小产权房网房地产疑难案件专家，粤湾律所主任首席律师
张茂荣律师团队长期专注于深圳小产权房（特别是拆迁过程中小产权房争议解决）的法律服务和研究，然近来连续遇到即便是小产权房因城市更新已经拆除，双方仅就搬迁补偿权益归属发生纠纷，法院也以必须“先行后民”为由不予受理的情况！
法院认为应当由行政机关先行处理的法律依据是《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（简称《处理决定》）、《城乡规划法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》违法建筑由行政机关区分情况分别处理的相关规定。
已列入拆除重建类城市更新（以下城市更新均特指拆除重建类）专项规划范围并进入搬迁阶段的小产权房，到底适不适用上述规定由行政机关先行违法性处理，笔者坚定认为不需要：
上述规定只是适用通常情况下违法建筑的处理，城市更新立项本身已确定项目范围内的所有建筑（无论合法还是违法）均面临拆除——由权利人与市场主体协商一致签署《搬迁补偿协议》交付实施主体拆除，换言之，城市更新的制度设计已经排除了上述规定的适用（特别是对违法建筑确认所有权、没收、临时使用方式的处理）。
奈何主审法官不熟悉城市更新的立法本意和“立项、专规、搬迁补偿、形成单一主体、确认实施主体、办理用地手续、开发建设、建成回迁”的基本流程，即便是磨皮嘴皮子反复解释，人家一纸裁定就是不受理，不服你再审去！
无奈之下只能代理客户再审“死磕”并大量检索案例，今天还真检索到了“明确确认纳入城市更新拆迁范围的小产权房已经行政处理，相关纠纷属于人民法院受理民事诉讼案件范围，法院必须予以受理”的案例，遂迫不及待分享给大家。
案号：广东省高级人民法院(2017)粤民申652号
裁判时间：2017年7月26日
裁判观点：
本院经审查认为，……根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条关于“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”的规定，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑经普查记录后，应先由行政机关区分情况进行处理。
陈少生提交的《深圳市三联城市更新项目拆迁补偿安置协议》、《三联社区城市更新拆迁房屋移交验收清单》，初步证明涉案房屋已纳入拆迁范围，即涉案房屋作为历史遗留违法建筑已经作出处理，陈炎洪依据其与陈少生签订的《房产转让协议书》，就涉案房屋产生的相关民事纠纷提起诉讼，属于人民法院受理民事诉讼的范围。二审裁定认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，并撤销一审判决，驳回陈炎洪的起诉不当，二审法院应对本案进行实体审理。
裁判结果：指令广东省深圳市中级人民法院再审本案。
1、本文案例将城市更新过程中小产权房的拆除也视为了《处理决定》第五条规定的“依法拆除”，笔者对此保留意见，原因是《处理决定》第五条规定的“依法拆除”主体是行政机关市政府，而城市更新过程中的“依法拆除”主体是与权利人签署《搬迁补偿协议》的实施主体（市场主体），一个是具体行政行为，一个是普通民事行为，不过都是“依法拆除”；
2、城市更新流程、法律关系复杂是事实，再遇到历时久远、错综复杂的小产权房纠纷，很多同行乃至法官一头雾水可以理解，但法院不能通过拒绝裁判方式将纠纷踢出门外，不予受理侵犯了当事人的诉权，将矛盾推向社会不予处理极易引发私力解决的暴力事件，不符合维稳的国家大政方针，故而即便再复杂枯涩，法官都必须去研究、学习并熟练运用；
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