2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼问：十三老师好，首付400万，现在应该怎么买呢？2套正常户型还是一套144平以上的大户型？老破大还是次新呢？求建议，感谢您！
答：大面积户型的价格体系还未做调整，购买需谨慎。
豪宅价格线调整后，豪宅的认定回归到建筑面积144平米或套内面积120平米，该变化会对未来大面积的房价带来几乎永久性的影响（如果政策不变化的话）。
144平以上的房子就算单价6万，总价也接近900万，要多出平均40万的冤枉钱，足矣让“捉襟见肘”的普通人望而生畏，因此，慢慢地普通人和有钱人的需求会剧烈分化，之后刚需和改善买144以下的房子，土豪选择144平以上的豪宅，而144平以上的非豪宅处于“需求真空区”。
而目前大面积房产的业主还没有经历滞销的苦痛，价格并未调整，因此在这个阶段，不要买144平以上的非豪宅；准备购买大面积房产（非豪宅）的投资者及刚需客建议调整目标到144平以下。
同时，对于老破大流派来说，将会经历难熬的价格调整过程，建议做好心理准备，或趁行情尽快出货。
问：老师好！为什么说龙岗不适合投资?
答：原因如下：最大的住房保有量被山阻隔的主要城区，交通环境差因为交通环境差无法吸引强有力的经济个体坂田街道贡献了一半的gdp，而坂田地理上跟主要区域隔离，去掉坂田只怕是要在主要区级行政单位中垫底主要区级行政单位中经济构成最差，无知名强有力的企业（知名但坑钱的除外）
老城中心便宜但环境差，新大运环境好但价格高
部分银行拒绝龙岗房产抵押贷款
深圳一路向西，东部经济结构无法改变之前，都是自嗨
问：十三老师，深圳村委统建的小产权房可以买吗。
答：每个人情况不一样，没有标准的答案。如果你是个刚需，还是首选深圳住宅，小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。
第二，没有杠杆，不具有金融属性。
第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买，真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）
问：您好，十三老师！我把惠州星河丹堤的房子卖了。我目前在宝安，手头200w左右，家里有老有小，需要房子面积大一些，学位要求不高，目前在西乡桃源居看到四房130多平，价位六百万，涨了不少还能不能考虑？谢谢您！
答：人在深圳，置换一定是对的。桃源居在西乡的边缘区位，社区巨大，房源居多，我一直把它类比为北京的天通苑，属于易横难涨的类型，价位在4-5万已经盘桓数年。西部这一波剧烈的涨幅，桃源居不过涨了10个点，对刚需不要太友好。
能买尽快买吧，记住我说过的，刚需自住不能既要又要。
问：十三大大，想请教关于名校如何定性的问题，是以应试教育下的考试成绩、升学率、重点大学录取率等为指标呢，还是以什么来作为衡量指标呢？
答：深圳的名校界定很简单，就是看中考成绩，拼四大，八大，十大升学率和排名。至于这个成绩是靠学校的实力考出来的，还是靠掐尖点招，差生劝退，生源筛选来的，根本不重要。这个世界，没有几个人在意真相。
问：老师，目前在看松山湖的房子已经涨了很多，其中很多房子都是深圳客持有。我也知道能深圳肯定不东莞，无奈主场在东莞。你认为松山湖后续还能持续多久，未来天花板会达到多高，目前还有投资价值吗。感谢你了。
答：东莞是镇区经济，多年来资金分散，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞要打造的经济和发展高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，要看东莞本地的购买力，更要看对外来资金的吸引能力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的顶点。
问：你好。小孩五年后上初中，能否赌一下蛇口的太子湾学校？
答：深圳现在的名校有以下几种：第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。
第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。名师能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。
生源也解释了为何南外学府的成绩并不亮眼，因为囊括了太多老旧小区，也解释了缘何没有名校光环，海韵也能挺进前三十，所以太子湾能否成为名校，这答案就不言而喻了吧。如果自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。
问：老师能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢
答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。
一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。
问：十三老师您好！请问深汕合作区的住宅值得投资吗？
答：我非常不看好飞地建设，天然的割裂导致成功的概率几乎为零。但这块飞地的主导者是深圳，又让我有点不确定。现在单价毕竟只有一万出头，如果百八十万对你来说不算钱，买一套赌一把也无所谓，买完就忘记它，等十年后再看吧。
问：老师，去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。谢谢
答：龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。
这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。
置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。
问：十三老师你好，我们是深圳家庭（我老公深户，我不是），现在我和我老公名下已经各有一套房，都在还贷中，问题：1.我想卖掉布吉中城康桥花园的老房子，没有电梯，我老公有点舍不得，但是布吉的房子确实涨的太慢了，旁边的立信工厂说了N年要搬迁了建商业，一直也没动静，又担心我们一卖立信就搬了，错过一波涨幅，房姐怎么建议？
答：你好，1986年，为了保证“深圳特区的改革不冲击内地”，深圳在特区边缘围建了90公里的铁丝网，设南头、布吉、梅林等8个检查站；因此深圳才有关内和关外的说法，罗湖、福田、南山属于关内，其他区均为关外；也正是由于“关”的影响，关内边缘，如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市区里相对比较杂乱的地方；布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；
因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势；别再寄希望于搬迁，时间无法确定，就算搬走也难改颓势。建议直接出手置换。
问：老师您好！我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢老师。
答：平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，惟一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。平湖惟一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。
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