深圳皇岗二手小产权房(栖湾里262户型的怎么样，值不值得购买？)

【粉丝提问】大表哥好，想问下栖湾里262户型的怎么样，值不值得购买哈。或者3000万预算还有什么选择？

回答：

1.下半年打新200+平大户型，也只有栖湾里，单价优势非常明显，大面积改善换房，可以考虑。但是流通性，需要片区提升。只有顶豪区域，大面积流通性反而更好。比如蛇口双玺、半3、华侨城这些。目前前海的定位，还并不是顶豪区域，主要的群体，依然还是1000-2000万的初步改善群体为主，真正的顶豪追随者都不会考虑前海，更加偏爱传统豪宅区。所以，这个价格3000万+，在前海片区属于产品错位，未来的流通性，一定程度上会有影响。就像宝安中心区3000万+的豪宅，几乎很难出手，本身宝中的置业群体和前海的置业群体，很大程度上很相似。一般刚需够不上，顶级土豪看不上。无法成为顶级豪宅，大面积流通性势必降低。

2.如果2000万+以内，我建议你考虑前海，毕竟有所谓的限价优势。3000万+以上建议，首选还是传统豪宅区域（香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口望海路）或者周边1-2公里次新盘。

3.多数人认为前海好，深圳一路向西，其实是有误区的。前海的未来，有很大的赌博概率。赌赢了会所嫩模，赌输了下海干活。目前前海的产业，并不是深圳未来真正创富的产业。离岸金融也好，国际商务会客厅也好，都不是深圳未来5-10年的产业“抬头兵”，这些都必须建立在深圳的内循环经济在持续高增长的轨道上，工业革命转型后，对于深圳的互联网经济，会是产业剧痛，少了高价值的产业，缺少高收入本地群体支撑，如果只是靠外部的投资“游资”和蓝图的饼来造梦，一路向西，终将是黄粱一梦。

4.华侨城香山美墅、新天鹅堡、深圳湾鸿威海怡湾，中信红树湾，双玺海之门（估计差一点点预算），半3，万科瑧山府三期（安托山，喝茶）、海德园（喝茶）、天健天骄

【会员提问】老师请教您一个问题，西丽桑泰丹华三期复式总价1300W左右，目的想改善换大一点的房子，这个房潜力如何？（钱紧全额购买有点压力，需要流动资金忙其他）现居住宝安西乡坪洲小学旁湾美花园（无欠款双证）宝中看好后期发展，不想出，但占用名额！请大表哥老师，给支招看看怎么解？

回复：

1.桑泰丹华的大复式确实很漂亮，单层面积就近110平，周边为大学城环绕，环境极其舒适宜居，但桑泰的涨幅去年很微弱，西丽这里比较缺豪客，形不成高端圈层；博林天瑞也好，宝能城也好，万科云城也好，只是挂牌的数字好看而已，单价15-16，完全名不副实。水分严重

2.任何一个城市的大学城，没有一个能够成为城市CBD，无一例外，只能在自产自销的篮子里来回倒腾，无论留仙洞产业基地如何牛B，最多就是坂田的升级加强版。一旦地铁15号线（我们也称之为深圳乃至大湾区的硅谷大道线，从科技园，留仙洞，光明，最后到松山湖）开通后，大学城的价格处境将会非常尴尬，不上不下，还是那句话，留仙洞窟窿很明显，大概留在“洞里”的也都是一些“仙人神人”吧，持有的湾美花园/圣拿威，是个地段差了宝中一大截的伪宝中盘，宝中发展与它关系没有那么近，圣拿威交易比较活跃的是刚需户型，还是赶紧卖掉换真宝中吧，并且还是双拼无欠款的大面积，改善型客群接盘意愿不强，有碧海湾片区一样的通病：“总价约束”，更加应该优化掉

3.未来宝安的楼市只有两个区域，就是宝中和非宝中，并且差距会越来越大。

4.自住是自住，你可能会觉得，房子卖掉换去核心区，地段是改善了，但是房子又贵又老，住起来没那么舒服，犹豫不决了；

5.不过现实的市场表现是，地段是决定了楼盘的上限的，在刚需和中产地段里，买改善型产品是一种鸡头式的伪优越感，是一种错配，每当身家提升、资产裂变的时候，首先要想到的是进入更好的地段板块和更高净值的社区圈层

6.你呈现的细节信息太少，只能在焦虑层面给你一点建议，更多建议，私信留言咨询

【会员咨询】计划明年下半年两房换三房，能推荐几个标的吗？新房和二手都可以。

【目标计划】

时间计划：23年底（存够现金200万出头）

工作地点：夫妻都在南山软件产业基地附近

家庭收入：税后年入约90万

总价预算：800万

学区要求：孩子22年底出生，不追求特别好的学位，中等偏上就行

【房产现状】

目前有一套，龙华区潜龙鑫茂花园A区，两房，面积61.37平，在夫妻两人名下，按指导价贝壳估价420万，欠贷款200万

回复：

1.明年打新的备案项目及户型大小还没出来，一般要等到第四季第。明年新盘不好推荐。

2.潜龙鑫茂花园，可以考虑出手，腾子弹。龙华的新盘供应量太大，二手难起价，整个民治面貌要更新，指望横岭村更新，周期太长，等不了。

3.二手，总价800附近，3房，可以优先考虑景田、莲花、竹子林，皇岗，景田这边的五洲星苑、合正名园2房，特发小区（楼梯房，福外），华盛领域，莲花这边长城盛世一起，彩田名苑，莲花二村（临近旧改），皇御苑、韵动家园、香诗美林，建业小区（楼梯房）等等，都有标的可以够上。具体不能确定能卖掉到手多少现金流，如果扩大到900-1000的标的，又有很多选择。这个区间段，不太建议南山，3房基本都在南头，西丽龙珠这些地方，并不如福田有性价比。

4.你的置换，目前还没有非常迫切，毕竟要卖房腾资金出来，建议多学习，补认知。包括一些融资优化的内容，优化流水和征信，大额授信信用卡养到100万，以备将来不时之需

【咨询】最新的网红盘宏发万悦山信息满天飞了，我的一个同事走的宏发领导的后门，给了CS还能随便选房，深圳打新挺规范和严格的，怎么一直还要茶水的这种情况呢？SFSD是不是不交CS就没有希望了吗？感觉这样很不公平？

回复：

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