深圳小产权房变更政策？深圳出手规范非商品房性质房地产转让

《转让办法》共十五条，主要从政策适用范围、不同用途和类型房地产进入市场转让的规定、政府资产处置、申报REITs、强制过户等特殊情形的处理以及业务的办理流程、不动产登记、政策衔接等方面对非商品性质房地产转让进行了规定。主要内容如下：

（一）关于政策适用范围

在深市发展的不同历史阶段，土地管理政策也在不断的调整变化，不同时期土地使用权转让要求也不尽相同。从梳理情况来看，深圳市非商品性质房地产的类型较为复杂，不同的土地使用权取得方式对应的转让管理要求也不相同。其中，以招拍挂方式出让的土地使用权遵循公开、公平、公正原则，出让后土地利用条件不得随意变更；城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地以及历史遗留违法建筑都有其相应的管理规定；而居住用途房地产的管理还要结合深圳市公共住房制度改革一并研究实施。综上，《转让办法》将政策的适用范围界定为“通过协议方式供应且土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）约定或不动产登记证书记载的土地性质为非商品房性质或不得转让、限自用等类型的房地产。招拍挂用地，城市更新开发建设用地、非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用地、历史遗留违法建筑以及居住用途的房地产不适用本办法”。

（二）关于不得转让的情形

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，除应当已经支付全部土地使用权出让金外，还要求完成开发投资总额的百分之二十五以上。此外，为确保已出让用地特别是产业用地真正用于引进发展的产业，土地出让合同和产业监管协议中会对土地利用开发要求和产业发展要求进行约定。因此，为落实国家法律规定和土地出让合同及产业监管要求，《转让办法》明确已供应但未建成的非商品性质用地的土地使用权不得转让。

（三）不同用途和类型房地产进入市场的管理规定

《转让办法》区分不同用途和类型的非商品性质房地产，对其补缴地价进入市场进行了不同的规定。具体情况如下：

一是体现土地要素市场化配置导向，对于商业、办公、酒店、公寓、游乐设施等经营性商业类型的房地产和公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地等公共设施用地上建成的房地产，允许按规定补缴地价后进入市场。二是体现服务实体经济发展导向，对于工业（含新型产业）、仓储、物流用途的房地产，应优先保障实体经济发展，对其中利用效率低下的房地产，在满足一定条件下（建成投产满10年、受让对象应符合规定，产业部门同意意见等）方可按规定补缴地价进入市场流转，在提高土地利用效率的同时也要确保有限的产业空间仍然用于产业发展。三是体现公共利益优先导向，对于非营利性的公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地等公共设施用地上建成的房地产和产权归政府或政府职能部门所有的房地产，原则上不得转让，因政府资产处置、发行REITs需要等特殊情形确需转让的，应按程序报经批准后按规定办理。

（四）关于强制变更情形

在协助人民法院强制执行等特殊情形下，存在因房地产性质属非商品性质而无法办理过户手续的问题，《转让办法》规定非商品性质的房地产经人民法院裁定、仲裁委员会裁决或市政府批准需协助办理登记的，由不动产登记机构根据相关生效文书办理转移登记，土地利用、产权限制等条件维持不变。

（五）关于不动产登记

为规范非商品性质房地产的登记管理，并与现行土地利用管理政策相衔接，《转让办法》规定不动产登记机构在办理不动产登记时，出让合同约定为非商品性质或限自用的，不动产登记簿和不动产登记证书中统一备注产权限制条件为不得转让。

对于已经分证登记且转让部分的房地产，尊重历史可以继续以基本单元实施转让，但已分割未转让的部分需与其他未分割部分作为整体进行转让限制。

（六）关于政策衔接

一是原土地使用权出让合同约定“非商品房（性质或用途）”的房地产，但出让时已全额缴纳了市场地价且土地使用权出让合同中无其他限制转让条款的工业用地，不适用本办法；二是本办法实施以前已依据相关规定办理过非商品性质房地产转商品性质房地产手续的，为保持政策一致性和公平性，可予以继续办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续；三是划拨用地转有偿使用应按国家房地产管理有关规定进行管理；四是对于国企改制，拆迁安置用房、只租不售的创新型产业用房，高新技术园区范围内房地产的转让有特别规定的，从其规定。

【记者】李斌

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