深圳宝安小产权电梯房？电梯房和楼梯房哪个更值钱？听听专家的说法

问：雕叔你好，我这边有一个很老的小区，是楼梯房，听说准备要拆迁，是否值得买入？投资回报有没有电梯房高？

答：电梯房的好处是搬运货物上下楼方便，舒适，提高生活品质，但突发火灾地震远没有楼梯房生还率高；电梯房公摊大，且拆迁的可能率没有楼梯房高，按照现在的赔付标准1赔1.5来算的话，光拆迁安置的赔付也要达到45层，开发商起码建100层才能赚钱。如果有拆迁文件下来，是禁止买卖的，如果没有拆迁内幕消息，不建议买楼龄在30年的房子，金融属性差，贷款年限不足甚至银行不批贷款，如果迟迟不拆，基本就砸手里。

问：雕叔，您好：与宝中一路之隔的翻身片区现在是价值洼地吧，片区里面貌最好的属和宝安体育馆一路之隔的48区了，同等价位宝中只能买2房，48区能买4房，户型很好。这个片区的房子值得入手么？另：穗莞深城轨设宝安站在宝安大道两侧，刚好辐射到该片区，及片区内已动工新建一所9年制学校。

答：纠正一点，翻身是价格洼地不是价值洼地。对面的宝中成交价都12万了，翻身还是6万，难道是投资客眼神不好?中部和东部可以说还有等待补涨的片区，被反复炒了八百遍的西部真的没有了。普通投资客往往会高估自己发现洼地的能力，其实很多人都是在假装投资。发去年初我珠三角一篇文章的节选：一个普通投资客的自我认知。

问：雕叔您好，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，但看您之前说过这一片区升值空间不大，贷款购入收租值得吗？3、维持现状。一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

答：建议申请银行加按揭，再套出200万现金去碧海沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观想做包租婆，说说比较成功的案例。除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。做到更大的规模，就是连锁酒店了。但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套现，通过有风险的投资挣的更大的利润。所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

问：雕叔，在中山公园附近工作，预算800-900万，请问南头豪方天际小三房和前海东岸值得购买吗？房龄感觉比较新，但位置比较尴尬，周边配套一般，还是可以去宝中那边看看，想听听您的建议。

答：豪方天际和前海东岸这两个盘位于南头，2016年开盘价不过7万，因为区位和配套都一般，紧临北环大道噪音大，当时卖的并不好。当年开盘的还有一个赤湾的山语海，周边一片荒凉，开盘价六万多也无人问津。结果呢，从16年到19年，深圳大部分二手房都没涨，这三个盘却一直蹭蹭地暗涨，再叠加去年这波行情，现在全部冲上了十万。为什么?因为近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。豪方和东岸有南山概念，山语海有前海概念，虽然都是边角料，但胜在稀缺。不过到了十万多的单价，除了新长线后劲不足，我会更推荐宝中。

问：雕叔您好，目前光明有一套两房小产权，价值130万，手里有160万现金，想尽快入手一套商品房，手里有首付三成房票，最近一直在看龙岗几个新开的楼盘，初步对君华时代118平四房，仁恒世纪公园99平三房和卓宏星辰91平三房比较满意，请问这几个盘哪一个适合自住，就增值潜力来说哪个盘会相对好一点？另外想问一下有没有必要等光明今年会开的几个盘，比如金融街华发荣御首府，宏发万悦山这些？考虑龙岗是因为有两个小孩，想入手一套面积稍大三房或四房，但在光明生活了近十年，已经熟悉了光明的大街小巷。究竟该如何选择还请雕叔帮忙指点迷津！

答：你好，感谢赞赏！这几个项目对比，区位价值排序：光明>大运>龙中仁恒公园世纪新加坡上市房企，仁恒在上海开发的都是偏高端项目，在深圳并不知名，其中一个原因就是项目都在龙岗（梦公园、峦山美地）。我把他和颐安做个对比：1、仁恒距离爱联站750米、大运站830米，和颐安三期、五期距离地铁距离相当；2、仁恒引进上海外国语附中，颐安是华南师范附中；3、仁恒商业是短板，颐安距离COCOPARK、山姆会员店较近，后期自身商业也非常优质；4、仁恒建面64万方，体量约为颐安的一半；5、仁恒没有做过毛坯房，想必价格会参照颐安三期，但不用额外付装修费；6、仁恒花园比较小，两栋是回迁、人才房，幼儿园也占据了部分花园面积；7、感觉仁恒想做品牌溢价，对装修标准非常自信，但户型普遍不错，和颐安户型得分相当；总体来说，我觉得仁恒不如颐安。2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）：沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）；金融街华发融御首府（热点片区、大品牌）；电建洺悦府（热点片区、大品牌）；宏发万悦山（热点片区）；合正观澜汇二期（区域标杆、地铁口）。

提问：本人情况：单身未婚，手上现金130万，深户，年收入30万左右，科兴科学园上班。计划购入500万左右的房产。自住倒是不着急,主要是担心房价一直上涨,以后更买不起了.目前在看松坪村三期东区的房子，报价在530-550.问题:首付170万,缺口40万,找家人借钱感觉压力有些大.该借吗?2,松坪村三期上一个朝南向的房子成交价是532,现在小区朝南挂550,550价格买合适吗?朝北的房子能买吗?3,松坪村三期这个选择怎么样，目前价位9万多，高吗？有没有比松坪村三期更好的选择非常感谢

答：你好，松坪村地段很好，价值支撑力强，但是在楼市上行期，挂牌价即市场价，具体能谈多少要看业主的卖房目的。朝向折价在5%以内，入手价尽量控制在9万内。说说几种常用的砍价策略：1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。

问：雕叔您好，现在手头有250w现金，有三成的资格，年收入80w左右，买房主要是自住，当然也希望能升个值。最近看了潜龙曼海宁花园，准备入手，但是又怕站在了山岗上，毕竟单价快8w了。能否帮忙评估下这个选择如何？另外，同样的预算，西丽桃源村和这个比，该如何抉择呢

答：你好，感谢赞赏！为什推荐龙华龙胜片区？1.成片的优质住宅，底商陆续进驻，生活氛围好；2.多为2015年以后交房，社区环境好，居住人群相对纯粹；3.上车容易；4.4号线地铁入户，6号线通车；5.附近有恒裕、莱蒙、恒大、金茂项目，价格还有想象空间；6.龙华实验、高峰、和平实验，学位不算差；7.中海锦城、壹城中心、港铁天颂都有综合体商业；8.与北站商务中心、福田中心通勤都很方便；劣势在于:1.城市中心西移，去前海、后海、科技园都不方便；2.片区二手供应量大，短期内无法强拉价格；桃源村除了自己住价格便宜点，其它都挺一般，学校一般。不是特别推荐这2者对比优先曼海宁花园，单价控制在7w左右

问：雕叔，您的回复已收到！感谢您的真知灼见！我同长辈商确后，待后续需求会再来麻烦您帮忙选筹规划；另，您回复的观点中有一处我有些疑惑，那就是两套老房子都是差不多的建筑年代，且华彩还有不错的学区，台湾花园这点说起来还不及华彩，那为何您认为华彩才是大坑，而台湾花园是“小坑”呢？大又大在哪里？小又小在哪里？对这方面一片空白的我，还有劳雕叔给予点透！感谢！感谢！

答：你好，继续昨天的探讨。先总结一下深圳老破大的特点：1、面积150平以上；2、楼龄二十多到三十多年；3、塔楼居多，采光不好或户型不方正；4、房间多，不是五房就是六房；这类老破大位置往往还不错，周边的次新或紧凑户型往往上了十万，业主会想，我定价七万算甩卖了吧?错，老破大最大问题是品质差总价高，造成了资源错配。单价七万，总价也超了一千万，预算1000万的谁会买老破大啊，你房间多我用不上啊。会买老破大的只有两类人，一是类似潮汕多人口家庭总预算受限的，二是前两年被欧神的堆面积理论洗脑进场的。第一类稀少如神兽，第二类底裤都亏没了已经绝迹。而老别墅，面积更大，房间更多，房子更老，总价更高，是老破大的开挂模式。去年我们有个客户，一千万一定要买大鹏的老别墅自住，苦劝不听，说就是喜欢大别野，喜欢有天有地，种花种菜的环境，这个总价只能买大鹏。听这么说我就不劝了，结果买完住进去立刻就后悔了，花花草草不能当饭吃，它不涨啊！絮絮叨叨这么多，是不希望老人家继续踩坑，和你父母好好聊聊，再劝不动一起过来找我吧。

问：你好，雕叔！想投资一套房子，价位在600万左右，看了龙华的金地上塘道、华侨城的新浩城花园、还有光明1号等，当然现在也在打新，中海寰宇时代等。您觉得哪个更有升值空间。谢谢

答：你好，纯投资博暴击优先光明。金地上塘道属于龙华的第三梯队，未来承接福田和北站人口外溢。侨城东板块自住还不错，但是投资不是风口了。侨城东—竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。投资还是要看大趋势的。光明自成中心，潜力会更大一些。

问：雕叔，纯投资，总是觉得最近深圳太热了，是不是先要观望一下再入手呢，还是不用考虑马上入？

答：看买哪里，看资金量。如果800万以上，又一定要买西部热点可以等等。如果四五百万，只是先上个车就不要等，低总价楼盘和非热点片区还在补涨周期。

问：你好，雕叔，我有70万在深圳哪里买房，在大亚湾也买的一套3居，在大亚湾有贷款记录，现在，在深圳居住的是公租房，怎么布局，请雕叔指导，是等安居房的名额呢？还是买商品房呢？是否大亚湾的房卖掉，还是继续持有，我在龙华上班

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