小产权房网提问：星叔坐标杭州想在杭州购置200万上下的三室90平下的住宅希望至少保值当然增值更好想将来十年二十年后置换星叔推荐什么板块比较有潜力发展自己有看过良渚闲林丁桥大江东下沙仁和一头雾水好像只有良渚好点可是价格高希望星叔给点意见还有个问题星叔觉得现在是适合买还是适合观望疫情刚缓和下来也不知道是适不适合出手会不会后续会房产商会有优惠呢？
回答：今年上半年的低迷，并不代表今年会持续低迷，买房人仍然要抓住窗口期。
楼市，已经开始重启，想买房的刚需，一定要留意3月份-6月份之间的买房窗口期，不可延误抄底契机，被暂时压抑住的购房需求，一定会被释放出来。
200w能买到杭州范围的房子，但大部分都应该是在余杭萧山，城东的话考虑大江东，另外下沙大学城北勉强也符合你的要求，都在200w上下。
杭州现在的发展规划很明确，城市向东，养老向西，你应该去买大江东，那里都是高教园、高端制造业，是年轻人奋斗的地方。
与此同时，大江东的价格也比较厚道实惠，想象空间比较大。杭州的规划，城市（产业升级、城市建造、第三产业）向东，养老（旅游、文体、养生）向西。
良渚环境好的没话说，配套也好，就是距离主城区远了点，但是离未来科技城不远。如果你工作生活中心在城西或者城北是可以考虑。
杭州投资回报率高的楼盘详见内部分享
提问：星叔，买精装修好还是毛坯房好？2房还是3房？
回答：1.正常来说，毛坯房和精装修的房子是没有绝对的标准的
投资的话，精装比较好，即买即住、即租即收益，避免毛坯交房后在装修时期的空置率，资金上也有灵活空间。很适合买了之后出租出去做房东，买精装也比较省心省时
2.买三房比较好
一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。
每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。
追求更美好生活是每个人的梦想。
如果你买了小房，将来二手市场上竞争对手就非常多，卖不起高价钱
但如果你提前买好三房，一步到位，不需要换房了，不光省事，还能就等着下面一房、二房的一堆人卖掉房子置换上来、从中获利。
提问：您好！坐标上海，考虑自住和投资，首套房买新房还是二手房，平层还是联排叠墅？
回答：上海一线城市新盘普遍溢价，重点关注二手次新。
自住加投资优先考虑平层，流动性更好，金融性更强。
别墅用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资。
而事实情况是别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。就投资来说，别墅无论从面积、总价和客群来分，流动性均弱于大平层，成交周期也非常长。
在你所在的城市，在相近地段找开盘时间相近的别墅和平层，对比一下当初的售价和现在的价格，正常情况下大平层增值更快。
提问：星叔，现在子弹200，西安全款能买哪里，不想贷款有压力？
回答：西安投资回报率高的板块详见知识星球内部分享
很多人不太理解房贷的本质，房贷的本质是抵抗通胀的工具。
打个比方吧，天上下刀子割肉，你要是有房贷这把伞，你就能躲过去，如果没有这把伞，那就只有用肉身接刀子，难免被割的命运。
所以，有人问我房贷该贷多少，我一律都是回答，用足杠杆，留足1-2补充现金流。
只有这样，你才能在有限的资金情况下，去买更好的房子。
那有人会问，2年之后怎么办？
年轻人，要有自信，相信自己通过努力三年后的收入能力一定能把这现金流的坑填上的。明白了？
提问：资料已收到，谢谢星叔~坐标西安，名下有一套80平的房子，贷款已结清，房子在西影路，地段还可以，在周边小区中属于优质小区，但是现在这边二手房价近期持续走低，我装修又花了不少钱，现在出手的话卖不上价格，不太划算。我最近又买了一套碧桂园云顶的改善平层，但是考虑到后面小孩的教育问题，以及同时希望能把现在手里的房产做个优化，想再看一套曲江一期的带学区小两室，因为做生意，手里流动资金有限，请问您觉得我现在这套是直接出手换一套曲江的二手学区房好呢，还是用这套做一个抵押贷再去买一套，把这套暂时留着等以后再卖。谢谢！
回答：今年不是很好的出货时机，选择方案二更好，截断抵押融资，买曲江小两室。
西安二手房价格已经连续跌了好几个月了，肯定还会迭的。
这是因为西安二手房价格虚高，主要是之前新房供应不足很多人将目光瞄向二手房
再加上二手房不受限价因素影响，所以疯涨，导致一二手房价格倒挂严重。随着新房供应的增加，二手房就会被打入原形。
提问：星叔你好，我们坐标杭州，外地来杭人员，前年听说绍兴上虞要拆迁，跟风买入了一套金舜花园的老房子，99年的，在顶楼六楼带阁楼，107平，目前出租租金可以跟杭州租房成本持平，买入的时候65万，现在90万左右，还贷后剩余60万的样子，想卖了再买其他地方，但是好像子弹太少没什么可买的地方，想请教下星叔。1.看星叔资料说非一线城市老破小不值得长持，那现在这种情况是尽快出手么？2.出手的话还有哪里房子可以买呢？盼复，谢谢
回答：第一、你这种情况如果拆迁不可期，建议尽快出手，小城市顶楼老破旧以后怕也难卖。
买房子最主要的不是选楼盘，而是选城市选地段。
有的老破小之所以值钱，是因为老破小附带的资源值钱，不是老破小本身的建筑值钱，无法进行交易的文保建筑除外。
老破小附带的资源值钱之所以值钱，是因为城市中心不会转移。
只要不转移，城市扩张越快，大饼越摊越大，中心的势能越强，中心及附近的老破小越坚挺。
一旦城市中心转移，这资源也就不值钱了，老破小就成了贫民窟。
第二、投资建议破限购买杭州。首付60w可以买到200左右标的，200w能买到杭州范围的房子，但大部分都应该是在余杭萧山。
城东的话考虑大江东，另外下沙大学城北勉强也符合你的要求，都在200w上下。
杭州买房具体板块内性价比高的楼盘内部有详细推荐
提问：你好，坐标南京。家中两个孩子，目前有江宁区托乐嘉150平一套，翠屏清华园一楼93平一套。由于孩子在江宁南外方山上学，想卖掉翠屏清华置换一套到学校附近，房子至少要住10年以上，然后卖掉继续回托乐嘉去住。目前考虑到面积，户型和价格的原因，想换成小区环境不好但离学校一路之隔的有电梯的翰香苑，考虑到孩子大点自己就可以下楼上学。附近比较新楼盘有银城一方山，武夷名仕园，梦享家，五矿方山，招商方山里，老一些的有翰香苑，华菁水苑，陶苑。1，小区选择问题。2，翠屏清华园卖了有子弹260，是大部分款买入，还是腾出一部分资金在其他城市做投资比较好？哪个城市比较好？星叔帮忙分析一下如何购买和优化，希望给出建议
回答：第一、你的思路是正确的，不过我不建议你买太老的房子，因为还要考虑以后的出手问题，毕竟买了后你的计划是要住10年以上，更建议买新一点的房子。选择一个上学通勤最近的就可以。
房龄老的房子升值空间小，新房，尤其是受资源倾斜的热门片区，房价几年时间翻着跟头往上涨。而老破小呢？只能随着房龄越来越老，降价再降价。
同样的房子，达不到你的心理预期，恐怕到时候只能挥泪斩房了。
而且房龄和贷款有关，越老的房子贷款越难，额度越低。
老破大老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势，就像液晶电视取代那种大p股电视，平板取代液晶电视的趋势是一样的，未来就是被淘汰的产品。
第二、如果有多余子弹可以继续买房投资，同时也要看自己的月供能力和房票。
买房我建议贷款贷足，贷到就是赚到，因为限贷，所以能贷款是一种福利，而有的人畏惧贷款。
可以考虑二线省会城市武汉，重庆，郑州，成都，沈阳等，其中重庆，沈阳房票更好开发，二手不限购。
提问：星叔好，请问买二手房怎么砍价呢？
回答：最近很多人问到砍价的问题，今天详细说说：
关于砍价，如果房主打定了主意不降价，这个价估计难砍，最多象征性的少个3、5千，但这段时间，经济下行，房住不炒，再加上各方面的影响，买二手房砍价的成功率会升高一些。
如果你打定主意要买，不买睡不着觉，那你可以听听我的建议。
首先，看房之前去app上了解，你想买的这个位置，同房型，同楼层，不同楼层的卖出价格大概多少，你可以判断目前，你想买的这套房的报价达到了一个什么水平，有的城市会低于之前的价格，有的会高于，如果低于之前的价格，说明价格还能再降点；
如果高于之前的价格，那么相对来说，议价的空间略小。
无论怎么出价，心中有数是必须的。
紧接着，跟中介一起见房主，如果想买，顺利砍价，见面之前，先取10-15万现金带上。
不用取多，也不安全，带钱的用意就是告诉房主，你很有诚意，不是随便来逛菜场的，看到现金，特别是一堆钱，人的心理上会发生一些微妙的变化，至少房主知道，认真谈，房子可以卖出去。
然后，一个一个问题的谈：
1、比如房主是谁？谈的这个人有没有决定权？能不能最后拍板？
2、家具和家电怎么处理？留下还是房主自己处理？
3、户口什么时候可以迁出？如果还有学位在使用，是不是应该适当降价？
4、有没有其余欠款？如果需要垫资还款，费用怎么算？
5、什么时候房子可以腾空？
买房不能心急，慢慢谈，花时间的目的也就在于能不能利用有效时间砍价，可能多谈几句，5万下去了；
相谈甚欢，发现彼此还有共同的熟人，8万下去了也有可能。
但最需要注意的还是防止谈崩，砍价这个活，无非是你说降50万，房主说不少；你说40万，他说最多5万；一来一去，到达一个两方觉得合适的价位。
不过有句话这么说来着，再穷的男人，买菜也不还价；再有钱的女人，也会把还价当成乐趣。毕竟，买房毕竟不是买菜，你不买想着让房主降价再买，有可能很快就被别人买走了。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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