商住小产权房？资金有限，商住房买来自住？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

提问：

章哥您好，想问一下，如果是自住，买商住房是否可行，因为手里钱有限，正好家旁边很近一个小区是商住房，同样的价钱商住是两室一厅南北通透，而住宅确实一室一厅，朝向也不好。想买来给老人住，我说的商住小区其实就是旭辉奥都，但担心50年产权过后会不会房子就被收了，或是国家占地什么的，总之就是不太放心，想问一下您是商住房怎么看，我们这种情况可不可以买旭辉奥都的商住房？

回答：

1、我对商住房当然是没什么好看法了，也不建议买。当然，有不少人也和你的想法一样，都是说就是想自住，根本就不考虑投资什么的，那就可以买呗。

但是可想好了，自己到底是不是真的不考虑投资回报，别骗自己。毕竟在中国，只要是房子，人们就会本能的想到投资获利。所谓嘴里说不考虑的，大多数不过是投资失败的说辞罢了。

2、50年土地使用权到期之后的问题谁也不知道怎么办，等着法律出台吧。但我建议是别抱太大的幻想，既然土地性质已经被明确为“商业”了，而且已经盖成房子，那就没有变性的可能。

从这点上来说，商住还不如小产权呢。小产权好歹还有个盼头，或许会交钱什么的成为国有出让土地。而商住则不可能，全国人大不可能为了小业主的利益去修改《土地法》。

3、国家占地不用多想，犯不上，老破小还拆不过来呢，谁会来拆这五环外的商住小区？但也别信网上什么商住公寓拆迁“拆一赔三”的说法，纯属胡说八道。商住的本质就是“商办”，跟所有的商业没区别，如果商住能一赔三，那所有的商铺写字楼就都能一赔三了，人家拆迁办有那么傻吗？凭什么啊！

4、旭辉奥都自住肯定没问题，很好的小区，租金收益也挺高。但就是升值不怎么样，严重跑输住宅大盘。

这里是2007年开盘的，均价8000，不算高，和当时全北京的均价基本一致。那今天北京的均价是6万出头，这里是3万多不到4万吧。每十年跑输大盘30-40%，这几乎是所有公寓的通例。

而且这还是在不计入杠杆的情况下计算的，那如果算入贷款比例，这收益率的差距可就太刺激了。很多当年的刚需买了这些公寓，现在还是刚需。而同时期买住宅的哪些人，现在应该已经算中产了。

就拿旭辉奥都说，2007年，用40万能买100㎡，贷款50%，十年期。那到现在贷款还完了，房产价值350万吧。