北京小产权房查封，买房人如何保住房产？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

一、案情简介：

2016年1月28日，孙某与北京某房地产开发有限公司签订了《认购协议》，约定孙某购买该公司开发的商品房。房屋总价款520万元，孙某为享受购房优惠按照认购协议的约定在签约后的一个月内付了全款。2016年12月31日，孙某持收据向房地产开发公司换取了正式的购房款发票。同日，房地产开发公司向孙某交付了房屋。为明年结婚所用，孙某收房后立即开始装修。2017年7月份，孙某和家人实际入住涉案房屋至今。期间，孙某多次催促房地产开发公司尽早办理产权过户登记手续，但是房地产开发公司以各种理由搪塞孙某。直到2018年6月份，孙某所居住的涉案房屋突然被法院查封了，一头雾水的孙某经了解才得知事情始末。

原来房地产开发公司于2015年3月1日向北京某银行借款15亿元用于投资涉案商品房项目，并以其名下涉案的商品房项目的建设用地进行抵押担保，并办理了抵押权登记。担保债权数额为15亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为9万平方米，在建建筑物抵押范围为20万平方米，债务履行期限为2015年3月1日起至2018年3月1日止。由于房地产开发公司未按期偿还借款被北京某银行起诉至法院要求还款及赔偿损失。在诉讼过程中，银行向法院申请了财产保全，法院于2018年6月13日作出民事裁定，查封、扣押、冻结房地产开发公司名下的全部财产。其中就包括了涉案商品房项目地块的在建工程房产及相应的国有土地使用权，被查封的300套房产中就包括了孙某购买的商品房。

花了500多万买的房子，难道真的保不住了吗？孙某急得像热锅上的蚂蚁，不知所措。

二、王律师以案说法：

相信孙某的经历不是个例，我们借着孙某的案例来谈谈这种情况下作为买房人该如何在房产被法院查封的情况下保全房产。

虽然涉案房屋产权尚未转移登记至孙某名下，但是法律赋予了孙某对法院的查封行为提起执行异议的权利。孙某要想排除法院的查封执行需要满足四个条件：1、查封是基于金钱债权的执行；2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；3、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；4、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。孙某只有在同时满足上述四个条件的情况下，才能排除法院的查封执行。否则，孙某的房产很有可能会面临被拍卖的命运。我们根据孙某的情况来具体分析。

首先，孙某所购买的房屋之所以被法院查封，是因为房地产开发公司与银行之间的金融借款纠纷而产生的，属于金钱债权的执行。

其次，孙某与房地产开发公司之间的认购协议在法院查封之前已经签订。虽然协议名为认购协议，但认购协议明确约定了交易双方的基本情况、交易的商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款及支付方式和付款时间、商品房交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同的法定必备条款。加之孙某已向房地产开发公司支付了全款，根据司法解释的相关规定，双方之间所签订的认购协议应当被认定为商品房买卖合同，也就是说孙某与房地产开发公司之间是具有商品房买卖合同关系的。

再次，孙某与配偶名下只有这一套用途是住宅性质的涉案房产，孙某自房屋交付装修完成后实际居住使用至查封时，孙某提供的装修合同、购买建材的票据、交纳日常生活维护费用的单据可以直接说明孙某一直在实际居住使用涉案房屋，并非用于投资的目的。孙某名下虽然还有一处商铺，但是商铺不是住宅用途的房产，因此不影响孙某的执行异议。