人和小产权房怎么样呢？但一定有风险

今天，是否适用于衡量“房子”？

广州中心区域的住宅价格，对于刚需上车，已经颇不友好。因此，有人将目光放在公寓、住宅公寓、回迁房、共有产权房等价格相对低廉的产品上。

这些产品在同地段下，对比普通住宅有明显的价格优势，吸引了不少预算紧张的买房人。

很多人觉得，便宜没好货，这样的产品不值得买，也有人觉得，只要能正常居住和交易，便宜也能淘到笋盘。

那能不能买呢，我们先来了解一下，这些产品的特征。

01公寓

提起公寓，第一时间想到的就是不能明火，没有阳台、采光不足，居住舒适度差。

以上缺点，大都出现在以前的老式公寓，时代在进步，现代公寓产品的精致度，不比住宅差。

除了可以明火，还可以设置阳台，采光通透，格局方正，根据不同需求作出相对应的设计。

譬如针对出租的多钥匙公寓，一个单位间隔多个区域，每个区域自成一个独立空间，功能区齐全，提高租赁效率和收益。

（某多钥匙公寓产品户型）

公寓也不局限于小户型，也有采用大平层设计，地理位置优越的还带有稀缺景观，对标豪宅设计，适合不差钱不考虑置换的土豪买家，譬如深圳湾一号。

（深圳湾壹号样板间）

但公寓商水商电，居住成本和交易成本高这个硬伤确实存在。

近年公寓价格涨幅缓慢，反映了市场流通性并不高。

02住宅公寓

住宅公寓，是公寓的设计、住宅的性质。

这是一个老式产品，现在新房比较少见，常见于寸金寸土的市中心。

它们和住宅一样拥有70年使用年限，为居住用地性质，但因为日照标准和建筑间距不满足相关规范要求，所以定义为“住宅公寓”

这类型房子比较难做到南北通透，不一定配置阳台，梯户比较高导致公摊面积高于一般住宅。

因此，产品设计和居住体验不如普通住宅，价格相对于同地段的住宅也要便宜一些。

（图为铂林国际公寓某房源基本信息）

当然，有弊也有利。

除了价格优势，住宅公寓大都面积小总价低，前期可自住，后期可出租出售，跟普通住宅一样能解决落户和上学问题，在二手市场上有一定流通性，适合预算不够又想买小区电梯房的购房群体。

（珠江新城西部分住宅公寓和普通住宅均价对比）

03回迁房

广州大力推进旧改，回迁房存量增大，有手持多套回迁房的村民想借机套现。

也有网友反应，有不少中介在安利苏元附近的回迁房，表示已有个人红本，且单价2W8，确实挺吸引。

回迁房正常来讲是宅基地证，不能入市交易，当然，也要看当地政策是否允许。

如果允许，那回迁房是否能买？

首先每个村旧改细则、进度都不太一样，前期需要与村民签约拿到回迁指标房，这里存在较大风险。因为大部分需要一次性付款，前期所签的协议属于村民和个人签署，很多条款不受法律保护。如果政策有变化，突然不批准上市交易，而对方不愿意退钱，维权困难。

此外，房屋是否有抵押、村民财务状况等都是不透明的，卖方如果过户前私下进行抵押，或制造产权纠纷导致房子被查封、拍卖，难以追回。

最后，回迁房档次肯定与商品房无法相比。

（图为冼村回迁房）

04共有产权房

什么是共有产权房？

简单点说，就是这个房子购房人和政府实行产权共有，价格虽然低于同地段、同品质的商品住房价格水平，但是限定了使用和处置权利，不能随意买卖。

共有产权房建筑面积一般不超过90平方米，以60～80平方米两居室或小三居室成套住宅为主，定价可能设定为市场价的50％~85％。具体到单套住房售价，其设定以均价为基础，上下浮动比例不超过10％。

这类房产主要面向符合条件的城镇户籍市民和非户籍人才，譬如收入、财产超过承租公租房限制条件，但又暂不具备购买商品住房经济负担能力，但有在广州就业、家庭团聚、结婚生育等必要的基本自住需求的群体，具体申购条件如下图。

产权份额的划分是按照拟实际出资额(含抵押贷款本金部分)占所购买共有产权住房评估价格的比例确定，购房人产权份额应超过50%，这一比例在签订认购书时确定。

另外，目前我市的住房限售年限是取得不动产权证（房产证）后满2年，而且继承人无房还可继承对应份额。

最近一期共有产权房是黄埔的榕悦花园，位于黄埔南岗片区，单价为1.2万，是周边房价的50%。

对于自住，但购房预算紧张的家庭来说，共有产权房确实是不错的选择，但数量有限，需要摇号，能不能买到，还是要有点小运气。

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