小产权房做鉴定？该如何是好？

关于租赁物为“危房”的合同效力认定：

1、承租房屋被鉴定为“危房”，承租方与出租方所签订的《租赁合同》一般被认定为有效：

根据《商品房屋租赁管理办法》（下称“办法”）第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：“……（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的……”如承租房屋不符合安全、防灾等工程建设强制性标准从而被鉴定为危房，那么承租方与出租方之间所签订的《租赁合同》是否参照前述办法规定，被认定为无效呢？

根据《民法典》第一百四十三条第三款规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”确认合同无效，不以地方性法规、行政规章为依据，因前述《办法》属住房和城乡建设部发布的部门规章，不作为法院认定合同无效的依据，因此如租赁合同系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，一般被认定为有效。

2、租赁合同的签订明显损害社会公共利益、违背公序良俗的，将被认定无效：

在（2019）最高法民再97号案件中，最高院认为：在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。最高院以违背公序良俗、损害社会公共利益为由最终确认案涉《租赁合同》无效。

在租赁合同有效前提下，承租房屋被鉴定为危房，导致合同履行不能，合同各方责任认定及法律后果承担：

1、如双方在合同签订时已履行合理、必要注意义务且明确承租方对于租赁物有详细了解、租赁物为现状交付，租赁物瑕疵不作为承租方拒付租金的理由：

(2022)闽04民终139号案件中福建省三明市中级人民法院认为，租赁合同双方在签订合同前已履行注意义务，对于承租房屋存在内部质量问题均不知情，且《租赁合同》中也约定：“承租方在合同签订之日已对租赁物有详细了解，按现状出租房屋”，双方对租赁物的移交手续也已完成，因此承租方应按照合同约定支付租金。

2、因租赁合同解除所产生的损失及责任承担，视双方过错程度而定：

《民法典》第五百九十二条：“……当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额”。按照前述规定，因承租房屋被鉴定为危房导致租赁合同被解除，法院一般以双方过错程度作为责任认定、损失承担的考量依据。

（2022）浙02民终2893号案件中，法院在导致合同解除的过错和责任认定中写到：首先承租人和出租人均明知承租房屋改变用途的事实，其次根据危房鉴定报告，造成公寓楼危房系两方面原因，一方面是房屋本身建造标准低、承载力不足，不能满足规范要求；另一方面是房屋使用过程中擅自改变用途，并多次改造增加了荷载。故承租方及出租方对造成涉案房屋危房均存在过错，酌情按照各自承担50%作为责任认定依据，对承租方所主张的装修损失补偿、可得利益损失、危房鉴定费，由出租方承担50%。

(2022)青0224民初674号案件中，法院认为因承租房屋鉴定之前，租赁合同双方均不明知承租房屋存在质量问题，是因房屋安全性导致承租方不能实现合同目的，而非出租方行为致使合同不能继续履行，故法院对于承租方要求出租方

结语

Conclusion

承租房屋被鉴定为危房，租赁合同双方所签订的合同因未违反法律、行政法规的强制性规定，一般情况下仍为有效状态，但如合同签订明显损害社会公共利益、违背公序良俗，对于合同效力的认定应从严把握。因“危房”而导致的租赁合同后续履行不能，合同各方责任认定及法律后果承担，则以具体案件情况中双方过错程度作为判定依据。

作者：许馨心

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