SOHO中国4年出售超5个地产项目套现或达340亿元-小产权房网

　　上周房地产市场最吸引眼球的，就要数万达集团将部分酒店和文化旅游项目以631.7亿元出售给融创中国。

　　同时王健林同行潘石屹也在大手笔出售物业。半个月不到的时间，SOHO中国已宣布整体出售3个物业资产。其中包括虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌空SOHO物业出售，虹口SOHO已有买家，光华路SOHO二期、凌空SOHO接盘方还有待进一步明确。此番出售光华路SOHO二期，是SOHO中国自2012年宣布转型后，第一次整体出售北京的物业项目。

　　2012年决定不再散售的SOHO中国，4年内已经整体出售了5个半物业项目，总计金额达236亿元。此番被列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO，据媒体报道，其保守估值在105亿元。这意味着，4年内SOHO中国通过出售旗下物业资产，套现达到340亿元。

　　新京报记者注意到，仅是即将出售的光华路SOHO二期、凌空SOHO的年租金收入，就占到了SOHO中国2016年租金收入的2成多，而年报披露数据显示，SOHO中国的物业项目出租率都超过90%。

　　SOHO中国为何出售上述贡献了2成租金，且出租率达90%的项目？在7月7日的媒体沟通会上，潘石屹回应称，出售完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。记者注意到，上海和北京地区甲级写字楼空置率4个季度来连续攀升。

　　出售上述资产后，未来SOHO中国业绩靠什么？在7月7日的媒体沟通会上，潘石屹表示，SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三线城市租用或收购整栋物业，再进行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

　　新京报记者梁春平北京、上海报道

　　5年来，潘石屹首次准备出售北京项目

　　“卖卖卖”，成为近年SOHO中国的主节奏。7月4日，SOHO中国董事长潘石屹表示，开始寻找买家，准备出售北京光华路SOHO二期和上海凌空SOHO两个项目。在此前的6月26日，SOHO中国刚以35.73亿元人民币卖出了上海虹口SOHO项目。

　　连续出售物业资产，让外界质疑SOHO中国又走上了“卖楼”的老路。2012年8月，SOHO中国宣布告别散售模式，自己持有北京、上海优质地段的物业，专注租金收入。

　　此番出售光华路SOHO二期，是SOHO中国自2012年宣布转型后，第一次整体出售北京的物业项目。2012年决定不再散售的SOHO中国，自2014年将SOHO静安广场、SOHO海伦广场以52.3亿元的对价出售后，此后几乎每年都会出售一个上海的物业项目，4年内已经出售了5个半物业项目，总计金额达236亿元。

　　此番被列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO，据媒体报道，其保守估值在105亿元。这意味着，4年内SOHO中国通过出售旗下物业资产，套现达到340亿元。

　　而在出售资产的同时，除2013年获得北京丽泽SOHO项目外，宣布转型“包租公”的SOHO中国只出不进。根据SOHO中国2016年年报，其目前投资的物业项目总共11个。但若扣除出售项目及未完工项目，SOHO中国剩下的运营物业项目只有5个。

　　将被出售的光华路SOHO二期、凌空SOHO中，凌空SOHO可租面积达到12.82万平米，是目前SOHO中国在租物业中，面积仅次于望京SOHO塔3的项目。SOHO中国2016年年报显示光华路SOHO二期、凌空SOHO去年取得的租金收入分别为2.12亿元、1.43亿元，合计3.55亿元，占当年SOHO中国租金收入的22.5%。

　　“价位低时进货，价位高时出货”

　　SOHO中国2016年年报显示，其拥有的主要投资物业出租率均不低，截至2016年12月底，旗下物业的整体出租率已经达到约96%。到期合同新签租金比旧合同租金整体上涨了15%至25%。

　　以已经出售的上海虹口SOHO项目为例，其可出租面积为7万平米，2015年底其出租率还仅为33.9%，到2016年底已经达到95.4%，接近满租。列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO，截至2016年底的出租率为97.4%、93.6%。

　　如此高的出租率下，为何SOHO中国还选择将项目出售？在7月7日的媒体沟通会上，潘石屹回应称，出售完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。

　　“在价位低的时候进货，在价位高的时候就出货。我们还是要永远遵循这个原则，永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”潘石屹表示。

　　根据SOHO中国在6月26日的出售公告，虹口SOHO项目协议定价35.73亿元，经调整营运资金净值和未偿还银行贷款后，初始代价为27.56亿元。截至2016年12月31日，虹口SOHO项目总成本为23.37亿元，出售成功后，将获得收益4.191亿元，SOHO中国预计入账毛利为1.27亿元。

　　出售公告显示，2015年7月才完工的虹口SOHO项目，截至2015年及2016年12月31日止年度，分别录得收益（即租金收入）人民币545万元及7933万元。虹口SOHO项目租金加差价算下来两年赚了约2.1亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时表示，对于SOHO中国来说，物业的持有策略更类似一种小周期的策略。类似策略的特点在于，村委统建房，其在低谷吸收相应的物业，而在高点会进行转让。“SOHO中国需要抛售部分项目来回笼资金，但不代表其对于写字楼物业不看好，更多的是一种资产组合的转化。”

　　记者注意到，制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。

　　随着北京、上海一线城市写字楼空置率走高，提高租金面临现实障碍。以望京SOHO所在的望京地区为例，据云房数据研究中心的数据，自2014年一季度以来，望京地区写字楼的租金增幅缓慢，近4年来增幅不到1元，深圳小产权房，截至2016年四季度，望京地区写字楼租金价格在8.29元／平米/天。而因为新写字楼盘的不断竣工，自2015年三季度开始，望京地区写字楼空置率逐渐走高。