2017年一线房企进驻石家庄,猛拿地快销售立品牌,不少房企年初拿地,“金九银十”已经入市销售。无论是营销手法,还是产品呈现方式等都为石家庄房地产行业注入不少新风气。
细数石家庄楼盘,不难发现,受到市场、地块及开发商自身因素影响,从拿地到项目推货,三四年甚至十余年的开发周期都是很正常的,很多项目挖个坑都慢拖拖的,购房者面临买了房也长期无法入住的局面。如今,与之前慢拖拖的节奏不同,快速周转已经成为各大品牌房企的运营准则,平均开发周期是一到两年,甚至是几个月。
从拿地到推货 在石一线房企仅用4个月
从石家庄“三年大变样”,石家庄旧村、旧城拆迁,高楼迅速崛起,发生天翻地覆变化。受到当时石家庄鼓励楼市开发政策的影响,开发企业无论资质级别高低都可以着手城中村改造项目,项目开发周期在三到四年,乃至十余年已成为常态。以至于后期,不少楼盘成为难产项目,烂尾楼。“慢拖拖”的开发周期,拖垮了开发商,也拖垮了购房者。
从品牌房企进驻石家庄后,这类现象逐渐缓解。从拿地到推货,一线房企的“快速周转”,让购房者看到了希望。
其实从2016年,石家庄楼盘快速入市的现象就已经显现。2015年底2016年初,荣盛地产以64.41亿拿下主城区棉三棉四地块,2016年9月18日,荣盛华府获得预售证,首次开盘创造了石家庄新的房价。石家庄见识到了“荣盛速度”。
到2017年,随着万科、融创、远洋年初进驻石家庄,其在石首个项目均是下半年入市。2017年6月9日,石家庄万科润德翡翠房地产开发有限公司以91000万元拿下[2017]009号地,开发润德万科翡翠公园;9月16日,万科翡翠生活馆开放;9月21日,获得商品房预售许可证,并于7日后首次开盘,创下了30秒成交9个亿的奇迹。从拿地到销售,万科仅用了111天。
融创裕华壹号也于7月5日获得第一个预售证;碧桂园天汇9月8日获得第一个预售证;融创中心9月29日获得第一个预售证,村委统建楼,远洋7号10月31日获得预售证。这些项目从拿地到获得预售证,后期销售,多则用了7个月,少则仅用了4个月。
同时,首次进驻石家庄的金科、金辉首个项目在拿地后数月内,已经面世。金科美好生活馆、金辉品牌馆均已经开放。天山集团在栾城的新项目,目前接受咨询。
此外,大房企在石家庄的项目开发周期明显缩短,也给本地房企增加了不少压力。虽然本地开发商在今年拿下的地块进度也在逐渐推进中。但据了解,在今年已出让的地块中仍有10宗地块进度缓慢,刚进入规划公示阶段。据业内人士预计,距离这些“慢拖拖”项目入市至少还需半年到一年的时间。
一线房企开发周期缩短 资金迅速回笼
从整体市场行情看,整个房地产行业面临的政策、市场等环境复杂多变,开发周期越长,预示着后期房企的开发风险越大。有房企内部人士表示,以目前的房地产市场情况,公司不愿意将项目持有时间拖长,在一二线城市开发和销售都围绕资金快速回笼进行,石家庄同样如此。
在趋紧的调控政策、石家庄二环内土地稀缺的当下,“高周转”模式几乎成大型房企的主流策略,在石家庄的一线房企项目开发周期普遍控制在610个月,即便是豪宅项目,也是以快取胜。
所谓“高周转”,即是快速拿地、快速上市销售,其中万科、保利、碧桂园、恒大等都是典型的快速周转的房企。例如,据统计,碧桂园的平均开盘周期是5.7个月。万科在运营中奉行“5986”的高周转模式,就是5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成。
在石家庄,有的一线房企为了更快速的运转项目,选择市区内项目进行合作开发,在拍地之前,先行与合作项目进行沟通,在达成某种共识的情况下,在出让前地块已经基本确定买主。例如,万科、融创、远洋首个石家庄项目均是选择合作并购的模式。这样的做法让整个开发过程都提前。
有业内人士表示,缩短开发周期、加快销售速度,有助于开发商快速回笼资金,从而再拿地开发其他项目。
以石家庄为例,一线房企万科、融创、远洋、富力等都是带着多个项目的任务来到石家庄的。融创在其品牌发布会时,就公布了融创裕华壹号等7个项目,在融创裕华壹号入市2个月后,融创中心也推盘销售。而下半年,万科、融创、富力、碧桂园、远洋等一线房企项目的集中入市也缓解了石家庄无房可售的情况。
在“现金流为王”的楼市背景下,深圳小产权房,“慢拖拖”的房企越来越少,“慢工出细活”的开发模式正在转变,为了保证企业的快速运转及资金回笼,“高周转”正成为房地产行业的新方向。未来在石家庄,将会看到更多的快速入市项目,也会成为石家庄房地产市场的常态。
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