2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼3年来，被问到最多的选择题，就是：选沙井，还是选光明？
（买房计划社群截图，进群请扫文末二维码）
这两个区，有太多的共同点：
同样是5万+的新房价格；
同样有国家级的规划概念支撑；
同样是这两年网红盘聚集地；
从前11号线，今年6号线，接下来13号线，未来还有12号线、18号线、29好心，轨道交通持续升级；
但对于大部分刚需来说，受限与自身的资金，出手的机会仅有一次。
趁着节假日，跟着@深圳买房计划，从片区规划到15个新盘供应，一次性复习一遍，手把手教你如何在两个片区中开启你下半年的打新路。
吵了3年的问题：买光明还是沙井？
去年底，@深圳买房计划整理了份《9位大佬看深圳2020楼市》笔记。在区域的选择上：
光明被点名5次，沙井被点名4次。
都属于高频赢家，光明主要胜在城市规划的后发优势，还有光明科学城规划、地铁、土地。
深职院房地产研究所所长邓志旺认为，光明科学城是深圳政府非常重视的一个项目，也是深圳建设先行示范区里提到的重要项目，同时也是大湾区涉及的项目，所以可能会发展较快。
回归到操作上，@深圳买房计划认为，决定一个片区价格的因素有几样需要考虑：
产业、土地、规划、人口、交通、配套、教育、城市更新等（此处划重点）。
沙井
大空港+深外+海岸城，战斗力爆表
沙井是厚积薄发。
身兼国际会展城、海上田园城、海洋新城、宝安综合港区，“三城一港”让沙井有了更高的天花板。
△建设中的会展湾
配套不同的地铁线，会给一个区域带来不同的客户。
开通了快4年的地铁11号线，目前已经西部最大的交通利好。
一小时到福田CBD，大幅扩大了深圳人的生活半径，也承接了大量外溢的南山购买力。
在建的还有12号线也将丰富宝安与南山的连接。
教育部分。
沙井优质教育资源目前还是比较匮乏，整个宝安区的优质教育主要集中在宝中集团旗下学校。
今年1月，宝安区教育局官宣深圳外国语学校落户沙井新桥的消息，并曝光了学校效果图。官方称，深外落户，希望形成“南有宝中，北有深外”的优越教育格局。
△图片来源：宝安教育
需要注意的是，目前学区划分暂未发布，会不会“大学区制”现在还有待考证。
商业最值得期待的就是沙井海岸城。这个百万级大盘落成后，沙井商圈规模也将达到百万级，形成以京基百纳广场、沙井天虹和海岸城为核心的商业中心。
城市更新部分。
小产权房和工厂太太太多，是沙井的优势，也是沙井的劣势。
它为沙井留住了人，数十年来，藏富于民。
但将来更新的难度也在增加，并且在更新的过程中，居住环境还是略显复杂。
不管是海岸城还是规划中的金耗小镇以及新桥旧改，都需要时间去兑换，也许是5年，也许是10年，整个环境以及区域价值才能看到质的变化。
市场情况在规划的加持下，沙井以4742套新房的成绩，位列2019年深圳热点成交片区第二名。
但是，目前，沙井住宅却断供了。
在售主要是万科星城公寓、京基御景珑庭公寓，还有曾经声称售罄的项目又陆续放出房源来。
对于优选新房的刚需而言，沙井纵有百般好，上不了车则如同大饼。
细细搜查，@深圳买房计划发现下半年入市的项目除了沙井海岸城，还有仁恒芯梦公园、嘉富新禧、新桥四季名苑、清平华府。共计5个项目。
关注度高的沙井海岸城“犹抱琵琶半遮面，千呼万唤不出来”，尚未有展示中心和样板间的确切消息。不过，货量很少，率先入市的锦园，商品房只有272套，拼的是运气。
嘉富新禧、清平华府、新桥四季名苑三个项目同处于一个区域，均开始动工，有望今年入市。
嘉富新禧总建面约15.7万㎡，规划住宅总户数为881户，户型套内建筑面积＜90㎡的为802户，占比91.03%。
清平华府建筑总高度105米，共33层，含4栋8座高层住宅和部分底商。
作为多年来小产权房的主战场，沙井二手商品房也并不多。
贝壳显示，沙井在售二手房157套，可选较少。除了鸿荣源禧园、拾悦城、中熙香莎公馆，其他小区在售房源都是个位数。
虽然居住环境一般般，但因为大空港、国际会展中心的规划利好，沙井的二手房参考均价已经破5，约5.1万/㎡。
最贵的万科翡丽郡四期业主报价约6.5万/㎡。一期4月成交价6万/㎡。
光明
一张白纸上描绘的科学新城
光明有明显的后发优势。
相比较沙井，光明在产业、规划的落地上的可能性以及推进会更有效率。
贝壳深圳研究院院长肖小平点出了光明最大的特点：
区域发展充满想象空间。
她还认为，光明楼盘的楼龄都比较新，看起来颜值高。新生代买房，重视第一眼的感觉，也重视第六感，因此区域颜值和发展空间，都非常重要。光明在这两点上，得天独厚。
除了区域和发展空间，更重要的是光明的有大片的空地可供操作，相比较城市旧更新，效率更快。
当然，在价值的实现前，终究要给予时间去兑换。
配套目前光明还是无地铁贯穿的片区，承接南山、福田外溢的需求较少。但今年8月，地铁6号线一二期将同步通车，光明将直通福田。
连通深圳湾、科技园、西丽的地铁13号线将于2022年底通车。
4月10日，深圳第四期轨交方案公布，13号线二期将分别北延和南延。北延至公明北站、南延段至东角头站，建设工期5年。
地铁站点决定地铁价值，不是所有的地铁都生来平等。
和沙井相同的是，目前光明优质学校欠缺。
仅有一所深圳实验光明学校，这也是光明唯一的名校，规划为小学到高中一体化，目前小学+初中9年一贯制新校正在建设中，规划54个班、2520个学位，预计2020年6月完工。实行大学区制，与电建洺悦府一路之隔。
根据光明区教育局发布的2020年义务教育公办学校学区划分方案（征求意见稿）中表示，光明社区、东周社区、东坑社区，可以申请深实验光明学校小学学位。
△9年制深圳实验光明学校规划及效果图
光明的商业也在等待爆发，地铁6号线“凤凰城”站周边的15万㎡，可能距离最近。
玖龙台自带10万㎡购物中心，地面4层，地下2层，和地铁无缝接驳。
对面的乐府广场，签约了深圳第一个万达商业广场，5万㎡，5层，也和地铁无缝接驳。
市场情况关注度太高，价格就难免跑得超前。
究竟光明价格多少是合理线？只能说现在看去年的，好像都满合理的。
二手房价格已已经在爬坡6万+，反倒衬托的新房格外可爱。
毕竟，涨得太急，后续各种利好如果不能持续落地，都可能遇见价格横盘。
但上半年的新房供应短缺，让光明陷入了二手房价高，新房又选择少的尴尬期。
在目前在售的6个楼盘中，4个是公寓项目，住宅仅有2盘可选：华润公园九里尾盘在售，仅剩125㎡四房；乐府花园还有67-120㎡2-4房住宅可以挑着买。
4月16日出台的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，将新盘预售的标准，从过去的三分之二，降到二分之一，装配式建筑更是直接降至出地面即可。
按照这个条件，今年光明还有10个纯新盘要入市，最快的是金融街华发·融御首府和中海寰宇时代。
△金融街华发·融御首府效果图
金融街华发·融御首府所处的位置是光明待售项目中，地段最好的之一，与光明标杆楼盘龙光玖龙台一路之隔，能享受相同的区域配套。户型面积为92-125㎡3-4房，共4种户型。（添加文末小助手，发送“金融街”获取户型图）
△华润玺云著花园效果图
华润新湖项目华润玺云著花园则位于地铁6号线“科学公园站”旁，户型面积为85㎡三房、115㎡四房，预计年底前会入市。
碎碎念
通过区位、地铁、教育、商业配套对比，沙井和光明互有优劣势。
短期来看，沙井的常住人口、经济发展和交通优势都高于光明，但居住环境一般，规划落地难度比光明大。
光明作为一个行政区，虽然目前常住人口较少，但资源的投入会高于沙井，加上大片空地可供操作，规划更有想象空间。忽然又想起，去年肖小平说的那句：“如果经济大环境不景气，单纯靠政策松动来刺激楼市，无异于服用兴奋剂。用多了、用久了，难免会产生副作用或抗药性，这于楼市或经济的长期发展是不利的。”
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