小产权房增值率，购房税费解析

首套房计算方式

小于90㎡或者等于90㎡，（税务核定价格-增值税）×1%（只减去增值税部分，附加税不减），大于90㎡，（税务核定价格-增值税）×1.5%，（只减去增值税部分，附加税不减）

二套房计算方法

（税务核定价格-增值税）×3%，（只减去增值税部分，附加税不减）

以公司名义购入住宅，个人或公司购入商业类用房的契税计算

（核定价-增值税）×3%。

契税免收或者减收的常见有哪些

法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税

夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。

出售公房前后1年内（以网签合同日期为准），出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免。

上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用），购房日期需在补偿协议签订日期之后。

计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-拆迁补偿价格-购房时增值税）×购房时契税税率；若购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。

增值附加税如何计算

增值税及附加基准税率：5.6%。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%。

依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期间，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。

因此，增值税及附加金额=税务机关核定的成交价格×5%+（本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%=5.3%。

公司产权

提供原购买价，（税务核定价-原值）÷1.05×5.55%（微小企业5.3%）

个人商业类

提供原购买价，（税务核定价-原值）÷1.05×5.3%

普通住宅和非普通住宅标准，一般计算标准，内环450万，中环310万，外环230万

个人普通住宅

不满5年，税务核定价÷1.05×5.3%

满5年，免收增值税

个人非普通住宅

不满5年，税务核定价÷1.05×5.3%

满5年，提供原购买价，（税务核定价-原值）÷1.05×5.3%

一手动迁房免增值税费，精准算法是（税务核定价-原值）÷1.05×5%，那0.3%是附加税

房屋有多个产权人，不同的年限，份额价值的不同，需要单独计算期增值税。

个人所得税计算方式

普通住宅

可选全额（税务核定价格-本次交易增值税）×1%，可选利润20%，满五年唯一免收，（全额缴纳个人所得税需减去增值税后计算，附加税不能减）

非普通住宅

可选全额（税务核定价格-本次交易增值税）×2%，可选利润20%，满五年唯一免收，（全额缴纳个人所得税需减去增值税后计算，附加税不能减）

一手动迁房个人所得税是1%，满五唯一同样免征

房产税征收详情

房产税政策的出台时间：2011年1月28日；

（2）房产税的起征时间：产证登记日期的次月开始征收；

（3）房产税的缴纳时间：每年12月31日前缴纳。

房产税过期不缴纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。

人均面积60平免收房产税，人均超过60平，对新购住房超出面积征收房产税

2022年上海房产税暂用税率为0.4%、0.6%，单价小于81948元/平方米的，税率为0.4%；单价大于81948元/平方米的，税率为0.6%。

房产税免征条件及优惠政策

客户方在2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为上海户籍的，只要客户方具备购房资质，即免征房产税。

客户方在2011年1月28日前与父母共有住房，父母为外地户籍，符合减免政策，可以申请同住人减收房产税，甚至是免收房产税，若父母不符合购房条件，本次购买方属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积。

境外个人、港澳台居民房产税免征条件

境外个人在沪的“居留许可”连续满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请退税，或持有B类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征

台湾居民在沪的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

港澳居民持有连续满3年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

特殊群体客户购房，房产税的免征条件

在沪军官家庭购房：免征房产税

在沪就读博士家庭购房：免征房产税

公司名义购入的房屋，在持有期间，仍需每半年缴纳房产税，房产税计算方式（客户自主选择计算

购入的核定价×80%×1.2%；月租金×12%×月数

印花税的征收和免征的计算方式

法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税；夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。

一半继承一半赠与的住宅如何缴税

继承部分可按照继承的部分进行缴税，赠与部分可按照赠与的方式进行缴税

一半继承一半赠与的住宅如何界定交易房屋满五年

继承、直系亲属赠与部分：均可按原购房日期核定产权年限，非直系亲属赠与部分按受赠日期核定产权年限。

个人买卖住宅，免收印花税

企业买房卖房需要缴纳，税务核定价×0.025%

商业类的，买方印花税额=税务核定价×0.025%，卖方印花税额=网签价格0.025%

土地增值税计算方法

个人住宅买卖，免收土地增值税

商业类，公司产权需要征收

增值率税率速算扣除系数

增值率≤50%30%0

50%<增值率≤100%40%5%

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