侨路西侧、规划碧竹二路北侧，占地面积1.5万㎡，建筑面积约7.9万㎡，规划为4栋高层共500户，停车位610辆。

金地峰境誉府目前户型面积段尚未公示，价格可参考电建洺悦鹏著约5.1万/㎡或者金地峰境瑞府的5.14万/㎡，具体以备案价为准。

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4

绿城汇银桂语兰庭

基本信息：

户型建面：93-136㎡3-4房

吹风价：约5.1万/㎡

绿城汇银桂语兰庭位于光明大街和芳林路交汇处北侧，处于佳兆业云峰汇的东北角，项目的西北角在建有深业颐瑞府。绿城汇银桂语兰庭位于地铁6号线光明大街站（C出口）与光明站（D出口）之间，距离两个铁站的直线距离约550米。

项目原为光明荔园片区城市更新单元，最初由大唐主导开发，名为大唐时代花园，后由绿城接手，更名为绿城汇银桂语兰庭。

根据规划，项目由3个地块组成，占地面积约3.44万㎡，总建面约31.88万㎡，计容建面约21.7万㎡，规划园林面积约2.4万㎡。

北侧是教育用地，规划建72班小学，南侧的两块住宅用地共建9栋超高层住宅（43-48层）及1栋幼儿园，规划2226户住宅，其中可售商品房1319套，可售的人才房是711套，另有196套回迁房，规划停车位2380个。

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5

深业云筑二期

基本信息：深业云筑项目位于马田街道南环大道与长春路交汇处，临近公明南环大道、松白路等主干大道，便捷连通南光高速、龙大高速等城市高、快速路，距离在建地铁13号线二期（北延）公明南站约700米左右（直线距离，为百度地图测量，仅供参考），在可接受的地铁连接范围内，项目整体开发建设用地面积约4.9万㎡，规划总建面约32万㎡。其中，住宅约19.9万㎡（含保障性住房1.9万㎡），商业性物业约1.2万㎡，公共配套设施0.9万㎡，包含12班公立幼儿园、公交首末站等，2022年6月深业云筑一期推售住宅750套，面积段为建面约87-143㎡2-4房。住宅备案均价约4.69万/㎡，二期信息可参考一期。

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6

宏发悦见公园里

基本信息：

宏发悦见公园里位于松白路与红花中路交汇处北侧，临近地铁6号线公明广场站。

项目原为宏发达叁城市更新，项目分2个地块开发规划建设2栋高达46层的150米、2栋36层的120米的商住楼，将建设一个幼儿园和18班小学，东北角还将建设一个7192.4㎡的市政公园，目前公示信息较少，预计2023年下半年入市。

7

特发A642-0506

基本信息：

特发A642-0506为2022年第二轮集中出让宅地时特发底价摘得。

项目位于李松萌炮台路与志康路交汇处西南侧，地块北侧为光明生银科技，西北侧为李松萌徐学校和深圳市青少年足球训练基地，距离地铁13号线终点站公明北站直线距离不到300米。

特发A642-0506宗地新建规定建筑面积105190m2，规划住宅95300m2，商业3000m2，12班幼儿园4100㎡，以及社区菜市场、公交首末站等市政配套。

8

深铁睿著广场

基本信息：

光明中心4.53万限价盘——「深铁新湖」项目，作为光明中心板块最后一块地块，位置非常核心，北侧享受科学公园的永久景观。

深铁新湖项目，邻居是大名鼎鼎的满京华「狮山旧改」，使得深铁新湖项目，人气甚至不输于凤凰片区的深房「光明里」，光明明年的王炸项目之一，值得全城关注。

「深铁新湖」用地面积约15964.35㎡，总建筑面积约10万㎡，规划1栋25层写字楼和2栋住宅分别为25、26层，总户数300户，可售约246套，车位753个，产品建面约71-81-98-111㎡2-4房。

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9

满京华狮山旧改

基本信息：

光明「满京华旧改」狮山利益统筹项目，目前7个地块已动工，预计明年中就可以入市，建面约88-98-118-135㎡2+1和3+1房。

沿光辉大道从西设计，范围涵盖10块用地，总用地109398㎡，总建筑面积约32.38万㎡，其中项目用地7块，返还用地1块，公共绿化用地2块。占地27万多平，总建面约80万平，计划打造集商业、生态居住、办公、产业一体化的功能复合社区。

靠近地铁29号线（规划）楼村东站，6号线“科学公园站”项目距大科学装置区--科学家谷仅一路之隔，同时邻近中山大学深圳校区等，未来作为片区内唯一的住宅开发区。

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10

深铁瑞城二期

基本信息：

深铁瑞城二期预计约有1446套商品房，户型面积100-120㎡3-4房，限价4.75万/㎡，预计在四季度左右入市。

项目占地19万㎡，建筑面积63万㎡，容积率仅有2.97！

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