小产权房交完首付没有协议，小业主如何维权？

商品房和二手房，买房人的权利是不同的，具体来说，有一个比较特殊的法律规定，只适用于商品房的认购人，不适用于二手房的买方，那就是：对“消费性购房者”的特殊保护。

如果开发商资金链断裂，那么必然有很多债主要来分钱，比如工程款、材料款、税费等等，交了首期款的准业主也是其中之一；那么先给谁，后给谁呢？如果房子盖好了，到底是给准业主呢，还是拍卖房子大家分钱呢？这里就涉及到一个偿付顺序的问题；在非拆迁安置房的情况下，“消费性购房者”是有最大优先权的，这就是此处说的“特殊保护”，哪怕其他债权在先，消费性购房者仍然有可能跨越一切障碍，最终拿到房子（能办理小产证）。

这个特权，二手房买家就没有，但是别担心，二手房买家也有一个权利，对抗在先抵押权。

我国法律对待“居住需求”的态度是“有鉴别的特殊保护”，这个保护，是可以破抵押权的。如果你符合特定的条件，那么你就有可能突破债权顺序获得保护；

具体来说说图中的两种特权，所要求你达到的条件，比较严苛：

1、商品房的保护范围（消费性；底层逻辑：生存权保护）

1、个人购房者，且名下没有其他住房；

（主流观点：同一设区的市县/县级市）

2、房屋是用来“居住”的；

（主流观点：包括商住两用）

3、已支付房款至少50%；

4、没有其他投机、投资性因素。

二手房的保护范围（善意&守约；底层逻辑：债务人责任财产范围、善意保护）

1、房屋被查封前已签订买卖合同；

2、付款无逾期，剩余房款可现金；

3、查封前已实际占有房屋；

4、没有办理过户，并非买方过错导致的。

为了系统研究司法审判对于这类维权事件的落地态度，我研读了近三年几十个典型案例，包含所有最高院的指导性案例，不仅是系统梳理，在办理具体案件时也可以引用来支持自己的观点。

想看案例详情，可以关注公众h「简法买房」，那里面的文章内容更全，可以直接查到判决书原文。