2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼2016年首场土拍，中庚以17.75亿拿下宗地2016-02号（海峡金融商务区B地块），楼面价23183元/㎡，溢价131.7%，刷新福州有史以来住宅用地楼面价纪录。
2018年，项目开盘，备案均价3.5W，逃避摇号等限制，通过暗开提前落位，中介分销，工抵房等一系列操作，捆绑均价4.7W。
分析：对于项目的土拍也是一个热点，2016年的地王频出的一年，溢价率都非常高，地块作为首场土拍，就给后续热度开了一个头。
当然对于这幅地块，在2015年上架过，宗地2015-26号，不过是商服用地，最终流拍，不到几个月，土地变更成住宅用地，不但成交，更是超高溢价率，刷新历史数据成交，可以说变更地块属性的优良传统，也是由来已久。
虽然是地王项目，不过当时正值楼市的一轮暴涨周期，所以对于房企而言其实并不亏，反而可以说还有点性价比。
对于2.3W楼面价，最终给到的备案价3.5W，换到目前土拍市场，其实也没有太大差异，比如目前塔头的保利锦上、连潘的和樾风华、金山的建发玺云等。
当然面对有利润空间的备案价，对于当时楼市而言，很明显房企不会满足于此。
依靠江滨优势，加上把楼栋做围合布局，以及朝向做到部分有景观加持，同时大部分户型都定位成改善产品，项目也就被贴上了江滨豪宅的标签。
当然这样的标签依然无法让市场买单，在当时最好的方式依然是倒板赠送。
所以这个项目同样给出了高赠送做宣传，也就进一步拉低了所谓的使用价。
在高赠送+江滨豪宅的标签下，再通过一直卖不完的工抵房模式，让项目最终也去化成功。
对于项目的高赠送，没有找到户型的赠送区域，不过对于数据值得研究，看看当时的宣传。
1、146平米平层，赠送46平米，原售价711W，现售价651W，使用单价3.38W
2、121平米复式，赠送50平米，原售价460W，现售价405W，使用单价2.35W
3、206平米顶楼复式，赠送139平米
分析：对于项目而言，大部分房源都是平层，给出30%左右的赠送面积，从而通过简单的计算，得出了一个看上去“有性价比”的使用单价。
对于这些打着高赠送的项目，通过近期不少项目盘点，其实可以发现，不少都是羊毛出在羊身上。
以这个项目为例，目前还有一套未网签，备案数据：产权146.46平米，公摊44.33平米，公摊30.2%。
通过数据可以发现，所谓的高赠送，其实也就正好与公摊吻合，基本就是做到零公摊。
最近的热点，中海金玺公馆，当初备案公摊高达32%，通过复式的赠送，做到负公摊。
对于项目而言，虽然高赠送弥补了得房率的缺陷，但是按目前同类型改善2T2产品来看，小高层公摊一般在17%左右。
目前赠送一般通过飘窗、设备平台来做，实际得房率也能做到90%。
在不确定项目所谓高赠送是否完全属实的背景下，按目前市场对比，实际多10%面积，但是违建30%面积，同时为了这个违建还要额外支出溢价。
特别在这样风声鹤唳的市场下，这种模式的性价比，已经变得非常低，甚至可以说毫无性价比。
当然对于项目而言，除了统一的赠送违建外，最凶狠的当属顶楼赠送，个别业主还直接加盖，最终出现不少楼栋产权冻结的案例。
当然为什么赠送会受到这么高热度追捧，看看项目二手市场一套天价房源，一套87平米的顶楼复式，单价突破10W，总价928W。
好奇看了项目全部楼栋房源情况，这套应该位于9号楼，不过顶楼并非复式，当时的单价大概率也就在3.5W左右。
所以简单的得出一个结论：通过加盖之后，平层变成复式，3.5W变成10.5W，300W的房子变成928W，违建价值600W。
这就是为何违建如此风靡的原因，当然能违建又不被查处，那就是真的本事。
对于二手买家，买房前应该考虑清楚，自己是否有这项本领。
看看目前市场二手挂牌情况，选了一些在均价附近的房源：
分析：按目前二手挂牌来看，毛坯均价在4.7-5.1W，户型集中在146平米，总价基本要在700W以上。
在这两年不少豪宅都跑赢市场的背景下，此时来看看这个所谓的豪宅，二手赚钱了吗？
2018年3月上市，4年时间，年利率5%，不考虑一堆税费等支出，按20%保本计算，4.7W均价，保本价5.64W。
其实不用计算也可以看出，这个豪宅目前的售价基本跟当时捆绑高峰期的购入价没有太大差异。
此时看到保利天悦、福州源，都远高于当初购入价，为何这个有一定江景的改善盘，却出现了反差。
大体从几个方面看看：
1、区位：项目虽然位于台江区，不过位于鳌峰，已经离三环不远，往东延伸的马尾，近年遇冷严重，同时南面非一线江景，周边配套加持也一般，除了有个私立华伦，可以做陪读房外，没有过于耀眼的区位优势。
2、购入价：对于保利天悦、福州源，一开始都是摇号上市，虽然有捆绑精装，但是溢价也远低于该盘，而项目各种违规操作，加价幅度较大。
3、赠送：项目通过赠送做优势，在新盘销售的时候很吸睛，但是从目前二手表现来看，大部分违建盘，二手高溢价并被市场认可，加上近期举报违建有点盛行，项目也已经上榜。
综上，对于项目而言，当初给出的高端定位，目前来看可能很大程度上是房企为了提高自身的利润。
对于改善盘，自身的稀缺性决定了目前市场的定价权，而对于项目目前的进展，整体而言并不乐观，当初高价购入，目前已经难以保本，如果再遇上违建争议，将雪上加霜。
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