以租代购的小产权房低收入家庭并不盼着别人房价降更关注自己能否有保障房-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏

作为保障房的积极推动者和建议者，中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏多年呼吁建立住房双轨制，由政府来承担住房保障责任。孟晓苏指出，在过去近12年里，主管部门忽视了建立住房保障体系，把住房保障体系推给开发商，设想通过市场就能够完成政府建设保障房的责任。“他们总想的是，四斤的龙虾吃不起，一人一斤的龙虾能不能吃得起？殊不知，低收入的阶层，他们需要的是野山鸡炖蘑菇，大葱炒笨鸡蛋，他们需要的是保障房，而不是这些降价也降不了多少的商品房。这些年，本来由央企承担的保障房责任，已经被违背了。”

孟晓苏称，中央和国务院明确提出，要央企退出竞争性房地产领域。现在很多企业反其道而行之，纷纷地涌入到土地市场，高价拍地，再把这些土地，高价，变成高价土地，变成高价商品房。他们的目标是以盈利为目的，而忘记了自己的公共服务职能。在建设保障房时，就从中央到地方，一层一层布置，上面喊建设保障房，中间喊建设保障房，下面喊建设保障房，成了瘸子打围坐着喊。面对这样一种情况，面对居民迫切需要保障房，国家迫切需要建立住房保障体系，完善住房保障体系，要让央企、国企回归保障房本位。

孟晓苏进一步指出，低收入的家庭并不是盼着别人的房价下降，他们更关注自己能得到低价位的保障房。而已经有房的家庭，他们盼望的不是房价的下跌，而使自己的家庭财富缩水，而是希望房价稳定和房价稳中有升，使他们的家庭财产保值、增值。

以下为演讲实录：

2008年，全球金融海啸叠加拐点论的宣扬，影响了楼市预期，加剧了经济困难。现在楼市的拐点又来了。最近的中央经济工作会议特别强调，要支持房地产的健康平稳发展。会议指出，在扩大国内需求中，特别提出要支持住房消费、新能源汽车养老服务等；明确提出要确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求。“这对于目前的房地产行业，是雪中送炭。”

孟晓苏称，国务院副总理刘鹤最近再次提出，房地产是国民经济的支柱产业。中央财办的主要负责人也再次强调房地产的重要性，强调房地产业是国民经济的支柱产业。明年，将保持在GDP总量中的高占比，现在，我们正面临房地产市场的新拐点。

孟晓苏就房地产拐点和长期发展两个方面提出了自己的观点。

在谈及拐点时他表示，启动房地产市场才能重启中国经济。中国的房地产业发展应该是从1998年房改起步的。房改之前，由国家四个主管部门和中华集团共同成立的房改科技组，精心设计了房改方案，即关于住房分配体制改革的政策建议。实行房改之后，各项业务都蓬勃发展。

“首先，我们实现了居者有其屋的伟大目标，到现在居民住房自有率达到了96%，连最低收入的20%的家庭，住房拥有率也已经达到了将近90%。此外，房改支持了主导产业，有力地拉动了国民经济增长，”孟晓苏指出。

但最近这些年，房地产是支柱产业也遭遇到各种理论质疑和政策阻挠。孟晓苏提到有观点称房地产是最大灰犀牛；住房和汽车是排浪式消费，应该寻找新的经济增长点。2011年以后，为了达到所谓降房价的目标而抑制内需。限购、限贷的政策的出台几乎已将楼市限购常态化，妨碍了房地产业发展，也使相关产业经常陷入困境。

孟晓苏进一步指出，这些年，楼市的拐点经常出现，出现了一种短周期的调控，造成了短周期的循环，它的特点就是一年上涨两年低落，一涨就赶快打压，从2006年到现在已经出现了五轮。2020年疫情刚刚开始时各个行业遇到困难，但房地几乎一枝独秀拉动中国经济，使中国在全球成为唯一实现正增长的经济体。

然而到2021年，对楼市的打压出现了一种政策合成谬误。“医生开的药方本来不一定是错的，但是架不住七八个护士纷纷进来给楼市打针，把楼市打了个半死。立即出台的各项性质政策，特别是金融政策，逼迫房地产演变成为灰犀牛。从2005年年初商品房市场刚刚上扬接着一路打压，到现持续的开发投资低落，严重影响到了整个经济发展，这是过去多年来没有过的。”

在这种情况下，主要城市的商品房价格影响到了居民的预期和信心，造成了楼市的低迷。扭转起来不容易，它伤及了老百姓的购买心理。楼市萎缩让相关产业、地方财政都陷入了困境。有些相关产业的负责人曾经说，如果都把资金投到他们所在的行业里而不是房地产，这些行业早就世界第一了。其实，很多产业是在房地产业发展的带动下才发展起来的。

现在，限购政策还没有全面放开，虽然金融机构愿意贷款，但依然受到政策约束。这些政策本是在房地产过热时出台的，在夏天要开空调，现在已经是天寒地冻了，应该关上空调，还要开暖气。特别是像北京这样的城市，限购政策不断加码，认房又认贷，这种调控政策应该尽快调整，要从根本上大转弯。

孟晓苏认为，要从一线城市启动楼市才能辐射带动全国，光靠二线城市、三线城市去放宽限购，去设法带动全国那是不现实的。历史上每一轮的楼市启动，几乎都是由一线城市带动。

在谈及房地产长期发展时，孟晓苏表示，中央提出了关于推动房地产业向新发展模式平稳过渡。首先是要实行双轨制，此外要强调租售并举。早在1998年房改的时候，就明确提出了市场供应商品房，政府提供廉租房。这些年，中央和国务院对于双轨制的问题，阐述的越来越清晰。在政府工作报告上提出了两个为主，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。在2018年的中央经济工作会议上，又提出了两个体系，即完善住房市场体系和住房保障体系。

作为保障房的积极推动者和建议者，孟晓苏多年呼吁建立住房双轨制，由政府来承担住房保障责任。他指出，在过去近12年里，主管部门忽视了建立住房保障体系，把住房保障体系推给开发商，设想通过市场就能够完成政府建设保障房的责任。“他们总想的是，四斤的龙虾吃不起，一人一斤的龙虾能不能吃得起？殊不知，低收入的阶层，他们需要的是野山鸡炖蘑菇，大葱炒笨鸡蛋，他们需要的是保障房，而不是这些降价也降不了多少的商品房。这些年，本来由央企承担的保障房责任，已经被违背了。”

中央和国务院明确提出，要央企退出竞争性房地产领域。现在很多企业反其道而行之，纷纷地涌入到土地市场，高价拍地，再把这些土地，高价，变成高价土地，变成高价商品房。他们的目标是以盈利为目的，而忘记了自己的公共服务职能。在建设保障房时，就从中央到地方，一层一层布置，上面喊建设保障房，中间喊建设保障房，下面喊建设保障房，成了瘸子打围坐着喊。为什么都坐着喊？因为他们谁都没有好腿。面对这样一种情况，面对居民迫切需要保障房，国家迫切需要建立住房保障体系，完善住房保障体系，要让央企、国企回归保障房本位。

“如果能够重构双轨制，就可能构成一种结构性房价，让平均房价看起来不那么高，而各个收入阶层的居民都能够在其中找到自己适用的房屋。通过住房制度改革，在第一次分配的环节就促进了公平。房改和房价上涨加在一起，促成了共同富裕。”

孟晓苏说，在完善住房发展体制中，需要进一步的扩大保障房供给，按照中央要求解决好新市民和青年人的住房问题，让他们能够享受到住房保障。今后这些租房的人也可以以租代购，从而获得自己的产权房。这种房屋在补交一定的费用以后，可以进入商品房市场流通，从而使他们能够和其他居民一样跟上共同富裕的步伐。

孟晓苏表示，证监会最近明确提出要研究推动REITs试点范围，拓展到市场化的承租房及商业不动产等领域。现在基础设施REITs上市一年，收益率表现已经远远地跑赢了通胀，高于其他的股票和证券。

在国外，在以优质房产为主的构成的这种REITs市场长期收益率更高。美国的REITs，曾经在过去的42年之中，增值了142倍。它的收益来源是每年分红、资产增值和股票溢价，其中资产增值占了主要部分。