小产权房网问：今年新房从投资角度关注哪些？受益如何？
答：新盘重点关注价格是否倒挂，产品是否稀缺。2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）：沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）；金融街华发融御首府（热点片区、大品牌）；电建洺悦府（热点片区、大品牌）；宏发万悦山（热点片区）；合正观澜汇二期（区域标杆、地铁口）。华润城四期
问：您好，疫情后预计出售深中龙初学位房，可以拿回来的资金300左右，想在福田或南山投资地段房或学位房，再次购买需要首付5成，月供可以承受2万左右，因龙华红山已有1套大户型月供2.5万元。想听听老师您有什么建议？
答：福田内部各版块分化巨大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级：顶级梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万第一梯队：百花：顶级学位+配套+老旧商品房10-13万第二梯队：竹子林：深高学位8-12万，普通学位6-9万景田\/香梅北：福外学位8-11万，普通学位5-8万华强北：荔园+红岭学位8-12万第三梯队：车公庙：普通学位+中等品质楼盘6-9万园岭：中等学位（园岭中学）+拆迁概念（园岭新村）8万莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区7-8万中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘5-7万第四梯队：保税区：6-8万梅林：5-7万新洲：5-7万皇岗\/赤尾：5-7万八卦岭：5-6万（荔外落户带动一批老破小涨到八万）第五梯队：华强南：4-6万不建议首付5成买房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。建议在福田第二和第三梯队中选择。南山：南海中学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子
问：继续提问：方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗
答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。2.优先海岸城打新，有难度。福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾
问：老师好！目前情况：深户家庭,夫妻名下各有1套贷款未结清,1套福田（市值750,欠款180）,1套外地（欠款80）,现手握子弹500左右，家庭年收入100左右，双方公积金从未动用。目前需求：计划在福田或南山800万左右（舒服预算）再入手1套T2学位房，因小孩2022年要上初中，生活半径莲花街道带北环中学（近2年排名不理想），原计划靠点招搏T1名校，担心未来政策有变，现想自用和投资兼顾纠结中。问题一：方案1）偏向买福外景田本部作为学位自用，有没对应楼盘推荐？方案2）纯投资不考虑自用看好后海和前海，或哪些地区潜力楼盘值得推荐？以上方案选其一，能否兼顾同时买2套小户型分别自用和投资？（我的想法是先以家庭单位再入手1套挂太太名下，再办LH腾出单身名额再入手1套，是否可行？何时入手合适？现在还是等中考结束后？）问题二：原本1套舒服预算800，现如同时2套预算建议买套各动用多少子弹合适？有什么建议可调动的杠杆？或对应比较优的操作方式节省交易成本？或其它建议。以上两大问题还请老师指点。盼回复！谢谢
答：你好，感谢大额赞赏！单纯投资选择方案2，未来升值空间更大。考虑自住+投资选择方案1。具体哪种方案，需要根据你自己的需求。景田的学位可以从品质、档次、热度、价格、面积各方面做个分类：1顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。3普通刚需：景秀年华，特发小区，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡华苑，赛格景苑，景龙大厦，景西大厦。4老旧残破：景田西小区，景田北小区，必好花园。5神秘豪宅：唯珍府6另类复式：华盛领寓7办公住宅：青海大厦8最小户型：景尚雅苑，紫薇阁，景田北小区。福外学位的小学组合有以下几种：1荔园外国语东校区+福田外国语初中2景田小学+福田外国语3景秀小学+福田外国语。水榭花都和香蜜湖一号与景田一路之隔，属于香蜜湖片区！提起水榭花都和香蜜湖一号，相信只要你在深圳，谈起最贵的房子在哪里你就绝对会提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及这两个香蜜湖第一代顶级豪宅，时至今日虽然深圳各大豪宅层出不穷，水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位也难以被撼动，仍然是深圳豪宅的标杆，深圳人对于房产终极置换目标。天然居：是2002年入伙，共6栋高层物业，ABC共3栋为南北户型，DEF为东西朝向，小区整体为“L”型，与天明居相邻。由天健物业开发及管理，管理费2.8元\/平米，小区配套有会所（健身房、棋牌室）、游泳池。是当年是明星楼盘，上档次，其热度至今未减。天然居：总户数1039户，车位800个天健花园：是1995年建成，小区总共17栋，274户，全部为小高层，其中位于南门的4栋5栋是总高6层楼梯房，位于西门的9栋10栋是总高8层楼梯房，其他都是9层高电梯房，除12栋一梯3户外其他都是一梯2户，楼间距宽，低密度，不压抑；小区位于福田外国语学校的东北面，天健花园为景田大社区，管理严格，由天健物业管理，小区实行人车分流，花园设施及楼面保养很好，配套带会所，泳池，儿童游乐园，景田小学和福外学校就在家门口；户型方面，楼梯房95平2房，100平3房，125平4房，小高层电梯房户型以124平4房，129平3+1房为主，都是南北通透户型。天健花园：总户数274户，车位283个万科城市花园小区介绍项目位于福外学校北面。于1998年底入伙的豪宅小区，带泳池花园，是万科集团开发的大楼盘，与天健花园相邻；密度低，绿化面积大，环境优美，居住非常舒服。由楼梯房和小高层电梯房组成：百合苑（有A.B.C.D.E.F.G座，全6层走楼梯），茉莉苑（有A.B.C.E.F座为走楼梯，D座带电梯），紫荆苑（有A.C.D.E.F座走楼梯，B座带电梯),玫瑰苑（有A.C.E.F.G座为走楼梯，有B.D座带电梯）,玉兰苑（有A.C.D.E.G座为走楼梯，有B.F座带电梯）。户型有85～120平3房，115?143平4房，148-156平5房，还有180平到227平顶楼复式。万科城市花园:总户数451户，车位398个这几个楼盘都是适合于改善类型的客户群体，天然居的关注度是最高的，成交非常的活跃，适合于大众。天健花园和万科城市花园彼此不相伯仲，花园式洋房，居住环境，物业管理都非常不错。幸福家园由于业主和物业之间的矛盾属于历史遗留问题，导致幸福家园一楼商铺无人管理，破烂不堪，影响到小区的形象，除此之外，这个楼盘也是一个非常不错的改善楼盘。天然居成交量最大！普通刚需：景秀年华、特发小区、嘉隆星苑、翔名苑、天明居、馨庭苑、怡华苑、赛格景苑、景龙大厦、景西大厦这些楼盘价格现在基本也都去到10+左右了，好多楼盘都是卖到无房可卖的地步。赛格景苑和翔名苑这两个楼盘，被划入福外学区，从以前的刚屌盘摇身一变爆涨两万多的单价，这两个楼盘小学配套是景秀小学，其他都是景田小学。景西大厦属于冷门盘，独栋又挨着城中村，大众认可度低，因为冷门，价格相对其他楼盘都便宜不少。景龙大厦距离福外最远，楼盘也一般，价格估计还要涨一波，大众能接受的刚需盘中6万多单价就剩他了。涨到七八万我说句你们不信的话，只要业主敢挂，就有人敢买，尤其是景龙大厦89平户型，百分之百马上涨到七八万。不用等很久，只要有人放出来卖，就绝对卖的掉。特发小区和嘉隆新苑这两个楼盘，其实他们属于一个小区，只不过一个是楼梯，一个是电梯。这两个楼盘配套小学也是景田小学，不过现在侨香那边在新建福田外国语小学部，以后这两个楼盘小学学位有可能会划入福田外国语小学。老旧残破：景田西小区、景田北小区、必好花园这三个小区都是老旧楼梯房，景田北以小户型为主，不过很少有房源放出来卖，景田西以刚需户型为主，今年卖断货了，现在处于基本无房卖的状态，价格也涨了不少。必好花园这个楼盘很多人比较陌生，偏冷门，很多人不知道这个盘，在北环大道边上，挨着福田中医院和城中村，非常吵，虽然楼盘不好，但人家有学位，照样有人买单。神秘豪宅:香蜜湖唯珍府地图上显示香蜜湖唯珍府别墅，两栋住宅+几栋别墅，冷门盘，楼盘不大，低密度，全是大户型，很少有业主放盘卖，后面的网球中心都是这个开发商建的，楼盘面向福外，也就是面朝西，阳台超级大，这个楼盘转换率很低，有时候卖的话也是被同小区的买走了。不适于大众，不用过多介绍了。另类复式：华盛领寓偏冷门楼盘，挨着北环大道，属于福外学区内最新的住宅楼盘。其特点是复试结构，居住层面来说还是不是特别方便，复试结构的房子要买就买大户型，小户型复试施展不开。你只要没有独特的追求和爱好，不推荐买。刚需即为大众，大众认可的接受的才是最合适的。办公住宅：青海大厦这个楼盘比较特殊，属于15楼以下是写字楼性质，15楼以上是住宅性质，所以买15楼以上的才能申请学位。基本里面全是买过来出租给公司办公的，也有很多公司产权的，自己的公司在这里办公。以前属于冷门盘，现在可不冷，抢着买，因为便宜。最小户型：景尚雅苑，紫薇阁，景田北小区福外入门小户型，很遗憾这几个楼盘都无房可卖，卖断货很久了。关注度非常高，成交非常的活跃。紫薇阁在地铁口，出行非常方便，老旧宿舍筒子楼。几乎都是50多平到60平左右的一房改两房，别看不上，价格只要不离谱，出一套秒一套，景尚雅苑的客户接受度更高，单间，一房，两房都有，价格现在到14万多。有些人难以接受，但已经成为事实，不接受只能去找接受的人。总会有人愿意为他买单。不知道你的月供能力多少，另外福田现在的这套房具体是哪个楼盘呢？外地的房产是什么情况呢？条件允许的情况下，建议入手一套福田小户型挂学位，剩余子弹入手一套前海正常户型投资。新盘其实可以关注下华润城，有确定收益。二手房非笋勿入，耐心淘笋。福田这套如果成长性一般，可以考虑出手换筹。加下来3个月是比较好的淘笋时机。
问：老师，带深外学区的龙悦居本月已经成交二十多套了，我看着往上涨的，从年前的四百多涨到现在的五百五了，还听老师说初一初二深外的成绩比深高还好，那里面生源不错，您觉得现在还可以入手吗？现在入手的话还有多少空间？谢谢
答：深外龙在龙华板块还不错，目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。龙悦居可以入手，有学校加持，涨幅不会差。
问：想问下老师，英伦名苑三期可以买吗，现在价格比较高了？上次没有回答，希望能得到回答。
答：英伦名苑三期和一期、二期挨着，中间夹着莱茵花园，英式风格，从外观上看小区就很漂亮，绿色植物很多，有小花园，有健身器材，楼宇楼之间的距离也适中，居住体验不错，有合适的标的可以入手
问：十三老师我现在在深圳有一套130蛇口房子总价1400万左右长沙190平米房总价450万左右两个加起来还有250万贷款未还我年收入在170万到200万之间有公司股权700万（真金白银买的股权，不能动，因为每年可以分红）A股股票250万左右，现金100万，我想给儿子（还小）买个房不知道现在买合适不买哪里、多大的合适能跑赢大市和股市么？
答：你好，感谢赞赏！蛇口房子可以考虑加按揭，融资继续加仓。现金350，可以入手总价1000以上的盘，参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
问：老师您好，一直关注您的回复，受益匪浅，也加入了星球。现在问一个个人的问题：2016年时候因为考虑学位及上班方便原因买了科技园南区珑御府180平米的房子，现在房价也有一定涨幅，因为小孩不考虑上旁边的南外学位，同时公司搬回了福田中心区，所以有考虑过换房，一直犹豫：科技南这不高大上但有小孩校车上下点接送方便，上班通勤到中心区也方便。但担心单从投资和房产升值的角度不知珑御府能否赶得上旁边后海或其他小区，毕竟周围都是十多年的老小区。去年这一波宝安南山上涨珑御府好像没怎么涨（存量倒是消化了大多）。这种情形有无必要换房，或换的话有好的区域和小区推荐吗，换肯定折腾，不换又担心涨幅跟不上大势。您给点意见和指导。
答：你好，感谢大额赞赏！科技南片区不太受关注，珑御府因为总价太高，没有小户型，只有2栋楼，大户型涨幅传导比较慢，但不会跑输！一线城市不建议置换，深圳的置换成本也很高，一进一出，税费吃掉大部分利润。如果月供能力不错，建议加按揭后入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盘。如果月供比较吃力，建议等珑御府补涨后再出手置换。
问：老师你好，我现在人在外地，深户刚下，有想法把小孩送到深圳来上学但还没完全确定，想买套2000万至3000万的房子，自住+投资+学位，大概了解了一下华润城3，翡翠海岸，瑧山府，但最近价格涨得很凶有点纠结，想请教一下老师该不该出手，还有没有更好的小区推荐，谢谢
答：你好，这几个楼盘都是改善盘，居住舒适度来讲翡翠海岸更好；但是从潜力上来对比，更倾向华润城，如果不着急自住，可以试试华润城打新。半岛城邦，阳光海滨，海境界也可以关注。
问：手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？
答：深圳房产升值潜力与学位强相关。虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质；但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立；深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。坂田南山和宝安对比，南山想象力更大。孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。
问：专家好，我目前在龙岗中心城，住在龙岗区实验学校的98年建的一个老小区，我（深户房子已经满五年）和老婆名下（老婆非深户名下的房子才过户到名下一个月，大亚湾有一套96平的小三房）各有一套这个小区的三房子，目前离异！有两个小孩，老大上一年级，老二明年上一年级！夫妻年收入在100左右，我想入手一个比较好的初中的学区房，最近学区房价格涨得太猛了如果用目前手里的房子置换担心成为接盘侠，不买又看着价格涨太快了，我想优化一下资产，请问有什么好的建议吗？
答：你好，感谢赞赏！只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。深汕合作区，大亚湾，人口都不足。这类房产大多属于炒热度出货，不具备长期投资价值，建议出手后增加深圳首付。论教育水平，关内比关外更好。龙岗98年的老房可以考虑出手，也可以老了加按揭融资。具体要不要出手，建议说说深圳这2套房的详细信息，再帮你做判断。投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中深高深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。可以考虑南山的教育集团（南二外南山实验南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。
问：十三老师您好，我和爱人在深工作较为稳定，家里两个孩子还小，预计未来六七年内家庭人口（包括阿姨）会有六七人，目前手上有一套中信红树湾（自住）和一套滨海之窗（学区）的房子，贷款有1800万左右，近期计划增加一套非自住目的的房产，能接受的极限总价不超过1800万（首付五成），初步了解了您在星球内推荐的地段和楼盘后，我想请问：之前我们想入手悦府360户型但因资金筹措和房票腾挪等种种问题放弃了，目前来看悦府二期106\/108平米的一房是好的投资标的吗？这种房子具备良好的流动性和回报吗？我想看能否通过购买一房户型先上车悦府，之后逐步往小区内的大户型置换，在孩子逐渐长大家庭人口减少后实现自住悦府（比如160\/240户型），这是好的策略吗？老师有无更好的建议？非常感谢！
答：你好，感谢付费！悦府是次新豪宅，它的涨幅实际上就代表着深圳湾最顶级购买力的变化趋势，仅从目前和未来价格排序来说，房价第一梯队：恒二、熙园、双玺、悦府、壹方但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是newmoney对oldmoney的超越。如果是自住+投资，深圳湾非常稳，但是稳不代表涨幅大。当下的价格，如果不是能淘到性价比高的笋盘，短期内可能会站岗。106\/108平米的一房流动性并不好，关注几个豪宅新盘的大户型一房的去化率，没有几个单身贵族认可这类产品，功能性太差。如果是纯投资，更倾向入手华润城的新盘，有确定收益。
问：老师您好，新人首问～投资+自住，打算持有5年以上，预算550W以内，请问富通城三期复式小三房、圣拿威两房、绿海名居两房、湾上六座两房，更看好哪一个呢？碧海、西乡片区是否有其他推荐的选择呢？谢谢老师
答：富通城3期的复式，总体会跑输，户型设计很一般，住起来相对比较逼仄，好在还是算有大花园的社区，具体你要看你买入的价格。圣拿威楼龄新、近地铁、大花园，缺点是没赠送、单价高湾上六座的劣势在于户型，其他都不错。绿海名居劣势在于高架太近，地铁太远。这几个楼盘对比富通城>圣拿威>圣拿威=绿海名居
问：老师您好，我们在去年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。咨询您，谢谢!
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