小产权房只有合同如何转卖(二手房签约的十个细节（上）)

只不过买新房时签的都是开发商的格式合同，经过大大小小律所律师的修订。

而开发商又是大业主，不只是对接你一个客户，所以基本上一个字都改动不了。

但买卖二手房时是与业主，客户及中介方签订的三方合同，各方面的条件与细节都可与业主客户细谈。

如果不满意经双方友好协商一致，还可以附加补充协议，所以改动的空间较大。

很多铁子买房时都是稀里糊涂的随便把名字一签，压根没怎么细看，或根本没看懂。

这次，我们就来细数一下二手房买卖签约中值得留意的十个细节。

一，了解你的交易对手：?

房屋买卖合同开篇，首先需要填写买卖双方的个人信息：姓名、身份证号、地址、联系电话等等。

看似特别简单，直接填字就好，根本不需要什么注意的是吧？

NO！这是非常重要的一部分。

签订合同第一步——弄清楚，跟你签合同的是谁。

买卖双方的个人信息，看似最简单、最基本，却是事故高发区。

花花君见过的案例中，就有老公签字卖房、老婆不同意的；儿子卖房，签字是老爸的；回迁房出卖，产权人互相打架的。

合同的开始，买卖双方各自出示证件、亮明身份，确定是正主，再往下谈。

魔鬼藏在细节中。

二手房买卖合同开篇第一课：

知道你的对家，验明他的身份，拿到他的联系方式。你记住了吗？

二、房屋基本情况、权属及使用情况：?

合同中需要详细说明房屋的地址、产权证号、抵押情况、使用情况、有无其他需要说明的事项。

1.地址，必填。精确到门牌号，需要知道买的是哪一栋。

2.产权证号，必填。

3.房屋抵押情况，必填，且需去不动产登记中心做产调核实。

房屋有大额按揭款未还，尤其有多轮抵押的，应当注意风险，房东完成解押前，避免大额付款。

?4.房屋租赁情况，必填。

买卖不破租赁，如果存在租赁，应对核实租赁合同原件，确定租期，且取得承租人的书面确认放弃优先购买权。

5.房屋可能存在其他影响买卖交易的情况，如有，应在补充协议里约定。

比如凶宅、邻居有精神疾病、房屋靠近化粪池等等，房东往往遮遮掩掩，需要买家自己了解清楚。

四处仔细看看，问问邻居、打听打听物业、保安，排除隐患。

二手房买卖合同实战解析第二课：

产调要做好，该核实就核实，该查档就查档，该看原件看原件，功夫都在事前。

三、成交价格：?

成交价格看似简单，但实际操作中，可能会出现两个价格：一个是真实价格，一个是网签价格。

网签价格可能写低，也可能写高。

写低是为了降低交易成本，500万的房子，合同价只写300万，税也按照300万交。

写高是买家为了减少首付压力，500万的房子，按照600万来贷款。

如果合同交易顺利，双方对于真实的交易价格心知肚明，各自按照实际的约定履行，可以相安无事。

如果一方中途反悔，就可能拿价格的问题做文章。

遇到类似问题的买家也不必过于慌张。

网签价格和真实价格不一致的，法院仍然会以真实价格为准。

500万还是500万，不会变成600万，也不会变成300万。

当然，补充协议需要签好，留个证据。

二手房买卖合同实战解析第三课：

如果网签价格与真实价格不一致，买家就要做好准备应付买卖中的意外情况，不要把资金崩得太紧，留出必要的机动余地，以便灵活应对。

四、定金：?

虽然从法律意义上说，合同签了字就生效，但定金更有一种仪式感，它是履行合同的担保。

对于定金，大家有一些朴素的认识，但也有知识盲点，一起来看一下。

1.“定金”不是“订金”，也不是首期款。

“定金”是一个法律专有名词，有特别的含义和法律效力。

只有写成“定金”，才可能在一方违约的时候，有退一赔一，或者罚没的效果。

有时大家把已经付掉的房款都叫做“定金”，其实是不准确的。

只有合同中“定金”二字后面的数字，才是真正法律意义上的定金。

2.定金不能超过合同总价20%。

因为定金是法定的，有惩罚违约的震慑效果，法律也有特别规定——不能超过合同总价20%。

当然，你们高兴约定定金30%、50%也随意，但超出20%的部分，没有定金的效力。

有铁子来咨询，说自己可能要违约，合同约定赔偿40%的定金。

我安慰他说，没事的，判不了那么多。这是有上限的。

3.定金罚则。

约定了定金，如果买家违约，那么定金要被卖家收走的；

如果卖家违约，那么需要把定金退还给买家，还要再赔一份定金，也就是常说的退一赔一。

4.不是赔了定金就能解除合同。

通常，买家可以认赔，不要房子；但卖家不能赔钱解约。

要房还是要钱，买家说了算。别被对方唬住了。

二手房买卖合同实战解析第四课：

关于定金的那些知识盲点。

五、付款：?

付款是房屋买卖交易的核心环节，付款的金额和节奏，关系着交易安全和主动权。

1.付款节奏应当与交易节点对应。

付款关系着交易安全。

买家房款付出去，会不会被卖家赖账，一房二卖？

卖家把房子过户，会不会遇到买家贷款不批，收不到尾款？

因为有这样的担心，所以要控制付款节奏，根据交易的节点，分期付款。

必要的时候，做资金监管。

主要的交易节点包括：签约、网签备案、解抵押、过户、交房、水电煤及物业费交割、户口迁出等，合同条款起草的时候，注意把付款时间与交易节点挂钩，每走一步都保有控制权。

2.在发生纠纷的时候，钱在谁手里，谁就有主动权。

举三个例子。

案例一：买方首付付了几十万，卖家提出解约，而且不肯赔钱。可以起诉吗？

当然可以。但是很多时候，当务之急是尽快买入下一套，买家并不想耗时间。

因为钱已经交到房东手里，他不主动退，买下一套的钱就不凑手。

买家为了早拿回钱，就有可能被迫免掉房东的违约金。

案例二：房东房款已经收齐，但交房晚了两个月，买家要求房东付租金。有道理吗？

当然有道理，起诉也能打赢。

但同样的，有多少人愿意为2万块钱打官司？可能律师费就要花5000。

如果有尾款的，本来可以直接在尾款中扣掉。

如果没有尾款，又不愿诉讼，就只能看房东心情了。

案例三：如果房子已经过户，但按揭款3-4个月也没有批下来，此时房东就会很被动。

合同可能约定了没有按时付款，可以索赔，可以解约。

但要知道，已经过户的房子，要再次过户回来是很麻烦的，免不了再交一次税费。

收回房子以后，想要转卖，又是一道税费，还不满二。

另外，如果买家是按揭贷款的话，手上多半没有什么余钱，卖家恐怕就是一个“等”字。

这些问题，都需要合同来明确。

二手房买卖合同实战解析第五课：

付款很重要，交易环节的约定要细致。

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