这是深中学区风波之后普通人最大的疑问。
巨量的保障性住房供应;
巨量的商品房供应;
未来二手房必定是践踏出货!
可深圳缺地,而光明有成片的空地,光明还有高新产业的规划!
嗯,看多和看空同时在光明上演,天使和恶魔的内心焦虑再次开启。
今天我就是想聊聊,这个号称深圳最具争议性的板块,到底还能不能买?
我看了很多人的担心,总结了三个很多人诟病光明的点
1.保障性住房大量供应,影响片区质感
2.商品房扎堆入市,未来二手房出手困难
3.发展并不达到预期
我们挨个来看,事儿是怎么个事儿。
一提到保障性房,大家就是想到前阵子闹得沸沸扬扬的深中配建保障房事件。
于是我好奇的翻了一下,光明究竟有多少保障性住房?
这是去年2022年深圳基本建好的保障性住房的项目表。
包含深汕合作区、大鹏新区在内,一共有40个项目。
而光明凭一己之力占了其中9个,也就是说深圳近乎占1/4的保障性住房都在光明。
根据光明区政府的规划,未来光明要建成共有各类公共住房项目46个,到时候全部房源约6.35万套。
嗯,确实,光明未来是深圳保障性住房最多的区。
光明的角色变化如此之快,或许和整个深圳的发展策略有关系。
7年前,光明从功能区变成行政区,发展定位从“高新技术产业园区”到“世界一流科学城和深圳北部中心”、“大湾区综合性国家科学中心先行启动区”的历史性跨越。
这也正式开启了光明发展的狂飙之路。
当时很多人对光明的评价皆是:下一个南山。
毕竟高新技术产业,这种含金量贼高的产业,不正是现在南山所拥有的的吗?
再看看南山现在的房价,哇塞,还不赶紧冲?
时间来到2023年,光明明显还没成为下一个南山。
但深圳楼市却迎来了翻天覆地的变化。
深圳开始想走楼市双轨制了!
这两年深圳突然加大了保障性住房供应,甚至去年还开始了加大可售人才房的供应,今年还有规划未来要推出共有产权房。
很明显,深圳希望压住过快上涨的房价。
最新的规划,深圳要推出74万套保障性住房。
这74万套的供应怎么来?
得靠各种抠,现在新拿地的商品房基本都要求配套一定比例的保障性住房。
但这个量还是偏少,要完整目标,势必还需要像光明长圳凤凰英荟城这样的单独保障性住房项目。
可哪里有地呢?
现在看来,光明似乎是更合适的。
所以今年光明可不就是保障性住房供应最多的区域呗。
成片式的保障性住房,对新市民而言确实是好事,可对于想涨的商品房来说,可不是好事了。
毕竟房子背后还有资源、圈层的捆绑,7年前买光明的,可没想过邻居都是保障性住房的朋友吧。
就这么说吧,保障性住房扎堆的地方,对房价上涨的速度一定有有影响。
如果你是抱着想涨、能涨、快涨的心态,也要学会避开类似区域。
更扎心的,除了有保障性住房搅局之外。
光明还有大批次的商品房供应。
今年光明目前在售的楼盘就有17个,并且依旧保持着每年15个左右的新房入市。
而且已连续3年以上4万+的新房备案均价,期间仅有极少量楼盘突破5万。
并且可以肯定的是,这样的趋势肯定会继续保持下去,至少明年依然是,再高也就是5万出头而已。
新房供应量全市第二,仅次于龙华。
作为一个正在发展的区域,有这样的供应实属正常,如果成熟了,那光明房价早就奔5了。
但过多的新房供应,会有一个问题:
抢客,难涨。
一方面同时上市新房多,再加上市场本就没热度,光明的去化不理想。
其次,持续性地新房供应代表这个片区还没完全进入二手房市场,而二手房才是深圳市场的锚。
所以,短期光明的房价是很难拉升的。
而且,光明当下入市的新房还有一个bug点。
产品同质化太严重了。
户型产品基本是复制粘贴做出来的,不仅同个开发商做同样的产品,甚至不同开发商都做同样的产品。
如果刚好碰到一路之隔的2个新房,那基本是为难购房者了。
产品同质化,对二手房接盘侠来说,干扰太大,选择多,价格就难涨。
而且目前上市新房中的面积段基本都是89-120㎡的3-4房,因为单价低,从总价来看,定位就是刚需用户。
刚需用户能接受的价格上限是比较低的,说句再直接点的:区域的房价天花板是由高收入人群决定的。
为什么普遍性做这样的户型?
除了政策(70/90政策要求)之外,更核心的可能是户型太大,根本不好卖。
换言之,可能富人根本不会选择买这里。
一方面,光明对于习惯性居住在南山福田的客户来说太远。
另一方面,光明本区确实也还没有像南山那样的高端购买力。
也就是说,在光明还没有兑现牛X的规划以前,不会有多少有钱人把这里作为改善居住的选择。
而等到牛逼的规划真正实现落地,且不论还需要几十年的发展实际,积攒了大量有购买力的群体后,可能光明普宅也已经开发得差不多了,没有空间留给豪宅。
而对现在已经买入光明的二手业主来说,近几年有限价新盘和人才房压制。
长期来说,五年到十年的时间里,光明一直有大量的二手房出售,低价狙击,还是卖不上价。
光明的未来,还真的会是光明的吗?
光明的未来,基本都寄托于光明的产业发展。
这些年来光明交出的成绩单的确是非常漂亮。
光明区地区生产总值由2017年的854亿元跃升至2022年的近1400亿元,年均增速8.1%
增速为全市第三,成为深圳增长潜力最足、发展势头最猛的板块之一。
光明主要的产业布局,主要是在智能产业、新材料产业、生命科学产业以及现代服务业等“3+1”产业。
自2018年建区至2021年,规上、国高企业双双突破1700家,专精特新企业近400家,上市公司达到28家,企业数量以年均15.7%的速度增长。
更何况光明科学城的规划属于国家战略,定位非常高。
的确,就客观来说,买房看城市的规划很重要。
因为地段价值的变迁,往往和城市规划有很大关系。
但是,今时不同往日。
深圳的城市发展到了现在这个阶段,已经相当成熟。
整个城市的经济发展速度(GDP增长率)和全国一样,都从高速降到了中速,或许还比全国平均水平高。
但和自己的过去比,无疑慢下来了很多,很难再有过去那样大开大合的建设阶段了。
光明或许未来一定会光明,但至少不是短期。
经济增长这件事,既要靠自身规划和努力,但也得靠大势,当前的全球经济都乏力,很难说单纯靠一个国家异军突起。
经济增速放缓是全球的问题,深圳也不可避免。
在这样情况下,光明的产业导入,或许会是一个非常长的过程。
除了有产业以外,光明还需要有相应的医疗、文体、休闲配套。
这些都需要时间和资金砸入,再逐渐等待成型。
再加上深圳当前对楼市的态度转向,深圳房价短期也不太会有大涨的空间。
遑论光明?
最后,还有一点就是因为现在深圳放宽了贷款条件
核心区很多二手房迎来了放松,更是对远郊的新房有一定的冲击力。
如果可以淘到核心区的笋盘二手房,又有多少人一定要去远郊的新房呢?
光明在物理距离位于深圳远郊,通勤依旧是无法克服的硬伤。
特别是地铁对远郊房价拉动有限,6号线和13号线的价值被捧太高了。
当初深圳地铁14号线被捧的价值也很高,可14号线开通后,坪山房价涨了吗?
光明13号线开通后,一定会有人沿着地铁线外溢居住,但这批人却不一定是买房的那批人。
光明前几年就开始炒作产业规划利好,但是配套跟不上房价上涨的速度
而且光明目前开盘的新盘多半不属于中心区,地理位置不够核心,多半目前周边还没有地铁可以通行。
所以,不在光明核心片区的新盘,未来在价格上大概率还要接着“内卷”。
而越来越卷大概率只能卷死自己。
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