三产房和小产权房有区别吗？32、民法典规定的居住权是三产房、小产权房的春天吗？

一、案例

听说民法典规定了居住权，是不是可以通过在小产权房、三产房上设立居住权，通过居住权的方式把小产权房、三产房的房屋转让给他人，让他人享有房屋的居住权，从而规避三产房、小产权房不能买卖的弊端？

（案例来源于自编）

二、问题提出

1、什么是居住权？

2、在什么房屋上可以设立居住权？居住权有什么特点？

3、三产房、小产权房上可以设立居住权吗？

三、民法典规定

《民法典》

第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

四、律师分析意见

1、根据民法典的规定，住宅上可以设立居住权，居住权人可以通过在他人住宅上设立居住权的方式达到在他人房屋内长期居住的目的。

2、居住权的主要应用场景是在婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等方面。比如：男女离婚，离婚后一方没有房子住，如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

3、但是居住权需要登记，到不动产登记部门办理居住权登记。同时，居住权不能继承，居住权人死亡后居住权即消灭。

4、居住权有一个关键的要求是要办理居住权登记，而居住权登记的前提必然是登记居住权的房屋在不动产登记部门办理了产权登记。如果该房屋连产权登记都没有，则居住权登记就无从谈起，无从办理了。因为居住权登记依附于所有权，是在所有权上的用益物权，前提是先有所有权登记才能办理居住权登记。而当下的小产权房、三产房大多数都要么是违章建设，要么无法办理所有权登记，如果能办理所有权登记，则基本上可以办理所有权转让，如果能办理所有权转让，对于小产权房、三产房来说，还不如直接卖了，还办理居住权登记来干嘛？

五、律师建议

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