深圳安居房小产权公租房 成真了吗?

先是深圳规自局公布了一份修订地价的通知文件。文件中的住房类型一栏,人才房同安居房一起,消失了。

尽管没有官宣,但一个明确有力的信号出现了——

只要有深圳购房资格,拥有本科及以上学历这个人才“硬指标”,就有机会以市价六折买到全部产权的可售型人才房,要退出深圳的保障性住房舞台了。

从此,深圳结束了“二次房改”的先行先试,向国家统一的住房保障系统——公租房、保障性租赁住房和共有产权房靠拢。

更让人迷惑的消息,来自于学区的划分。

这几天,光明长圳片区的业主们都傻眼了,近在咫尺的光明深中学位绕过了他们的商品房,甚至绕过了一墙之隔的深铁瑞城,优先提供给了距离学校1公里之外的两个保障房小区。

这让花了大价钱买房的业主情何以堪,瞬间就撂起袖子不干了。

讲真,虽然现在我们都在强调租购同权,但租权大于购权的事儿真不多见,何况,这事儿还发生在政策性住房的链条底层——公租房身上。

买不如租,成真了吗?

先说说人才房的事儿。

讲真,虽然市面上关于深圳人才房的吐槽很多,但事实上,去化的数据真不算太差。

今年初降低申请门槛之后,二批次的人才房甚至比很多商品房卖得还好——

门槛最低的二房,很多项目都接近售罄了。

那么,为什么这种产品推出不到半年,就寿终正寝了呢?

原因很多,但最重要的一项,是为了和国家的保障房政策相衔接。

回想2018年,深圳先行先试,借鉴新加坡模式,启动“二次房改”,确立了至2035年的楼市蓝图——

公房与私房比例6:4,公房类型包括人才房、安居房和公租房,其中人才房价格被定为同地段市场售价的60%左右,备受关注。

但到了2021年,国家22号文发布,全国住房保障体系的结构被确定为“以公租房、保障性租赁住房和共有产权房作为主体”。

眼尖的人就会发现,这个住房保障体系更偏重于租赁。

而实际上操作起来,也是如此。

我们翻了一下几个超大城市的住房十四五规划,到2025年,上海提供的租赁住房占到总供应量的40%。

广州更夸张,公租房和保障性租赁住房加起来,占比接近半壁江山——

人才房和安居房作为可售型保障房,退出历史舞台是迟早的事。

这一次,只是再接再厉,把两个政策体系对冲的部分改进了。

那么,为什么可售型保障房会被弱化呢?

拿人才房举个栗子。

作为改革的试验田,深圳当初推出人才房的初心,无疑是想为这座城市留下有学历有梦想的那一拨人。

2022年,第一批人才房正式面世。

但,就有点生不逢时。

人才房虽然便宜,但申购门槛高,再加上持有10年才能交易,推出时又恰逢行业去杠杆,大家对未来的楼市走向缺乏共识,申购一度遇冷。

好死不死,供应量还大。据不完全统计,截至目前,可公开的人才房总量已经超过3万套了。

为了消化庞大的供应,不得不降低人才房的申购要求。两房的申购门槛一度降到和商品房相当。

忽然有了一个在市中心低价上车的机会,深圳的年轻人才当然很开心。但对在售的商品房,就不那么友好了。

深圳是高学历聚集的移民城市,这下,庞大的刚需群体被直接分流。

一位营销线负责人就向我抱怨过,自从项目旁边的人才房开售之后,他项目里的两房就再也卖不动了。

房子卖不动,开发商就没办法买地,这是要直接影响土地收入的。

这一点,连土地依赖度垫底的深圳都不能免俗,更别说全国其他城市了。

那么,未来市面上硕果仅存的可售型保障住房——共有产权房,又是怎样的存在呢?

目前,国内共有产权房主要扎堆在一二线城市。共同的特点是只需购买部分产权份额,门槛低。

分城市来看,发展最好的是北京。

不仅项目多,制度设计也比较完善,已购的共有产权住房限售5年,期间可以用于出租,租金收入按照购房人与代持机构所占的比例分成即可。

相比之下,广州的共有产权房还是个“新生儿”。

2021年才出现第一个共有产权房项目,去年8月,又推出了位于番禺创新城的城隽雅苑和白云龙归花园。

虽然槽点很多,个人份额只有60%左右,产品设计一般,也不能对外出租……

但不可否认的是,价格很香。

以城隽雅苑为例,一至三房的配置,均价约是2.38万/平,同板块的商品房项目,都奔着4-5万/平去了。

但有个bug,基本所有的共有产权房,都有限售期,即使出了限售期,也只能系统内封闭流转。

限制了流动性,自然也限制了接盘侠的数量,间接限制了房子的金融属性。

所以,未来商品房和保障性住房的分野会更加明显。

让有钱的人上岸商品房,符合标准的新市民去买共有产权房或者申请保障性租赁住房,最低收入群体住上兜底的公租房。

然后,用租购同权来兜底基础的公共服务,比如入学权。

这或许才是真正希望主导的方向。

最后,想就深圳的学位事件说两句。

1、个人觉得,事实上,优质学位无论在哪个国家都是稀缺资源,本来就是不可能均分的。

2、在经济学上,要获得稀缺资源永远是需要竞争的,也就是说,总有需要付出的代价。

放到入学问题上,如果按照居住地划分入学,那就是名校周边的房租上涨;

如果按照购房的区域,就是名校周边房价上涨;

如果按照成绩入学,那就是前置性鸡娃和从小内卷。

3、所以,在义务教育上强调租售同权,想要争取的不过是机会的均等罢了。

也就是说,尽量多建学校,让所有的孩子都拥有就近入学的权利,而不是将购权凌驾于租权之上,或者矫枉过正地反过来。

4、不过,在深圳这么一个喜欢努力搞钱的城市里,给指定的保障房配备比商品房更优质的学位,似乎已经不是一单两单了。

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