2014北京小产权房？北京标准租私房问题的解决及其对解决私房改造历史遗留问题的启示-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

——兼从裁判文书的统计数据看北京市法院如何处理标准租私房民事纠纷

关智慧律师

一、所谓“标准租私房”是指“文革”初期由房屋行政管理部门接管，“文革”后落实私房政策带户发还产权，并执行规定租金标准的城镇私有出租房屋（《北京市人民政府批转市国土房管局关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见的通知》，京政发[2001]37号，以下简称“37号通知”）。我最早关注北京的文革产的时候，已经知道标准租私房的存在，但一直没有写一篇专门论述标准租私房的文章。

今年1月，竹叶儿和我编著的《历史遗留私房纠纷的政策与法律问题研究》由知识产权出版社出版发行了。在本书的“案例选编”部分，我们选编了上海的一个案例——《刘尚廉等与龚理华等其他所有权纠纷上诉案》。在这个案例的前面，我加了一段编者按，谈到了北京的标准租私房：

“这是一起‘文革产’落实政策后，在私房权利人和房屋原承租人之间发生的纠纷。本案中，私房权利人要求承租人迁出系争房屋，最终得到了法官的支持。这种落实‘文革产’政策后，在私房权利人和原承租人之间发生的纠纷在一定历史时期仍然大量存在。在北京，有一个专门名词‘标准租私房’，指的就是‘文革’初期由本市房管部门接管、‘文革’后落实私房政策带户发还产权的私人出租房。按照北京的政策，在带户发还的标准租私房中，产权人和承租人继续维持房屋租赁关系，执行政府规定的标准租金。据统计，截止2003年底北京尚有近3.9万间标准租私房，其中96%分布在东城、西城、崇文、宣武四城区（http://www.beijing.gov.cn/ggfw/jm/zfsq/fc/fcpdty/mcjs/t664041.htm）。这些年来，北京市政府做了大量工作，标准租私房的问题逐步得到彻底解决。”

需要首先向读者们抱歉的是，编者按中关于“截止2003年底北京尚有近3.9万间标准租私房，其中96%分布在东城、西城、崇文、宣武四城区”的数据是不准确的，现在更正一下。根据于良先生在《北京房地产》杂志2000年第12期发表的《关于解决标准租私房问题政策选择的若干思考》（以下简称“《若干思考》”），截止到1999年底（而不是2003年底），北京市尚有标准租私房近3.9万间，建筑面积月56.61万平方米，承租户约1.9万户，其中约96%分布在东城、西城、崇文、宣武四城区。

37号通知指出，目前（2001年11月），北京市共有1.9万户居民住在标准租私房内。《北京房地产》杂志2002年第6期刊载的《市国土房管局负责人就解决标准租私房工作答记者问》披露，截止2002年上半年，北京市标准租私房承租户由2000年的1.9万户降低到13746户。截止2002年5月13日，全市已搬出（含危改拆迁、申请廉租住房、单位落实责任自行迁出及购买现住房）951户，已协议调租4921户，两项合计占总户数的42.72%。其中东城区和西城区已分别落实57.37%和50.12%。

另外，新华网《为百姓圆梦北京解决标准租私房问题纪实》提供了另一组数据：据北京市推进解决标准租私房工作督查小组办公室负责人刘敬忠介绍，2003年初的统计，当时北京的标准租私房有11860户。截止2004年2月底，北京市已经累计搬出标准租私房承租人6586户，占到总数13974户的47%。彻底解决标准租私房问题已被列入北京市政府今年（2004年）要办的56件实事之列，剩余7398户的搬出安置工作预计将在今年（2004）10月前全部完成。（http://news.xinhuanet.com/house/2004-03/29/content_1388796.htm）

二、从《为百姓圆梦北京解决标准租私房问题纪实》的报道可以知道，北京市为了解决标准租私房问题，的确是下了大决心，做了大努力，具体有以下几方面的表现：

1、高层领导重视，亲抓落实。2003年8月2日，时任中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇和时任北京市代市长的王岐山来到朝阳区和西城区对标准租私房问题进行专题调研。

2、2003年2月28日发布实施的《北京市人民政府关于印发2003年市政府折子工程的通知》（京政发[2003]4号）共列了175项工作任务，其中第126项即“加大经济适用住房建设力度，力争全年竣工200万平方米，优先提供给旧城区危改和历史文化保护区拆迁居民、标准租私房承租人认购”。该项目牵头领导刘敬民，牵头责任单位负责人市住建委刘永富、市重大工程建设领导小组办公室高德龙、市国土房管局苗乐如、市规划委陈刚，完成期限2003年11月底。

3、召开专题会议，行政首长牵头，签订军令状。2003年9月，北京市召开推进落实标准租私房工作会议，主管副市长刘敬民和北京市八个区的区长签定落实标准租私房腾退责任书。

4、相关国家机关单位积极承担责任。2003年10月，北京市国土房管局与涉及的86个市属单位陆续签定了腾退责任书。

5、夯实基层力量，确保走完最后一公里。北京市各区从街道办事处、基层房管所抽调工作人员，成立专设机构入户调查，负责落实承租人的搬出工作。

此外，北京市密集出台了一系列政策文件，制定了一系列积极稳妥的措施，层层落实到责任人、责任单位，为标准租私房的稳妥解决提供了政策保障。我认为这些政策文件的规定对于解决私房社会主义改造遗留问题，也有相当的借鉴意义，所以，下面专辟篇幅，择要摘录，和大家一起学习。

三、以下就是北京市为解决标准租私房问题而出台的政策文件。

（一）2001年11月4日，北京市人民政府批转市国土房管局关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见的通知（京政发[2001]37号），规定：

1、承租人及其配偶在他处另有已购住房或承租公有住房的，应当无条件搬出；住房未达到规定的职工住房面积标准的，由其所在单位按照房改政策发放住房补贴。

2、鼓励承租人与产权人协商，由承租人购买现住房产权，政府给予政策支持。

3、承租人及其配偶在他处没有住房，其所在单位属机关、事业单位的，其单位应当按照房改政策发放住房补贴或安置住房，并负责将承租人搬出。

4、单位租用标准租私房安排个人住用，由单位支付租金的，应当放开租金，由单位与产权人协商确定租金标准，重新签订房屋租赁合同；双方协商不成的，单位应当负责将承租人搬出。

5、单位租用标准租私房安排个人住用，由个人支付租金的，由单位按照房改政策优先为其发放住房补贴或安置住房，负责将承租人搬出。单位不能按上述办法解决的，承租人可暂不搬出，但应当按照本意见第三条第二款的规定提租并修改租赁合同，承租人所在单位应当发放提租补贴。

6、承租人家庭符合本市廉租住房条件的，承租人可按《北京市城镇廉租住房管理试行办法》申请廉租住房。

7、已确定结合房改实施危旧房改造的地区，在实施危旧房改造时一并解决。

8、承租人及其配偶由其所在单位按照《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的规定发放了住房补贴或提供了安置住房的，必须搬出。

9、承租人及其配偶所在单位落实住房补贴或安置住房有困难的，其上级主管部门负责解决。

10、承租人及其配偶没有单位的，可由其共居人所在单位发放住房补贴或安置住房。承租人及其配偶已退休的，由其原所在单位负责。承租人及其配偶、共居人均无单位的，由其所在地区的区、县人民政府负责解决。

11、承租人未搬出之前或属可暂不搬出的，产权人可以按规定提高租金。2003年3月月起，月租金可提高至每使用平方米10元；2003年3月起，月租金可提高至每使用平方米20元；2003年12月起放开租金。

12、承租人不能搬出的，除因其个人原因外，单位应按新增租金的8%发给提租补贴。

13、承租人购、租住房，可享受以下优惠政策：

（1）优先购买经济适用住房。

（2）购买住房，包括产权人同意承租人购买现住房的，可按照房改政策免征契税、免交房屋买卖手续费。承租人按残值购买现住房的，产权人免缴个人所得税。

（3）承租人购买或租赁住房可按规定支取其住房公积金，申请住房公积金委托贷款的，住房资金管理机构应优先办理。

14、特殊情况处理。

（1）单位租用标准租私房，产权人同意继续租用的，由双方自行议定租金、租赁期限和其它有关事项，重新签订房屋租赁合同；产权人不同意继续租用的，单位应无条件迁出。

（2）承租人与产权人原订有房屋租赁合同，但承租人已故，其共居人未与产权人重新签订房屋租赁合同的，由共居人推举一名具有完全民事行为能力的成员作为承租人。

15、承租人搬出后，产权人应负责拆除标准租私房院内的违章建筑，否则由其所在地区区、县人民政府责成有关部门拆除，拆除费用由产权人承担。

16、已由房屋行政管理部门或承租人所在单位垫款对标准租私房进行翻挑大修的，考虑到租金收入较低等因素，不再与产权人结算。

17、本意见2001年年底前先在东城区东华门街道南池子地区组织试点，总结经验后再全面实施。标准租私房承租人搬出工作应在2003年年底前完成。

18、市国土房管局是该项工作的行政主管机关。各区、县人民政府应对本行政区域内的标准租私有房屋情况进行一次普查，依据本意见制定工作方案，报市政府备案后组织实施；要建立领导责任制，按照工作方案制定落实计划。财政、物价、税务、建设、民政等部门按照各自的职责做好相关工作。

19、承租人及其配偶、共居人所在单位要切实承担解决所属职工租住标准租私房问题的责任。

以上是37号通知的主要内容。无论从发布主体的层级，还是内容的全面性，都可以看出37号通知其实是北京市解决标准租私房问题的纲领。我个人对37号通知有以下几点体悟，和大家共享：

第一，37号通知虽然同时兼顾私房产权人和承租人的利益，但在价值天平上，明显向私房产权人倾斜。这从上引1“无条件搬出”、3承租人及其配偶所在机关事业单位负责将承租人搬出、4协商不成单位负责将承租人搬出、5获得住房补贴安置住房的必须搬出、14无条件迁出等文字可以明显感觉到。

第二，强调责有其主、责有次序、政府兜底。

第三，落实责任有严格时限要求，杜绝推诿推延。如上引11要求2003年12月起即放开租金，标准租私房承租人搬出工作应在2003年年底前完成，可谓雷厉风行、坚决果断。但是，如果从1983年3月11日北京市政府发布《北京市人民政府关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定》（京政发[1983]38号）起算的话，到2003年底已经整整20年了。20年的时间，已经不算短了。在这20年里，已经有很多标准租私房的产权人离开了人世，他们没有等到房屋回到自己手中这一天。我有时候想，他们至少应该得到一声道歉。

第四、统筹协调，多头发力，力争一次性彻底解决问题，不留后患。37号通知牵涉到的问题包括标准租私房的腾退、承租人的搬迁、住房补贴、安置住房、修改续订租赁合同、廉租住房申请、危旧房改造、退休人员待遇、租金调整、提租补贴、经济适用房、契税优惠、房屋买卖手续费优惠、个人所得税减免、住房公积金委托贷款、承租人变更、违章（法）建筑拆除、房屋维修、维修费与租金结算等诸多方面，必须区县人民政府协同落实私房政策办公室、国土房管局、财政、物价、税务、建设、民政、公安、信访、城管、规划等多个部门分工负责，通力合作，共同完成任务。

（二）2002年2月21日，北京市国土资源和房屋管理局发布关于实施《关于解决北京市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》有关问题的通知，对标准租私房承租户的认定、标准租私房承租人已迁居他处、承租人变更、租金补贴的计算公式、租金标准的调整、廉租住房申请条件、修缮费的分担等具体问题做了规定。

（三）2002年3月5日，北京市国土资源和房屋管理局发布实施关于发放本市按标准租金出租私房承租人住房补贴或提租补贴有关问题的通知（京国土房管方字[2002]173号），就解决标准租私房问题中涉及承租人住房补贴或提租补贴的有关问题做了规定。

（四）2002年4月22日，北京市国土资源和房屋管理局发布实施关于拆迁标准租私房有关问题的通知（京国土房管拆字[2002]319号），就解决标准租私房问题中涉及危旧房改造和房屋拆迁有关具体问题作了规定。

（五）2003年2月19日，北京市人民政府办公厅发布实施关于推进本市标准租私房工作的通知（京政办函[2003]10号），主要内容包括：

1、高度重视本市标准租私房工作。解决标准租私房问题，关系到私房产权人和承租人的切身利益，关系到城市建设和危旧房改造，关系到首都稳定大局。各有关区政府和有关部门、单位要从保持社会稳定的大局出发，提高认识，增强责任感，落实责任制，切实做好相关工作。

2、第二步提租的月租金不得高于每使用平方米20元。市场月租金水平低于每使用平方米20元的地区，应按当地市场租金标准执行。各有关区政府和有关单位要认真做好提租后的租金补贴工作，确保补贴到位。准备工作不充分或存在特殊情况的单位，发放补贴工作可适当推迟，但最迟不得晚于今年5月31日。未落实单位租金补贴的承租人可暂缓交纳新增租金，待租金补贴落实后及时补交，产权人不得强收新增租金，更不得强撵承租人。

3、区分不同情况分类细化解决方案，加大搬出安置工作力度。

4、切实做好困难人员标准租私房工作。各有关单位要进一步核实租住标准租私房职工家庭的具体数量、分配住房和房屋状况等情况，按照轻重缓急，确定解决的先后顺序，区别对待，特别要首先解决好住房困难、房屋危险的承租户和低保户、残疾人及有特殊困难的承租人的搬出问题。

（六）2003年3月14日，北京市建设委员会发布实施关于经济适用住房优先向拆迁居民销售的通知（京建开[2003]130号），规定标准租私房户享受和历史文化保护区的外迁居民、“十五”期间危改外迁居民、市政建设和环境整治拆迁居民、奥运场馆建设拆迁居民以及市政府确定的其他重点工程拆迁居民同样的优先购买经济适用住房的政策。

（七）2003年4月28日，北京市国土资源和房屋管理局发布实施关于印发《关于推进本市标准租私房工作中有关搬出安置问题的意见》的通知（京国土房管市二[2003]338号），规定：

1、凡已确定2003年内启动的危改项目、环境综合整治项目或其他建设项目，该项目建设单位必须按市国土房管局《关于拆迁标准租私房有关问题的通知》的规定及相应的政策负责拆迁安置该范围内的标准租私房承租人。

2、凡1中所列项目已经立项，但2003年内不能启动的项目，各区政府要组织项目建设单位按拆迁或危改政策先行对该拆迁范围内的标准租私房承租人进行补偿安置。或由区政府组织有关单位先行补偿安置，再与项目建设单位结算费用。也可提供周转住房或逐月发放补贴先行搬出，待原住标准租私房所在地区危改拆迁时一并解决。

3、凡已确定2003年内启动的危改项目应按照本危改片总户数的3%－5%的比例解决区政府负责解决的标准租私房承租人的住房安置问题。具体方案由各区政府根据实际情况自行确定。

4、凡已确定为文保区范围内的标准租私房，区政府应按照文保区居民异地补偿安置政策先行落实承租人的住房安置问题。

5、本意见第一条（二）的项目中，属于市属单位承租标准租私房的职工，由房屋所在地的区政府组织项目建设单位按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》进行拆迁评估，并计算货币拆迁补偿款（含奖励费、搬家补助费）。货币拆迁补偿款额高于其所在单位按照本意见第二条规定计算发放补贴额的，由房屋所在地的区政府负责组织项目建设单位补足差额。

6、东城、西城、崇文、宣武四城区内前述范围之外的标准租私房承租人，由承租人所在单位负责做好搬出安置工作。承租人原则上按房改危改的政策承担购房费用，承租人所在单位按以下规定落实补贴。（略）

7、各系统（按国有控股集团或区为单位确认）、各单位凡有商品住宅建设项目和未分配住房的，必须首先用于解决本系统内租住标准租私房职工的安置问题。实行住房分配货币化的单位，包括机关、事业、企业单位要把租住标准租私房职工，先行列入住房货币化分配范围，职工按政策领取住房补贴，购买专项安置住房或自行购买其他住房。东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、通州八区范围内的项目建设单位在办理用地手续时应提供所在区人民政府出具的已解决标准租私房问题的意见，否则不予办理。今年年底放开租金后，标准租私房承租人与产权人协商同意，可继续租住标准租私房，承租人所在单位应按照规定对增加的租金发放租金补贴，租金按标准租私房所在区域同类房屋届时租赁指导价确定。鼓励产权人将现标准租私房出售给承租人，并享受该承租人相应的优惠政策购买专项安置住房，所购安置住房产权按商品房管理。允许承租人单位在本单位内部调剂住房安置承租人，并享受相应的优惠政策。标准租私房承租人可自行租房。自行租房的，经廉租住房管理部门批准享受廉租住房配租政策。其中的低保户、优抚户、残疾人家庭及国有困难企业职工家庭应纳入廉租住房配租渠道优先解决。承租人单位有条件的，可自行确定搬出安置办法。

8、市住房资金管理中心系统优先为标准租承租人购房提供委托贷款。

9、市政府批准建设的经济适用住房，经廉租住房管理部门确认后，优先出售给购房的承租人。产权人收回房屋后，应按照37号文件的规定负责拆除违章建筑。文保区内的标准租私房产权人收回房屋后，应按照有关规定落实修缮责任。

（八）2003年9月4日，北京市国土资源和房屋管理局发布实施关于《关于推进本市标准租私房工作中有关搬出安置问题的意见》补充意见的通知（京国土房管市二[2003]765号），规定：

1、凡有土地置换开发的单位，所得收益按不低于5％的比例（实际需要低于5％的，按实际需要），用于解决本单位标准租私房问题。

2、年内或明年上半年竣工的经济适用住房项目必须安排10％的房源用于标准租私房搬出安置工作。

3、空置房转化为解决标准租私房问题，参照经济适用住房政策和消化空置房政策给予政策支持。

4、文保区内标准租私房承租户可按房改危改政策，或按无房户标准发放住房补贴，由各区先行启动实施。

5、由市住房资金管理中心、市国土房管局筹措少量部分住房，用于安置部分无力购房的承租户，并出租或按廉租住房政策执行。

（九）2003年11月24日，北京市国土资源和房屋管理局发布实施关于做好2003年12月1日起标准租私房按照房屋租赁指导价提租及租金补贴发放工作有关问题的通知（京国土房管市二[2003]1020号），就2003年12月1日后未彻底解决的标准租私房指导价提租及租金补贴发放问题做了详细规定，具体内容不再赘列。其中可注意的有以下两条：

1、未落实单位租金补贴的承租人可以暂缓交纳新增租金，产权人不得强收新增租金；承租人待租金补贴落实后及时补交。

2、产权人和承租人要认真执行本市颁布的房屋租赁指导价。产权人不得随意提租，更不得强撵承租人。

这两条和京政办函[2003]10号关于产权人不得强收新增租金，不得强撵承租人的规定是一致的，都要求私房产权人谦抑财产权的行使，为社会稳定大局作出一定的牺牲和容忍。

以上就是北京市从2001年到2003年为解决标准租私房问题发布的政策文件，其中37号通知是纲领，后面的政策文件都是对37号通知中有关内容的具体化。通过对这些政策文件的梳理，我们可以感受到北京市政府在解决标准组私房问题上所作的努力。正是由于这种努力，北京市标准租私房问题中的绝大多数在2003年前后已经得到了相对圆满的解决，剩下的还有一小部分由于各种复杂的历史原因还没有得到彻底的解决。这剩下还没有解决的标准租私房历史遗留问题的一部分进入了法院司法程序。下面我们就从裁判文书的统计数据了解一下北京市法院是如何处理标准租私房民事纠纷的。

四、首先说明一下作为本文调研对象的案例样本的来源、范围及取舍情况。本次调研的15个案例均来源于中国裁判文书网，检索时间为2016年3月23日。检索设置：标准租私房（全文）+北京市（人民法院）+民事案件（案件类型）+判决书（文书类型）。然后在检索结果中选取了15个私房主主动起诉承租户，要求腾退房屋、支付租金（房屋使用费）或者拆除承租户自建房屋的案例。这15个案例的判决时间是从2013年10月15日到2015年7月14日。以前的案例，大约并未录入中国裁判文书网，所以没有搜集到。

这15个案例的统计情况如下图所示：

序号

审理法院

判决

文书号

判决结果

判决依据及理由

西城

（2013）西民初字第05111号

被告给付原告2011年8月2日至2013年6月28日的房屋使用费34300元。

《物权法》第三十九条

所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。非所有权人占有使用占用他人房屋应当支付房屋使用费。

西城

（2013）西民初字第11950号

被告以北京市住宅房屋租赁指导价格35元的标准向原告支付房屋使用费22895.25元

《物权法》第三十九条

所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。非所有权人占有使用占用他人房屋应当支付房屋使用费。

东城

（2014）东民初字第01384号

被告按照标准租私房的政府指导价向原告支付房屋占用费7224元。

《物权法》第三十九条

所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但被告所承租原告的房屋属于标准租私房，有一定历史政策因素。所以应当按照标准租私房租金的政府指导价交纳房屋占用费。

东城

（2014）东民初字第00568号

被告按照政府指导价标准给付原告房屋使用费人民币12510.3元

《民法通则》第五条

合法的民事权益受法律保护。原告系诉争

房屋的所有权人，对该房依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告占有使用原告房屋，应当交纳相应的房屋使用费。

西城

（2014）西民初字第09358号

被告给付原告2013年3月至2014年2月的房屋使用费15504元。

《物权法》第三十九条

原告对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告长期使用原告房屋，应当给付原告房屋使用费。

东城

（2014）东民初字第04319号

被告王素珍、杨立雄于向原告支付2005年4月1日至2013年3月20日期间的房屋占用金33648.84元；被告王素珍向原告支付2013年3月21日至2014年3月31日期间的房屋占用金4348.16元。

《物权法》第三十九条

所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告与原告已无租赁关系，继续占用涉诉房屋，没有合法依据。故涉诉房屋的实际占用人应当向原告支付房屋占用金。关于房屋占用金的支付标准，考虑到标准租私房问题的形成有其历史原因，故继续按照标准租私房租金的政府指导价交纳房屋占用金。

东城

（2014）东民初字第04320号

被告向原告支付2005年4月日至2014年3月31日日期间的房屋占用金人民币37989元。

《物权法》第三十九条

西城

（2014）西民初字第02921号

被告某1按照标准租私房的租金标准每平方米使用面积每月35元支付原告2013年1月至2013年12月期间的房屋租金4205.3元；被告某2按照标准租私房的租金标准每平方米使用面积每月35元支付原告2013年1月至2013年12月期间的房屋租金3522.7元。

未列明判决依据

被告使用原告房屋，应当向原告支付房屋使用费。鉴于被告入住原告房屋存在一定的历史原因，其中亦有政策性的因素，应按照标准租私房的租金政府指导价支付租金。

东城

（2014）东民初字第07245号

被告按每月人民币910元标准给付原告2010年7月至2014年7月31日期间的房屋使用费人民币34580元。

《物权法》第三十九条

所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告与原告已无租赁关系，继续占用涉诉房屋，没有合法依据，故应向原告支付房屋使用费。关于房屋使用费的支付标准，考虑到标准租私房问题的形成有其历史原因，全面解决亦有政策性因素，故按照标准租私房租金的政府指导价交纳为宜。

西城

（2014）西民初字第22752号

被告将某房腾退，交给原告；被告赔偿原告2008年1月1日至2014年8月31日期间房屋使用费损失15504元。

《物权法》第三十七条、第三十九条

所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原被告之间已不存在合法的租赁合同关系，原告以产权人身份要求被告腾退房屋，理由正当。

东城

（2014）东民初字第11296号

被告（按照调解协议书约定的标准）给付原告2013年4月1日至2014年9月30日的房屋使用费14400元；被告每月按照四千元的（市场）标准向原告支付2014年10月1日之后的房屋使用费。

《物权法》第三十九条

原告作为诉争房屋的产权人，对诉争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告未履行生效判决确定的腾退房屋的义务，一直使用涉诉房屋至今，应向原告支付房屋使用费。

西城

（2014）西民初字第24072号

被告支付原告2013年1月1日至2014年10月31日房屋使用费40810元。

《合同法》第八条、第一百一十四条第一款

所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告作为该房屋的实际使用人，应向房屋的所有权人支付相应的使用费用。租金标准酌情按照之前不久生效判决确认的标准计算。

西城

（2015）西民初字第00930号

被告柳海英给付原告2012年11月至2014年10月的房屋使用费14318元；驳回原告要求被告柳海英腾房的诉讼请求。

《民法通则》第五条、第七十一条、第一百零六条第一款

公民对其合法财产享有占有、使用、收益及处分的权利。原告作为涉诉房屋的所有权人，有权要求被告腾退房屋并支付使用房屋期间的房屋使用费。但鉴于被告在涉诉房屋内居住是由于历史原因造成的，为此，本院对于原告要求腾退住房的诉讼请求，将不予支持。但被告应给付房屋使用费。

二中院

（2015）二中民终字第01781号

（2014）西民初字第22752号民事判决书判决被告将某房腾退，交给原告；被告赔偿原告2008年1月1日至2014年8月31日期间房屋使用费损失15504元。

二审维持一审判决。

未列明判决依据

所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原被告不存在合法有效租赁合同关系，原告以所有权人人身份起诉要求被告腾房，理由正当。同时，被告应赔偿原告合理的房屋使用费。

二中院

（2014）二中民终字第06557号

一审判决被告给付原告2012年2月至2013年12月的房屋使用费共计23900.85元。

二审法院驳回上诉维持原判。

原告作为房屋的所有权人，其合法权益受法律保护。被告在法院判决腾房后仍实际占有使用原告所有的房屋，应交纳相应的房屋使用费。原告要求按49.4元每平米每月的标准计算租金依据不足，予以调整。

根据以上统计表可以对这15个案例做如下归纳：

1、西城7个，东城6个，北京市第二中级人民法院2个。要说明的是，图表中的东城、西城是指合并以后的新东城、新西城，包括了原崇文区和宣武区。这从“已有生效判决”的文书号也可以看出来，如（2008）宣民初字第00649号判决书就是原宣武区法院作出的判决，（2009）崇民初字第2081号判决书就是原宣武区法院作出的判决。

2、一审判决13个（不包括图表中的两个二审判决对应的一审判决。这13各一审判决是否上诉，是否有二审裁判文书，因未检索到不得而知），二审判决2个。

3、15个案例中，“物权保护纠纷”案由11个，占全部案例的73%，“房屋租赁合同纠纷”案由4个，占全部案例的27%。

4、15个案例中，私房主之前已经因分家析产或继承进行过诉讼，或起诉过承租人或实际居住人并经法院作出生效调解书或判决的案例有14个，占全部案例的93%。其中，经过1次诉讼并有生效调解或裁判的案例5个，经过2次诉讼并有生效调解或判决的案例5个，经过3次诉讼并有生效调解或判决的案例2个，经过4次诉讼并有生效调解或判决的案例1个，经过6次诉讼并有生效调解或判决的案例1个。可见，围绕标准租私房而发生的诉讼具有系列性特征，一旦启动，欲罢不能。

5、从判决结果上看，所有的案例都支持私房主要求承租人或实际居住人支付租金或房屋使用费的诉讼请求，但是在计租标准上几乎所有案例都按照政府指导价计算，支持私房主关于按照市场租金标准计租主张的是极个别的情况。15个案例中，法官支持私房主要求承租人腾退房屋诉讼请求的案例（包括之前已有生效调解书或判决书）有14个，占全部案例的93%，法官不支持私房主要求承租人腾退房屋诉讼请求的案例有1个，占全部案例的7%。

6、从判决依据看，支持私房主要求承租人腾退房屋诉讼请求的14个案例中，9个以《物权法》第三十九条为裁判依据，1个以《民法通则》第五条为裁判依据，3个未列明裁判依据，1个以《物权法》第三十七条（及第三十九条）为依据，1个以《合同法》第八条、第一百一十四条第一款为依据。主要理由是所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。非所有权人占有使用占用他人房屋应当支付房屋使用费。但被告所承租原告的房屋属于标准租私房，有一定历史的历史和政策因素。所以应当按照政府指导价而不是市场价交纳房屋使用费。

唯一不支持私房主要求承租人腾退房屋诉讼请求的案例，并未列明不支持的法律依据，只是说鉴于被告入住原告房屋存在一定的历史原因，其中亦有政策性的因素，所以不支持私房主腾退房屋的诉讼请求。很显然，法官没有机械的适用法律，而是综合考虑了案件形成的历史原因、政府关于不得强撵承租人的政策、判决的社会效果等诸多因素，最后作出不支持私房主要求承租人腾退房屋诉讼请求的判决。

以上是关于15个调研案例的统计数据及归纳总结情况，虽然未必全面，但相信还是有一定的客观性和代表性，可供参考。

行文至此，关于北京标准租私房问题的讨论本可以结束了，但是于良先生在《若干思考》中关于“政府对私房租金标准和租赁关系的强制性限制”的论述又将我的思考很自然地延引到私房社会主义改造历史遗留问题上去。

五、于良先生在《若干思考》中提出：“首先应明确解决标准租私房问题的实质。标准租私房问题存在的根源是私房标准租制度，其核心是政府对私房租金标准和租赁关系的强制性限制。”“由于众所周知的历史原因，在很长一段历史时期内，私房产权人的合法财产权利被限制甚至被剥夺。”“就经济学角度而言，私房标准租制度实质上是一种政府对私人财产的管制性征用，即政府对租金的管制贬损了私房的价值，这种价值的贬损与市场租金和标准租金的差额呈正相关。随着租金差额的加大，即意味着私房价值贬损到相当程度的时候，则私房产权人足以认为其财产相当于被政府征用了。”

我不确定于先生在这里所谓的“众所周知的历史原因”仅仅指“文革”还是包括了“文革”之前的私房社会主义改造。但是，于先生利用经济学的分析工具，指出私房标准租制度实质上是一种政府对私人财产的管制性征用的结论完全适用于对私房社会主义改造的性质的分析界定。

“私房价值贬损到相当程度（0甚至负数）的时候，则私房产权人足以认为其财产相当于被政府征用了。”我认为，这里的“征用”，应当是“征收”的意思，也就是私房的实际财产权已经完全从私人转由政府享有了。而所谓的经租房，当私房主连20%到40%的租金也收不到，甚至自住私房也要向政府交纳租金的时候，不正是私房价值贬到0甚至负数的情形，不正是“其财产相当于被政府征用（收）了”吗？所以，将私房社会主义改造的性质定位于特殊的历史背景下的特殊征收——没有补偿的征收——是有道理的。所以，我认为所谓私房社会主义改造遗留问题的实质就是如何恢复、补偿被改造的私房主对私有房产完整的财产权的问题。这和政府通过向标准租私房的承租人提供资助，换取对承租人的租赁关系解除权，废除对标准租私房产权人的财产权利限制，恢复私房产权人的完整财产权，在道理上是完全相同的。