深圳小产权房笋盘 教你分辨

如果你最近在关注二手房,那你肯定常常刷到朋友圈里的各种“笋盘”。

低于上一套成交xx万、业主急卖、超笋房源...

仿佛二手房不配上“笋”这个字,都不配挂牌出售了。

就连去看二手房,带看的中介都会直说,不笋不好卖。

不过,价格低就是真笋盘吗?

这个十一小长假,我陪一个朋友去看二手房,顺手总结了捡笋的几个坑,希望能给你一些参考。

毕竟能不能捡到笋是其次,避坑、安全是第一诉求。

两种情况,最有可能捡笋

什么是笋盘?

首先便宜≠笋盘。

即使是笋盘,房子本身必须是没有硬伤的,同时性价比也不错。

难免有人问了,既然这样业主为什么要卖呢?

对,这正是深圳二手房成交量上不去的重要原因之一。

深房中协统计的最新数据显示,截至10月10日,全市共有38443套有效二手房源在售,前三的有宝安7337套、南山6074套、罗湖5079套。

可供对比的是,今年4-9月,深圳共有12185套二手房过户,月均过户量2030套,不算增量,还可以再卖20个月。

所以更多的人,只是假装在卖房。

受访的福田片区中介也反映,“等待市场好转是现在大部分业主的心态,很多卖房业主对现在的价格表示不能接受。”

那么,什么情况下出笋盘?

大致可以分为两种,一种是原业主因为生意等急需用钱,这种情况,只要买家资金在手、能够快速付钱,不仅价格能压一压,捡到笋的概率也能提高不少。

还有一种是业主卖房置换,置换就像个连环扣,重点在于业主能不能以理想的价格买入下一套房。

我最近知道的一个案例,共涉及到4套房子,所以中介只能从中间的置换买家入手,最终,置换买家以较低的价格买入了下一套,同时降价出售原本的房子,促成了这笔成交。

所以买二手房更多的是看心态。

毕竟,这个行情下,钱在哪,主动权就在哪。

笋盘避坑,小心这三种房源

如果你遇上的业主正好着急卖,不管是变现还是再买房,你距离买到笋盘就更近了一步。

不过,还是需要提醒,市场上自称“笋盘”的很多,有三种房源需要特别注意,避免入坑。

??高负债房源

最近高负债的房源案例有很多。

比如,西丽片区代表性的大社区桃源村,有一套房源:

满五唯一,房子本身也没有硬伤,贴近参考价出售,乍一看是“妥妥的笋盘”,但是再仔细一看,欠款就有490万,甚至超出了参考价。

这意味着,一旦你的定金交到卖方手里,就存在无法收回的风险。

另外,负债高于成交价的70%的房子,正常的担保公司基本上都会拒绝提供赎楼服务,即便是能提供,收费标准也大大高于正常单,有时甚至是好几倍。

最近,南山豪方天际的一套房源降价出售,也是因为业主负债较高,74m2的3房,报价从780-750-728,到现在708左右都愿意卖,参考价740万。

还有一套龙悦居四期的房源,报价也是一降再降,据片区中介透露,这套房源还是绿本,业主手上甚至没有钱可以去换红本,只能等付了定金、换了红本再交易。

所以,在二手房买卖签约之前,一定要落实卖方的负债。

针对负债较高的房源,在合同中应做更多的约定,避免造成损失。

比如将定金托管至中介方,卖方未成功赎楼之前不能收取定金。

要在卖方担保公司出具保函之后再做资金监管。

同时,约定好违约责任以及合同解除的条件,避免在交易过程中房产被查封带来的风险。

??高税费房源

买二手房,税费也是需要重点考虑的一方面。

有些房子看起来“笋”,一算税费就不行了。

京基御景华城是深圳热门成交小区,据乐有家数据统计,今年6-8月共成交21套,福田第4,放在全深圳,也能进前十。

上次陪朋友去看了两套同户型的房子,售价相差接近30万,不过了解之后才知道,挂牌价较低的那套房源,不满五,仅增值税加个税就接近31万。

9月30日,财政部、税务总局官宣,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

难得的是,深圳换房业主也能受益。

深圳贝壳研究院院长肖小平在其微博中表示,930政策释放的利好多少起了作用,体现在成交上,今年十一7天假,比去年上涨34%。

??特殊房源

福田80㎡的3房,南北通透;

产权也不错,红本在手、满五唯一;

挂牌440万、参考价418万,上一套成交480万;

再加上一句“价格还有得谈”,你会心动吗?

反正我朋友心动了,即使事先知道没有电梯,旁边配套也一般,但是到了看房现场才知道,这都不是重点,重点是这个小区有部分房源窗外看墓地。

而这套所谓的“笋盘”,正是这些房源的其中一套。

当然,起初中介也没有告知,而是看到窗外一个类似寺庙的建筑物之后,去询问了小区门口的物业人员,才知道那是守墓人居住的地方,再往后就是墓地了。

所以提醒大家,虽然说现在线上VR看房都已经非常成熟,还是建议多实地走访。

另外,对于大社区来说,还要关注房源在小区的整体情况。

比如,同样的面积,是不是别的户型有高赠送等等。

举个例子,以坂田片区的标杆盘万科第五园来说,整个小区共有9期,4期挂牌价与参考价相差近百万,8期甚至有低于指导价的,乍一看是8期房源更笋。

▲万科第五园位置图|图源乐有家

事实上,万科第五园8期不是万科开发,而是由另一家开发商建成后,被万科并进来的。

虽然现在由万科统一管理,但是户型设计等方面还是略有差异,错层设计,只有偶数层客厅出阳台。

而4期房源多高赠送,使用率相比8期高出一大截。

加上,体现在参考价整体差别不大,不实际对比了解就很难发现。

篇幅有限,不能列举出所有。

总结成一句话,买房还是要多看,不要排斥中介,多方面收集信息,多对比。

最后,关于二手房,

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