在深圳买学区房，可重点关注这三个区域

深圳的学位情况到底有多严峻？我们先来看一组数据。深圳教育局今年公布一组数据，今年深圳市公办小学缺口是约4.63万个，初一基本平衡。预计到明年，小一学位缺口可能达到6.1万左右，公办初一的学位也有可能出现大约3000个左右缺口。2017年深圳小学的毕业生是11万个，但是现在在校的学生平均一个年级是15万左右，2017年的小一和招生人数都是17万个，去年深圳的新生儿数量是突破20万的。

这个数据背后至于它隐藏了什么信息？第一套房该不该买学位房？学位房该怎么买？深职院房地产研究所所长邓志旺、中原地产（深圳）二级市场董事总经理玉家雄、资深地产人、自媒体“梁罗纪”创始人梁文策为你划重点。

现在很多人买第一套房的时候已经考虑学区的问题了，最主要的原因是买第一套房子的年纪拉后了。深圳的房价已经不是单方的父母能买房，而是要双方父母出钱才能买。深圳好的学区房的价格都不便宜，很多时候都已经超过了门槛。

从我个人的观点来说，如果在深圳要上车的话，学区可能不是放在前面考虑的元素。深圳现在供应量大的区域，学校资源都比较少。年轻人还是要面对现实，不能够优先考虑学区的问题。

对于买不买学位房，我个人的观点是这样的，首先不要因为买学位房而耽误买房。学位房价格比较高，当你积累那么多资金的时候，可能失去了时机。第二，买或者不买学位房，看小孩的年龄段。孩子没有出生，你还有足够的时间去买第二套房，或者换房，如果孩子已经大了，首先要解决学位房的问题。

如果回到当年买第一套房的时间，我估计我会买学位房。我是农村长大，当年没有觉得学位那么重要，但是现在这个时代就很焦虑，看到旁边的朋友都在换房子，觉得学位房确实很重要。为了对小孩子负责，如果能回去我第一套房子会买学位房。

从我自身用房的角度来说我不需要考虑这个因素。我们身边很多例子，深圳人如果他有能力买学区房的时候，还是会去买。在教育资源在深圳已经越来越稀缺的情况下，如果我有能力去买稀缺资源，很多人还是会愿意买。

同样是600万，可以买一套100平米不带学位的大房子和六七十平米带学位的老房子，我个人来说我选第一个。

小孩从小学到高中十几年的时间，环境差的话对个人会产生很多影响。老破小的居住空间比较狭窄，问题比较多，停车位比较少，会产生很多家庭问题。其实我觉得需要平衡，买居住房更好，学位适中更好。

我觉得这个问题相对会复杂一点，从我本身的角度来看，假如学区房特别差，学区又不是超一流的，我不会降低整个家庭的生活质量去做这样的选择。

但是很多家长会这样做，比如我们知道有一些著名的房地产公司老总也这样做过，我朋友圈也有一个人第三次搬家了，都是因为小孩子读书。这个更多跟个人的选择有关，你自己对哪一方面更看重。在买房的过程中每个人都要清楚自己的底线。

卢韵如：我手上刚好有深圳中原6月份出的数据，外国语、实验、高级、深中，这四个学校的学区房在过去六年的涨幅中最高的是深中的学区房，涨了248%，是深圳房价平均涨幅的1.4倍。

换句话讲，学区房在这一块基本跑赢普通的住宅。但是，最近大家也看到一篇非常火的稿子，17万的学区房合不合理的问题。深圳学区房的天花板在哪里？

学区房有没有天花板？严格来说没有。

本身深圳的房价就偏高，好的学校需求非常大。身边很多人生了一胎突然就要生第二胎了，将来因为学位需求越来越大的时候，可能会对好学校的资源抢夺越来越大。入学政策不变的前提下，都会使一些好学校旁边的房子价格飙升。

我做了一个对比，香港、纽约，包括英国教育部的数据，全世界很好的地区，很好的城市学区房的价格都很高。英国教育部门的统计是在伦敦地区，学区房的价格普遍比住房高15%。价格高昂是正常现象，因为它本身是稀缺资源，稀缺资源给房屋价格加持。从房屋质量看，很多学区房来自产品本身的价值为0。很多房子已经老得不像样子了，但是价格很高。

深圳这样的城市，学区房没有天花板。我们过去十年深圳出生了200万个儿童，这个在全中国都是很罕见的，它现在还处在人口红利的数量性增长阶段。只有在深圳这样的城市，才会存在为一个小一的学位打破头的情况。

考虑到这样的特殊情况，如果不考虑未来的房地产发生大规模的调整，学位房一定是跑赢大势的，这是显而易见的。

学位房是没有天花板的，但是学位房体现了深圳的公平我倒有不同的观点。

我觉得天价学位房，不是房子的问题，是教育资源分配不公平的问题。教育资源分配要均衡，让差的学校差距变小。深圳公立学校差距缩小，才不会出现天价学位房的现象。

我们现在看深圳学区房的情况，我觉得购买的客户分两类。一类是我为了这个学区所以我买一套自用的房，我真的会住进去。现在有一些好的学区基本没有新的供应，都是一些很老的房子，所以就出现第二种客户，我买个很小的房子，但是我不会住进去，我为学位。

深圳湾有一些好的学校，虽然新的供应越来越少，但是原有这些供应还不是很久，基本上都是十年以内的项目。如果买深圳湾的房子，可以买到学区房，同时也可以买到自用的地方，这个可能是比较合适的。

我觉得重点要关注正在成长的学校。如南山北的西丽片区、龙华、还有大 鹏的人大附中，他们都有一定的潜力。

我觉得要关注新的学校，老的名校房价已经很高，关注新型的学校我觉得可能会有机会。

在哪里买，不好讲，每个人有每个人的情况。我肯定不会说为了单单一个好的学区买一个四五十平米的房子，住都不能住，就为了陪伴小孩子读书，我不会做这样的选择。

小孩能不能成材家庭教育占的比重非常大。在选择房子的时候我可能会考虑到生活质量和学校质量这两个方面。我不是非要说为了一个非常好的学区，无限度降低和压抑生活，最后变成了一种牺牲。

我一个同事退休了，他回顾自己的一生，最大的财富就是年轻的时候给小孩买了学位房。买学位房不是消费行为，但是他送小孩去读书，花完就没了。倘若送去外国留学，孩子将来回国就业，他还是要买房。迟早要回来，但回来就买不起房了。

在深圳这个城市，如果你拿500万究竟是买学区房，还是移民呢？我会告诉他要买房。如果大家有印象的话，一年前网上流传一个说法，有人十多年前移民了，把自己的房子卖掉了，他身边的朋友都羡慕他。后来十几年后他回来，发现身边的朋友都变成亿万富翁了。

考虑问题不要只考虑小孩学习的问题，还要结合生活方式、未来的发展，以及资产配置等等一系列的问题，才可以说我应该做出什么样的选择。

家庭资产不一样的人对教育需求也不一样，如果仅仅有600万还达不到移民的需求。因为你要去国外，你显然想让小孩获得更好的教育，能不能做到这点我不知道。

学位房本身是稀缺的资源，最有钱的这部分人，一定可以成为决定这个学位房价格多高的最有利的人。学位房的价格显然不是中产阶层、买不起房的人决定的，稀缺资源肯定是留给最有能力支持的人。

玉家雄：可能大家普遍印象认为，商务公寓就是没学位。其实它还是可以积分的，只不过差好远。住宅贵，贵就贵在它的分数高。

我们看得到，现在买公寓的其实两类客户，第一类投资分散的比例是最大的，他们买来投资的。另外一类是小夫妻，两口子对学区没什么要求，他们也会买来自用，更多是从这个角度去谈这个话题。

卢韵如：基本上现在深圳基本都是积分入学，就看你的房子打分，住宅、公寓打分不一样，根据这个来看积分的排名。如果你追求一个学位的话，那可能住宅比公寓更安全一点。

邓志旺：开发商盖一个小区的时候配建一所或者两所学校，配这个学校跟业主之间没有什么关系。交付还是给教育局，教育局还会划片区，你这个属于学区房，有这个资源去申请这个学位。如果这个片区人口较多，小孩比较多，还是要满分，你有房子是一项，最后还是看你的居住时限等等，概率是比较大的，不一定是百分之百的保证。

卢韵如：首先一手房和二手房区别是什么，具体每个学校的要求不一样。你要看这个学校积分标准有没有一手房和二手房区别。一手房和二手房相比较，最大的防线在于你的学位有没有被锁定，小学6年，初中3年，有没有被锁定。这个锁定是可以查得到的。

梁文策：在南山区一手学区房和二手学区房学分是不一样的。第二个在学位上，你要确认它学位有没有被锁定，如果超过6年这个学位还可以用，循环再用，你确定这点就没有问题。

热心观众：我从事房地产行业的，从我的个人经验里面看，学位房真的没有那么重要。五大名校里面的跟学区是没有关系的，都是要考的。深外、高级、实验、深中，这四大名校，一半学生大都是成绩好才能入学，就算学区房的孩子进去可能只分到普遍班。初中可能跟自己孩子的学习成绩有很大的关系，所以在座的家长也不要把这个问题看得太严肃。

从投资的角度来讲，毕竟它是一个稀缺的资源，建议大家如果有这个机会去购买房产的话，选择上来讲更偏向学区房，这个还是有一定的意义。

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