小产权房楼上滴水，莫“冷”了邻里情-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

□法治日报全媒体记者徐伟伦

□通讯员田婧

漏水致损，是邻里之间都不愿意看到的结果。如何防患于未然？遇到漏水应该怎么做才能把损失降到最低？产生纠纷如何妥善处理？

近日，北京市西城区人民法院召开“涉漏水财产损害赔偿纠纷典型案例”新闻通报会披露，漏水往往源于使用方疏于管理所致，漏水后不配合查明原因也会导致纠纷难以在短期解决。法官提示，注重预防是前提，快速沟通是关键，应积极维权妥善处置，莫让漏水“冷”了邻里情。

装修拆改结构导致漏水责任自负

“涉漏水财产损害赔偿纠纷案件具有明显的季节性特征。”西城法院副院长毕菲介绍，每年冬季因供暖管道及散热器引发的漏水纠纷高发，每年夏秋装修季因装修施工、管道拆移等引发的漏水纠纷高发，在该院受理的涉楼房环境邻里纠纷中，约九成源于漏水。

在日常生活中，装修拆改结构也是导致漏水的常见情形。在法院审理的一起案件中，冷先生及其父母在某老旧小区同一单元同一层内各有一套房屋，冷先生重新装修自己房屋时，将与父母房屋的隔墙打通，并将卫生间上水管挪移至隐蔽地方。为了应对今后楼上漏水又找不到人的情况，冷先生在供水主管道上加装了阀门。

装修结束后的供暖季末期，冷先生发现厨房天花板漏水，赶紧联系楼上的业主和租户，但发现楼上长期无人居住。随后，冷先生将楼上产权人和承租人诉至法院，要求排除妨害并赔偿损失。

法院在审理过程中启动了漏水原因鉴定程序，经鉴定漏水点上方的厨房区域的管道、暖气未见维修、更换痕迹，漏水原因无法查明。楼上业主认为，冷先生装修大规模拆改房屋主体结构，挪移主管道，导致老旧的管道震动而漏水，在漏水过程中，水锈又将漏点堵上，故漏水停止。

法院审理后认为，综合全案情况，鉴于冷先生大规模拆改了房屋结构并更改了供水管道，应由冷先生承担漏水原因的举证责任，在其无法举证证明漏水原因系楼上业主所致的情况下，法院驳回了冷先生的诉讼请求。

西城法院综合审判庭副庭长袁佳提醒居民，房屋装修和改造过程中不得擅自拆改房屋主体结构，不得擅自改动屋内供排水主管道。如果存在上述情况，发生漏水损害时，会引发举证责任的转移，一般由进行拆改一方的住户承担漏水原因的举证责任。在漏水原因难以查明时，则由楼下拆改住户自行承担举证不能的法律后果及漏水造成的财产损失。

此外，部分居民错误地将洗衣机安装在不符合排水条件的厨房或阳台，也可能导致漏水事件发生。法官提醒，厨房排污管道所排污水油污大，管道内壁附着油污容易变得狭窄，而洗衣机排水量远大于洗菜洗碗的排水量，加之洗衣机排出的污水富含泡沫，排到低楼层管道拐弯处，大量泡沫堆积，排水速度大大降低，排放不及的洗衣机污水就会从低楼层住户的排污口反出，导致低楼层住户的厨房甚至客厅等房间大面积过水和浸泡。包括部分新建小区也存在这样的问题。因此，居民在安装洗衣机时，应听从物业方的提示及指引。

损失数额鉴定与否需视情况而定

通过梳理近年来审理的相关案件，西城法院发现，漏水的发生常常是因为责任人在设施老化或损坏时未能及时发现而导致。损害发生后，侵权方和受损方往往对损失数额难以达成一致。

在法院审理的一起案件中，王先生在家中不当使用洗衣机导致上水管破裂，水流入楼下罗先生家中，将罗先生家的家具、床褥、电子设备及珍藏照片浸泡损坏。罗先生诉至法院要求王先生进行损害赔偿，其中家具、床褥、电子设备的损失数额双方争议不大，但对于照片损失数额双方产生了分歧。

罗先生认为照片承载了家人的美好回忆，必须进行修复，受损照片多达上百张，每张照片修复费用少则数十元，多则上百元，全部修复下来要几万元；王先生则认为，照片是普通财产，其本身价值并不高，几万元修复费用令其难以接受。

案件审理过程中，法院向双方释明需要对损害赔偿数额及修复费用进行鉴定评估，但双方均以评估费用过高、评估期限过长为由不申请鉴定。而后，法院依据现场查看情况，酌情确定损害赔偿数额为2.5万元。

一审宣判后，罗先生认为该数额过低，难以弥补自身的实际损失，王先生则认为该数额过高，超出了对方的实际损失。王先生不服一审判决，提出上诉，在二审期间，又顾虑鉴定费加上赔偿费用可能会高于一审判决结果而申请撤回上诉。

对此，袁佳提醒居民，确定损失数额是漏水纠纷的重要环节，除去一些较容易判断损失数额的情况外，大部分财产损失数额由专业的评估机构确定为宜。根据《诉讼费用交纳办法》规定，评估费用由申请方预付，由败诉方承担。作为漏水纠纷的受损方，可以在诉讼中行使自己权利，正常申请评估确定损害赔偿数额。作为侵权方，如果遇到漫天要价的受损方，亦可以通过申请评估确定损失数额，将自己的赔偿责任限定在合理范围内。双方如果认为评估费用过高，可以综合考虑支付能力、受损情况积极协商解决。

小矛盾可寻求基层调解组织化解

对于如何有效避免漏水发生的问题，西城法院综合审判庭庭长张长缨建议，居民在装修时，应选购正规厂家质量合格的产品，特别是卫生间防水层切莫贪图便宜，并确保做好防水试验。对卫生间及厨房的供排水管道要留足充裕的检测口或者安装可开合、可活动的柜体，避免因发生漏水，拆除墙体或者柜体造成损失。

在日常，应加强防护，定期查看隐蔽在柜体内部的管道，及时发现漏水情况。漏水之初，往往损失不大，损失越小矛盾也越容易解决。因此，在日常生活中，如果发现漏水，应第一时间与邻居快速沟通、快速解决。张长缨提醒，漏水问题不是一方单纯注意就可以避免的，每个家庭都可能是漏水问题中的过错方，也可能是受害方，因此快速有效沟通才是解决问题之道。

“属地居委会和街道的调解组织在百姓身边，能够第一时间了解矛盾、开展工作，而且了解本地区情况，一定程度上能有效调动物业等部门充分予以配合。”张长缨建议，居民在发生漏水事件后，可充分利用属地居委会、街道调解组织的力量化解矛盾。

对于双方分歧较大的纠纷，张长缨建议居民积极维权、及时诉讼：“及时诉讼的一大好处是有利于查明漏水原因。实践中，有百般抵赖、极力推卸责任的侵权人，也有漫天要价的受损害人，对于这种情况，居民可积极利用司法强制手段，通过鉴定、评估、判决、强制执行等程序来切实维护自身的合法权益。”