买别人私有小产权房？购买私房也影响同住人认定？

系争房屋为公房，2019年12月，系争房屋动迁。

动迁款共计411万，其中包括搭建补贴、家用设施移装费、搬迁费、临时安置费、搬迁奖励费小计81万元。

动迁时，系争房屋在户籍3人：席某1、席某2、席某3，为三兄妹。

席某1为房屋承租人，一直实际居住在系争房屋中；

席某2自幼居住系争房屋至1973年赴安徽工作，1985年回上海后在外租房居住；

席某3自幼居住系争房屋至1970年赴云南工作，后回上海工作,1998年席某3出资3.5万元，单位出资4.5万元购买一处公房。

席某1、席某2据此主张席某1已享受过福利分房，不属于系争房屋同住人。

各方无法协商解决，诉至法院。

二、法院判决

法院经审理认为，席某3购买的公房个人的出资并非房屋的大部分对价，故该房屋的分配具有福利性质，席某3不应认定为同住人。席某2自出生即居住系争房屋，后赴安徽工作，回沪后因系争房屋居住困难而居住他处，故应认定为同住人。综上，本院认定系争房屋的同住人为席裕玲，其与承租人席某1有权分得安置补偿款。

关于搭建补贴，鉴于阁楼系席某1搭建，故搭建补贴应归席某1所有。家用设施移装费、搬迁费、临时安置费、搬迁奖励费归房屋征收时的实际居住人即席某1所有，其余款项由承租人与同住人均分。

综上，法院判决：席某1分得征收补偿利益246万元，席某2分得征收补偿利益165万元。

三、律师解读

关于同住人的认定，在公房动迁中非常重要。

共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

对“他处有房”的解释，限定为福利性分房。根据上海高院的意见，福利分房包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

本案中，席某3购买的公房个人的出资并非房屋的大部分对价，故该房屋的分配具有福利性质，不被认定为同住人。

另外，以下3种情况按私房处理，公房动迁中亦不影响同住人的认定：

1、因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋拆迁补偿款的分割，一般归所有人。

2、通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人

3、售后公房在性质上属于私有房屋，应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。

虞美乐律师

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