小产权房网经济观察网记者田国宝实习记者肖子南 8月7日的北京依旧炎热，从南五环的梁亦路口一直向东，在金华园小区和南苑机场之间的一条小路向北不到100米，便是小产权项目金桂园。
宋鹏是金桂园近500户住户之一，2008年10月份，他以不到30万元的价格获得小区一套119平方米三居室为期35年的租赁合同，“买的时候是毛坯房，连门窗都没有，我们自己装修花了10多万，现在开发商说补偿只退换剩余期限的租金。”
金桂园由5栋楼组成，每一个单元门前都贴着物业的腾退公告和住户的维权公告。宋鹏表示，由于金桂园及周边都已纳入北京新机场高速建设项目，从2016年底开始，物业方就已经开始实施腾退行动。
北京市土规委信息显示，北京新机场高速公路南四环至南五环工程计划于2017年10月份开工，2018年底通车。这意味着留给金桂园住户的时间并不多了，而业主们希望能够在拆迁中获得更多补偿。
进入拆迁倒计时
金桂园位于北京市大兴区西红门镇金星庄村，土地性质为集体建设用地，原规划为北京市崇文区华龙印刷服务公司职工宿舍，项目于2007年开工建设并于当年开始对外销售租赁权，到2010年的时候，金桂园近500户房屋大多已完成租赁权销售。
据金桂园多位租户证实，小区5栋楼中有2栋楼为方志生所有。方志生为北京紫罗兰印刷公司（前身即为华龙印刷公司）的法人代表，这两栋楼户型面积普遍较大，宋鹏租住的房屋便是一个大面积居室。宋鹏提供的租赁合同显示，其房屋面积119平方米，总金额为29.7万元，折合每平方米2491元，租期为35年，从2008年10月份到2043年10月份，出租方为北京海楠房屋物业管理有限公司，担保人为方志生。
另外3栋楼所有者为郭金海，多数房屋为25平方米左右的小开间，还有一部分为由两个小开间或三个小开间组成的面积较大的居室。一位开理发店的租住户表示，其2008年从郭金海手中以10万元价格获得一间25平方米开间的30年租赁使用权。
据一位熟悉郭金海的人士介绍，郭金海为北京海楠房屋物业管理有限公司法人郭楠的父亲，郭金海曾有一段时间服刑，其子郭楠代为管理公司，郭金海出狱后，郭楠不再管理具体事务，但仍是海楠物业股东和法人。
据多位业主证实，金桂园小区房屋租赁价格、年限和面积也均不相同，租赁期从10年到35年不等，“价格折合下来一般每平方米2000元左右，有的年限短的价格还要低一些。”一位业主表示。
每个租住户手中除了一纸租赁合同外，还有一个类似房产证的大红本合同，上面盖有海楠物业公司公章。一些租住户表示，虽然名义上是购买几十年的租赁权，但本质就是买房。
2008年的时候，附近的商品房价格普遍在6000元左右，金桂园项目租赁价格要远远低于当时商品房售价。
金桂园小区的命运转折出现在2016年8月份，当时北京新机场高速公路项目获批，村委统建房，将于2017年10月份开工。金桂园小区在规划范围内，从2016年底，海楠物业开始租户腾退工作，目前距离项目开工时间只有不到3个月时间。
根据双方签订的租赁合同，海楠物业只须退还租户剩余租期的租金。但对于租户们而言显然难以接受，一方面，租户们认为，虽然合同为租赁合同，但当时实际是购买，所以腾退拆迁中应该给予相应补偿；另一方面，小区中有2栋楼为毛坯房，租户们入住时均进行装修，应该予以补偿。
郭金海在接受记者电话采访时表示，双方签订合同为租赁合同，就应该按照租赁方式实施腾退，关于租户们赔偿等事宜，也应该按照合同中约定的方式进行，同时其表示建议租户走司法程序。方志生则拒绝接受采访。
集体建设用地变身小产权
金桂园小产权项目的由来需退回到20年前说起，1995年，紫罗兰印刷公司的前身北京市崇文区华龙印刷服务公司，从北京市南郊农场金星分场居民区村农工商合作社处租赁60亩集体建设用地的50年使用权。这60亩集体建设用地即今天金桂园小区项目的所在地。记者获得一份当年的租赁合同显示，土地总面积为60亩，其中30亩可以直接使用，另外30亩处于待批状态，合同有效期从1995年1月1日至2044年12月31日，土地性质为集体建设用地。
当时双方签订的土地租赁合同并没有约定土地使用途径，但用地性质明确为工业用地。随着时间推移，紫罗兰印刷取代华龙印刷成为60亩土地的使用人，南郊农场金星分场居民区村农工商合作社也被金星庄村所取代。
金星庄村村委会一位村干部表示，金桂园项目土地并不为金星庄村所有，“具体你可以问我们村书记和西红门镇政府。”西红门镇政府和金星庄村党支部宋书记均拒绝接受采访。不过金星庄村委会公开的村务收支中，有一笔来自紫罗兰印刷71175元的年租金收入。
2007年时，金桂园项目的土地使用权所有人紫罗兰印刷以职工宿舍名义建设2栋楼，并于当年开始对外销售租赁权；同时紫罗兰印刷将剩余3栋楼的集体建设用地转租给海楠物业，后者随即开始对外销售租赁权。
紫罗兰印刷法人为方志生，股东为北京市长城工商股份有限公司，长城工商由4家法人股东共同出资成立，其中北京长城科外经济开发集团是持股80%的大股东，长城科外的唯一股东为北京市宣武区生产服务合作联社。目前紫罗兰印刷工商执照已经处于吊销状态。
郭金海、郭楠父子控制下的海楠物业同样来头不小，工商注册资料显示，郭楠担任法人的企业有五家，担任股东的企业有7家，担任高管的企业有11家，业务涉及商务贸易、投资担保、资产管理、科技、房地产经纪等多项业务。
金桂园项目并不是郭氏父子涉足的第一个小产权项目，其中在大兴区西红门镇四村六村的开发海楠家园就是另一例，该项目于2007年前后对外以北京市廉租住宅租赁方式销售租赁权，并于2014年10月份因为涉嫌违建开始清退工作。
没有政府参与的小产权腾退
从2017年开始，北京市及周边河北等县市开始大规模的拆违行动，北京市政府首次将拆后土地管控利用工作纳入拆违绩效考核。按照年初的规划，2017年北京全市将完成4000万平方米的拆违目标。
今年第一季度，北京全市共拆出违法建设1180.3万平方米，为2016年同期的10倍。其中大兴、朝阳、昌平、通州、房山是拆违重点工作区域，尤其是大兴区，在拆违规模上一直位于北京前列，而金桂园只是其中之一。
小产权房作为违法建筑的一个重灾区，因为涉及居住人口规模较大，一直以来进展较为缓慢。从海楠家园、金桂园小产权腾退的实际工作来看，政府并没有直接参与，而是由小产权房建设者成立清退办公室进行清退工作。
据一位不愿具名的小产权开发人士透露，因为小产权房建设主体开发商是小产权房的直接受益者和责任承担者，一定程度上小产权房居民的腾退工作由开发商来做无可厚非；另一方面，深圳小产权房，政府不直接参与小产权房清退工作也有利于解决这一历史遗留问题。
大兴本地一位开发商人士认为，小产权房在规划、开发和建设过程中，由于缺乏有效监管，在建筑质量、安全等方面均存在严重问题，“未来肯定会拆除，但是由于涉及到居民数量较多，政府方面一直较为谨慎。”
该人士也认为政府不参与小产权房住户清退工作，更加有利于小产权房问题的解决。
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