凤岗小产权房集资房，新房价格会走向何方？

9月14日，东莞市住房和城乡建设局发布了加强商品房预售款首存管理的通知，对购房人支付的全部房价款（含定金、首付款、分期款、全款及按揭贷款等所有预收款）全部存入预售款专用账户。

在这之前，定金、首付款、分期款是可以不直接入监管账户的，开发商有使用的空间。按照新的通知，开发商所有的收入都需要存入预售款专用账户，所有的开支将只能按照工程进度，通过监控户申请出款。

对于购房者来说，无疑是个保护，专款专用，避免资金被开发商挪用，最终导致烂尾等等。比如恒大，为何许老板要立军令状，就是因为交房都已经有困难，预售款被挪用了，还欠着供应商建筑商等等的费用，到时没钱给，自然就是停工，也就烂尾了。

全款入监管账户，就可以避免出现这种情况。当然，监控方也需要尽到监管的责任和义务，同时避免出现害群之马，导致监管户失效，甚至出现腐败问题。

02东莞8月量跌价稳

今天，东莞市住建局发布了8月全市住宅网签数据。商品住宅网签共4249套，成交面积48.64万㎡，其中，洋房共签约2483套，成交面积约28.06万㎡,均价为26673元/㎡，环比（7月26514元/㎡）微涨约0.6%；别墅共签约84套，成交面积约2.06万㎡，均价为30055元/㎡，环比（7月32017元/㎡）下跌约6.1%。

新房的房价方面，26673元/㎡与7月份的26514元/㎡基本持平。共有7个镇街洋房均价超过3万元/㎡，分别是南城（47439元/㎡）、莞城（41120元/㎡）、万江（37763元/㎡）、东城（37110元/㎡）、大岭山（33447元/㎡）、凤岗（31516元/㎡）以及寮步（30532元/㎡）。

二手房方面，8月网签共1682套，均价17903元/㎡，比7月的18796元/㎡跌了4.8%。二手房方面，受制于贷款难的影响，再加上最近传闻，二手房参考价要出炉，按照深圳广州的情况来看，应该会比市场价低三四成，这样二手房的成交量应该会持续下跌。

从整体的价格来看，东莞属于量跌价稳，符合稳定楼市的预期，也达到了调控的首要目的。

03平均房价没太大意义

当然，平均价格对于判断一座城市，会有帮助，对于已经在这座城市的个人来说，均价的作用不大。目前，房价不仅在城市间的分化越来越严重，城市内部不同的地段，镇街的分化也越来越大，甚至一个小区不同的楼层，不同的方位，价格差距也越来越大。

这点从8月份的网签数据就可以看出来，新房方面，南城有47439元/㎡均价楼盘，桥头却还有15769元/㎡的均价，这是不同镇街道差距。而同在南城的新房鹏瑞天玥是46000-47000元/㎡，中证云庭却只有36000元㎡，一套100㎡的房子，差距就到了100万。

这种情况在古镇石龙也是差不多，在售的嘉华星际湾是26000-17000元/㎡，而华讯大宅只有18000元/㎡，一套100㎡的房子，也是达到了将近百万的差距。

这就是市区和镇街的区别，各自又还有地段的差别。当然，也还有房企的品牌差别，小区的环境，房子的户型，光线等等的影响。

现在的人，对于这些条件的考虑，会更加细致，反应在这些条件上的价格，也就会更加明显，结果就是不仅城市间的房价分化，城市内部，镇街也会分化，甚至会细化到同一个小区，同一栋楼，不同的楼层，价格都会分化。

这就是为何说，平均价格对个人的指导意义不大。

04房价分化将越来越大

从大的方面来说，稳定是主趋势。对于东莞来说，预期还是非常好的，至于为什么好，已经说过很多次，就不再重复了，懂的人，自然就会懂，这点从开发商拿地的热情也可以佐证。

只是受制于贷款难的原因，二手房的价格，短期内应该还会有小幅的下跌，成交量会大幅下滑。价格下跌是因为肯定会有等钱用的业主，不得已降价出售。对于手握全款的人来说，这是个好机会；至于穷刚需，就没什么用。

新房方面由于限价，一二手房价格会出现倒挂，加上二手房贷款更难，更多的刚需会涌向一手房，势必造成购买一手房的难度增加。需求增加的情况下，有可能会出现价格的上涨，即便房价涨不了，也有可能会在其他方面补充。

所以不排除后续还会再有更严厉的调控出台，比如对购房新房的户籍和社保纳税要求再提高。像杭州和深圳，都出现了需要十几年的以上的社保要求，还只是有机会购买而已。

至于很多人说，都买不了了，难道不应该降价吗？我只能说，太天真了。不要以自己的收入去衡量整座城市里的人。尤其是经济发达的城市，人口持续流入，供需属于结构性的不平衡。

东莞常住人口超过千万，商品房的数量有多少呢？我没有具体的数据，但是从新建商品房的供应数量，大约也能算出来，据我了解的数据是每年大约6万套。从1998年房改货币化到现在是23年，也就是大约138万套，即便加上早年的单位集资房，老公房之类的，相信最多也就是200万套。

以东莞千万人口计算，3个人为一户，至少也有300万户，人均一套都不够，更不用说还有很多富豪，远远不止一套房。再加上每年净流入几万人，东莞的供需，可以确定，未来十年都是紧张的。

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