小产权房包括公寓吗？别再乱投资了，有潜力的板块所剩无几-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，我是安徽人，在深圳工作打拼了十几年了，在这里结婚生子安家了，一直深爱这个城市，很看好这个城市的发展，我想买房投资，想问，如何在深圳买房投资呢？有什么逻辑思路吗？

深叔：你好，房地产市场购房投资也有着相应的逻辑思路，大致可将其分为四类：

第一类是选择“龙头地段”，这一类地段资产倾向于长期投资，选择房产市场具有垄断地位的龙头地段。龙头地段的优点在于稀缺性强，各方面均衡，处于城市主中心且增长确定性好，但是数量有限，价格也最为昂贵。深圳的龙头地段主要是看深圳湾、香蜜湖，还有一直对房价影响极大的名校学区房。选择龙头地段的优势在于其公开性强，确定性好且操作简单。龙头地段选盘逻辑是：选择确定性高，人口、产业集中的城市中心。

第二类是选择“成长型地段”，这一类地段资产的优点在于规划前景好，人口、产业增速较快，市场预期较高，但缺点也与之并存——这类地段的不确定性较高。成长型地段主要存在于城市规划建设的城市新区与城市新中心。选择这类地段要谨慎观察，落实到具体区域去分析其市场前景，之后再决定是否投资。

第三类是选择“重组股地段”，这一类资产地段老旧，但拥有旧改的潜力，因为基础设施老化、公共空间匮乏等问题人口流入会减少，所以房价也更便宜。一些老区微观地段，可能因为一些不确定的影响因素如旧改、纳入学区等，导致资产价值重估。但这类资产总体来说不确定性相应更高，无法依靠公开信息购入稳定获取收益，除非运气很好或有相当可靠的内幕消息。

第四类是选择“特殊住宅”，这一类资产缺点十分明显：房产流动性差，产权、配套、税费受限，信贷苛刻等。这类资产包括小产权房、次级地段公寓与研发用房等，有一定的价值，但不确定性高，承担风险较大。

以上四种选盘逻辑都需要相当长时间的积累，并且有足够的信息资源与专业技能，因此在选房购房之前要明白选盘逻辑，有充足的准备与考量，并对同类型区域做好对比与分析。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，目前在莲花长城盛世家有一套小两房用来自住，现在不够用了，想置换成三房，请问莲花北片区适合置换吗？纯自住，不知道有没有什么建议？

深叔：你好，莲花北片区基本情况如下：1.以长城盛世家园、彩田村、天威花园、深业上城为代表。从价格来说，由高到低依次为：彩田村、盛世二期、深业岭秀和茂恒园。2.片区内环境较好，有一部分政府机构，有两条地铁线路，适合自住。3.片区内除了深业上城外，房源较老，升值空间在于棚改和集团化学校两点，成交均价在6.2万-8.5万之间不等。具体来看各个小区：长城，容积率高，车位紧张；彩田村、天威，人车不分流，学位一般。总的来说，片区内居住氛围可以，但是学位一般，如果是出于投资目的，莲花北不算很好的选择，想考虑可以关注棚改和教育集团化的地方。

提问：深叔，您好，之前深圳行情火热的时候，我没有选择去投资买房，现在深圳各种政策频出，想在深圳主城区，如果想兼顾主城区和配套，想问一下有没有性价比高的投资推荐？

深叔：你好，你的买房逻辑是对的，在深圳买房投资，回归主城区、关注配套与居住环境才是重点，而兼顾深圳主城区+配套与价格洼地两大优势的罗湖，是上车深圳的首选。首先，罗湖积累了雄厚的资源，配套完善成熟且生态宜居。其次，罗湖拥有核心金融企业作为支撑，又身处主城区，价格始终处于合理范围。而罗湖最具价值的板块当属核心金融区蔡屋围，这个板块的旧改优化了城市功能与产业空间，集中发展商业、文化，聚集金融机构构建了金融服务中心。深圳投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。