小产权房网一、小产权房的概念
我国《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。也就是说在我国房屋只要一旦封顶，建房人就已经天然取得房屋的所有权。
但需要注意的是，在我国，农村土地属于集体所有，城市土地属于国家所有。在城市土地上建房需要通过划拨或者出让方式取得土地使用权，否则属于违建。即使开发商或建房人对私自建成的房屋享有所有权，但是政府可以为未取得土地使用权为由强拆房屋，且城市土地寸土寸金，基本上不存在未取得土地使用权而建造房屋的情形。
在农村，由于土地并不是那么金贵，政府关注力度不是那么大。灰色地带便应运而生，这也就给了“小产权房”孕育的土壤，这种房屋通常指建房人或开发商在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，其往往没有房管局所颁发的正规房产证，可能仅由乡政府或村委会颁发产证。然而乡镇政府或村委会颁发的所谓小产权房产证，实际上没有真正意义上的完整产权。
这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，房管局也不会对买卖双方之间签订的购房合同进行备案。这种买卖合同通常只在买卖双方有效。甚至有时在买房双方都是因违法而无效的合同。
法律规定：
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。”
《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外
《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。
二、购买小产权房需要注意哪些的风险？
1、小产权房交易因违反国家和法律强制性规定，得不到法律的保护。
2、卖方可以通过主张合同无效而一房二卖赚取差价。第一、因为小产权房买卖是非法的，所以当卖方想反悔时，就可以主张合同无效；第二、因为小产权房买卖合同没有房管局的登记备案，所以善意第三方根本无法查到买卖情况或是房子的权益状态，所以另一方面也容易让卖方钻空子一房二卖；
3、小产权房因不能办理过户登记，无法取得房屋所有权。由于没有相关法律规定，小产权房的产权不完善，虽然价格便宜，但根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。往往只有乡政府颁发房产证，于是小产权房没有法律意义上的物权，自然无法办理过户登记手续。因《物权法》第九条及相关司法解释的规定，不动产物权变动以书面合同+登记+交付+支付合理对价为所有权转移的依据。无法办理过户手续自然不满足物权法的有关规定，买房人自然也无法取得房屋所有权，只能获得房屋的使用权。
4、买房人再转让房屋比较困难。因小产权房屋买卖毕竟违法，升值的空间也不大，往往也面临拆迁等等不确定因素，所以买房人在接盘之后往往再次出售会比较困难。
5、一旦拆迁买受人只能得到很少的拆迁补偿款。小产权房在购房后如遇到国家征地拆迁等情形，由于没有国家法律规定的合法产权，买受人并没有合法的产权人身份，所以无法得到国家对产权进行的拆迁补偿，而买受人只能作为实际使用人得到的很少的拆迁补偿款。
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