对小产权房提出执行异议？买受人提出执行异议能否获得支持？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

此后，张一、张二、张三在约定的支付期限内支付购房款，但没有支付到指定的监管账户，而是在A开发商工作人员的指引下，支付到其他账户中。但A开发商应当按约定将该商铺交付给张一、张二、张三，且张一、张二、张三将房屋出租给他人经营使用。

此后，因A开发商资金链中断，某银行作为抵押权人向法院申请财产保全后提起诉讼，经判决，A开发商应当向某银行支付借款3000多万元本金及利息、罚息。嗣后，又向法院申请强制执行。执行过程中，某银行将该债权转让给某资产管理公司，后资产管理公司向法院申请变更申请执行人。

张一、张二、张三向法院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行。执行法院作出驳回执行异议的裁定，遂引发本案诉讼。

一审法院认为，张一、张二、张三作为买受人已经支付全部对价，完成了业主的义务，并将案沙房屋出租给他人收取金行使权利人的权利，上法律行为和法律事实均发生在一审法院依某银行保全申请进行查封之前，除未办理物权登记外，张一、张二、张三已经享有商品房买卖合同买受人的全部权利并履行完全部义务，在合同约定的物权转移登记期限内，因A开发商自己未履行到期债务导致案涉房屋被查封，且查封之前也没有进行初始登记，客观上不可能在查封前完成过户登记，未办理物权登记不是张一、张二、张三的原因造成，张一、张二、张三对案涉房屋的权利为形成在先的物权期待权，其实体权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般买受人的保护条件。张一、张二、张三对案涉房屋享有的实体权利能够排除人民法院的执行。并作出不得执行张一、张二、张三购买A开发商商铺的判决。

某资产公司不服该判决向省高院提出上诉。

二审法院归纳的焦点为：张一、张二、张三对案涉房屋享有的权益能否阻却法院强制执行。

二审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称执行异议复议规定）第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案，因某银行对案涉房屋享有抵押权是客观事实，且并不存在前述二十七条规定的“但书”情形。虽然执行异议复议规定第二十八条规定在同时满足四个条件时，一般不动产买受人的物权期待权可以获得支持，但不具有优先于抵押权至上的价值基础。

同时，执行异议复议规定第二十九条规定的，同时满足三个条件的，买受人的物权期待权可以获得支持。但具体到本案，涉案房屋系商铺，并非买受人的唯一住房。该法条是对商品房消费者物权期待权的优先保护，不适用于本案。

最终二审法院作出改判的判决，即撤销一审支持张一、张二、张三的判决，驳回诉讼请求。

本案启示

张一、张二、张三在本案中没有任何过错，无法办理产权证的原因在于开发商。开发商已经资不抵债，出资购买的房屋不能拥有，要求开发商退钱也是不可能的。最终是买受人承担了所有的损失。