深圳小产权房做婚房(买家：无法接受)

付款、缴税、过户等一些列手续

都要花不少时间

深圳一男子为预备结婚而买房

但就在收房前发生的一场意外

让“婚房”变“凶宅”

这让买方心理上无法接受

从而将卖方家属告上了法庭

这是怎么回事？

原被告签订房屋买卖合同

有一条“特别约定”

原告郑某要买婚房，经由房产中介与李某签订了二手房买卖合同，约定购买李某名下一套住房，成交价为301万元。

值得注意的是，合同中特别约定——

房屋出卖方须确认，该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。

如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，经三方确认，确因出卖人之欺诈行为，使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议，出卖人另应承担返还买受人全部房款、赔偿买受人及居间方损失等责任。

签订合同后，郑某依约支付了15万元定金以及购房首期款、佣金和按揭服务费，并向银行申请按揭贷款，获得了银行的贷款承诺函。之后，涉案房产顺利过户，郑某为此缴纳了购房契税、印花税，支付了登记费、公证费。

但因银行贷款尚未发放，郑某未付清房款，房屋没有实际交付。

房产意外失火

卖方李某房产内身亡

房屋买卖合同签订几个月后，涉案房产意外失火，李某在房内因火灾身亡。

火灾时间较短，房屋主体并未受损，但郑某认为心理上已无法接受该房作为婚房使用，于是向银行发出暂停贷款通知书（贷款尚未实际发放，但房屋已抵押给银行）。

同时，郑某将李某的儿子及李某生前同居对象诉至法院——

要求解除房产买卖合同，退回购房定金及购房首期款91万元，撤销房屋过户登记，消除房屋产权登记记录，并要求两被告赔偿房地产交易税费、登记费、公证费、佣金等，另支付违约金60余万元，赔偿原告再次购房时首付比例上升及贷款利率上浮导致的利息损失74万余元。

两被告则要求原告继续履行合同，理由是涉案房产为李某个人所有，两被告没有任何出资，且房产已经过户，卖方已死亡，解除合同返还房屋存在障碍。

原告支付的购房款和定金除李某生前消费和被告方部分生活消费外，尚余约70万元由被告方保管。

对于双方不同的诉求

法院方面如何判定？

被告方是否需要退换购房款项

以及赔偿相关经济损失呢？

法院判决解除合同

龙岗法院经审理认为——

本案中房产买卖合同合法有效，双方本应严格履行。但该合同签订后房屋内发生了非正常死亡事件，虽不影响房屋在物理性质上的使用，但确实会对居住人的心理产生重大影响，这是普遍存在的传统社会心理，尤其原告购房是用做婚房。

合同的特别约定也表明涉案房屋内是否发生过非正常死亡事件，是原告订立合同时所重点关注并决定是否购买该房的重要信息。在被告控制使用该房屋期间，意外发生火灾并在房内导致非正常死亡事件，虽发生在合同签订且房产过户以后，但当时房产尚未实际交付，合同也未履行完毕，出卖人或被告仍负有确保涉案房屋不发生非正常死亡事件的义务。

意外事件导致合同订立后的客观情况发生了重大变化，对原告履行合同产生了重大影响，也使原告签订合同目的无法实现，继续履行该合同对原告明显不公平，故原告要求解除涉案房产买卖合同，理由成立。

涉案合同解除后，被告应当将购房款91万元返还给原告。因原告对于解除合同无任何责任，故被告还应向原告支付税费、登记费、公证费损失、居间报酬损失。

由于涉案房屋已抵押给银行，原告应在被告返还购房款后十日内注销其抵押登记，并将其变更登记至李某的法定继承人名下，由此产生的相关税费由被告承担。

出卖人不存在欺诈行为

原告要求赔偿损失的理由不成立

对于原告主张的违约金，法院认为，李某在涉案房产内非正常死亡属意外事件，且发生在房产买卖合同签订之后，不属于“出卖人在签署本合同前隐瞒真实情况”的情形，不构成欺诈，故对原告的主张不予支持。

对于原告主张再次购房时贷款利率上浮导致的利息损失，法院认为，是否存在利息损失及其数额多少，存在不确定性，且李某死亡属于意外事件，出卖人不存在欺诈行为，故原告要求赔偿损失的理由不成立，不予支持。

法官提醒

我国相关法律规定，二手房原房主须向购房人明确告知其房产产权有无查封、抵押、债务纠纷等信息，并提供房屋质量、设施及是否涉嫌诉讼等情况。

购房者在物色二手房时，也须对房屋进行全方位考察，并在合同中约定相关条款，避免可能发生的法律纠纷，为日后安居提供一份保障。

南方都市报（nddaily）报道

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