1、回迁房产权的几种情况及风险
2、购买回迁房注意事项
回迁房指的是开发商征收土地时,赔给被拆迁住户的房子。回迁房的房屋价格可能比同地段商品房更便宜。由于价格便宜,很多人想购买回迁房,到底回迁房能不能买呢?
1、产权完整,与普通商品房完全相同
有的回迁房是开发商在征收个人土地时补偿给被拆迁户的房子,而且是开发商自己开发的房子。本质上与普通商品房没有什么区别,只不过原来这些房子可能是用来在市场上出售,现在直接当做补偿转移给拆迁户而已。因此,这类房子在产权方面与商品房完全,如果具备房产证或者不动产证,是可以放心进行交易。
2、产权完整,但是销售受到当地政策限制
一些有房产证的回迁房,在进行交易的时候,都会受到一些地方政策的限制,比如说要满足一定的居住年限。这类回迁房要小心购买,如果确实无法交易,就只能放弃。
3、国有划拨土地回迁房,需要补缴土地出让金
如果是国有划拨土地上的回迁房,当时是享受了国家的优惠政策,没有交土地转让金的。这类回迁房,在过户的时候,需要缴纳土地出纳金,会增加一些交易费用。
4、集体土地上建设的回迁房
这类回迁房,相当于小产权房,交易风险很大,完全没有保障。
5、只有回迁协议,没有房产证的回迁房
即使以后会有完整产权,但是目前只有回迁协议,没有办理房产证的回迁房是不能转卖的。这个时候回迁房还没有一个完整的产权,并且也不能进行相应的抵押贷款。
这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时,只能是在公证处做公证交易,待房产证出来后才能做真正的过户交易。
如果确实经过仔细挑选和风险评估之后,仍然坚持要购买回迁房,一定要做好以下这些方面的工作。
1、警惕一房多卖现象
回迁房买卖无法办理预告登记,卖房者就有“一房多卖”的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同,不违反法律的禁止性规定,都是有效的合同。如果这种情况发生了就需要多方争夺房屋的产权,最后得到房子的可能性就很低了。
2、明确房屋产权构成
回迁房的产权证可能就只是户主的名字,但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积,所以尽管产权证上没有他们的名字,不动产登记簿上还是有他们的名字。这时候尽量要求户主其他家庭成员签字,以免购房后出现争议,造成损失。
其他的注意事项和购买普通二手房的注意事项是一致的,例如询问户籍是否能够迁入,资金监管防止交易过程违约,仔细检查房屋建筑质量,确定小区周边情况等。
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