东莞小产权房缺点是什么，房产投资哪些房子绝对不能买？

今天重要谈谈“哪些房子绝对不能碰”，希望帮助读者朋友们躲坑避险。

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公寓的坑

无论谁来咨询，我都不建议购买公寓。因为投资公寓的坑实在太多，很多买公寓的人肠子都悔青了。

曾经有一位朋友说：2016年贪便宜，并且开发商还包租就买了一套公寓，结果别人家的住宅翻了一倍，他的公寓才涨20%，想卖还卖不出，白白错过历史性的大行情。

本来首付够买深圳龙华的，现在亏损卖掉公寓只够买惠州了。

相信很多买房的人，应该都听过“满五唯一”这种说法，这种房子在二手市场很吃香，来一套卖一套。

因为卖方的房产证如果满5年，并且是家庭唯一住房，购房者不需要缴纳个人所得税，只需要交1%的契税。以深圳为例，一套满五唯一400万的房子，杂七杂八加起来仅需4万多税费就能拿下来。

但是，公寓没有满五不满五这一说，必须交20%的个人所得税。

在这里也提醒一下想投资东莞的朋友，东莞是全国仅有的几个住宅也征收20%个人所得税的城市。东莞不光税费重，贷款评估价还很低，导致贷款上不去，所以短期投资尽量不要碰东莞。

回到公寓的问题，公寓买卖还有个特别坑的地方，就是再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，而且是实行四级超率累进税率（和个人所得税一个道理），征收至少30%最多60%。

再加上5.5%的营业税，各种杂七杂八的费用加起来就相当惊人了，所以，有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，公寓的流动性非常差。

流通性差，也就是公寓你想卖都卖不掉，因为很多买家一看到重税就望而却步了，除非你割肉出售。

投资客更注重短期利润，就算公寓有涨幅，减去各种交易费用，获得的回报必然比同价位的住宅要低。

哪怕自住也不要买，与其买慢涨的公寓，为何不买会大涨的住宅呢？

市场的选择千千万万，没必要趟公寓这个浑水。

其次，公寓很难落户，那就更别谈与户口绑定的学区房、社保医疗福利了。

我们买房，买的不是砖头，而是房子背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等，千万不要主次颠倒了。

再有就是产权问题。公寓的土地产权只有40年或50年，产权到期后是无法自动续期的。如果没有主动申请续期，或者申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家无偿收回。

而住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，不用担心产权继承问题其他还有些其他零零碎碎的缺陷。

另外，在居住体验上，公寓和住宅比还是不太方便：

不少朋友都会问：两个挨得很近的楼盘，一个是1-5层是商业综合体，上面是住宅的楼盘；另一个是纯住宅的楼盘，到底哪个会涨得快，赚得多？

一般而言，是后者涨得快，因为前者有商业综合体，开发商觉得自己配套很好，开盘时就高溢价，假设是4万；而另一个纯住宅，因为没有商业体生活不是很方便，所以开盘价是3.2万。

那么几年后，这两个楼盘会涨成什么样呢？

前者6万，后者5.8万，前者涨2万，后者涨2.6万。

贵，还是前者贵，但涨幅却是后者胜出。

这就是为什么买万达旁边的房子总比买万达本身还要赚钱的原因。

背后的逻辑是有商业综合体和公寓的楼盘，停车混乱，人流来来往往，周边环境差，不宜居。

而有钱人都喜欢“住得纯净一些”，入则宁静，出则繁华，所以后者涨幅更理想。

总的来说，同样的钱，投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。

我们每一次购买都必须实现价值最大化，买就买涨得快的房产，这样才能更快置换到自己想要住的大房子，实现资产目标。

远郊房的坑

远郊房的最大诱惑是便宜，而最大的坑是长期慢涨，跑输大市，甚至套牢。

那什么是远郊房呢？

一二线城市通勤距离超过极限25公里，三四城市超过15公里，都属于远郊房。

一个楼盘中短期是否值得投资，最微观的判断方式就是：如果这个楼盘方圆3公里没有3家以上的房产中介长期经营不倒闭，那就不太值得买。

因为这个楼盘周围没有足够二手成交量，孤零零几个楼盘，中介都活不下去，而我们投资者是要在二手市场变现的，连个中介铺都无，更别说接盘客了，怎么变现？

很多远郊楼盘一手价格不断涨，开发商拼命鼓吹，但是二手却卖不掉，因为有价无市，价格不扎实，导致无法变现。

远郊房还有一个概念就是“临深、临沪、环京”，诸如惠州大亚湾、启东、大厂、固安这种地方，成熟投资者是不会轻易碰的。

据说惠州大亚湾的房子有70%卖给了深圳人，大家想想，一个地方的房子难卖到什么程度才要跨市吆喝，跨市寻找买家呢？

而这些跨市买家的唯一目的就是：卖出

换言之，这些远郊房的潜在“抛盘力量”是远远大于“吸盘力量”的，一个区域如果大家都想着卖出，价格一定上不去。

那临深、临沪、环京什么时候值得买呢？对，大涨前夕。

大涨行情来的时候，总有冲昏头脑的人拼命上车，远郊房就会有一波急速上涨，这时大幅获利后就要趁早落袋为安，置换到更安全的地段。

不然就像燕郊的房产一样坐过山车，从1.8万涨到4.2万，然后又跌回2.8万。

远郊房的投资逻辑：快进快出，赚到货币行情就走。

有些人第一套买了惠州，惠州的平均涨幅远远低于深圳，年景不好的时候可能还要亏本，好不容易涨一点点，想换房的时候，卖房的周期可能都要一年，操作起来非常困难。

并且买了外地严重过剩城市的房子，贷了款，就有了贷款记录，再回来深圳买就要首付五成，钱没有赚到，深圳的房价涨了，你回来买房首付三成变成了五成，发现当时三成可以买深圳的单间，现在居然买不起了。

这个年代，处女贷比处女还值钱。

人生第一次一定要给一二城市有价值的房子，因为以现在的政策，你只有一次三成首付的机会撬动更多的资金。

在处女贷、房票珍贵的前提下，一次严重的错误购买，将要花更大的代价来挽救。甚至一次失误，就是一个阶层。

商铺的坑

早在十年前，互联网购物还不那么厉害的时候，商品零售的渠道主要靠实体商铺，每个城市都有一两条步行街或购物中心，而这些地方的商铺的租金都是天价的，才有了“一铺养三代”的说法。

但是，随着互联网深入社会各个毛细血管，零售渠道的多样化以及商品产能过剩，实体商铺的租金已经连年走低。

并且，在中国现阶段投资房产，赚的是资本利得，而不是利息。一个商铺哪怕一个月收1万租金，要赚100万，也得差不多十年，但是买住宅十年差不多可以做两个周期行情了。

大部分以租金来吸引人的投资项目都是坑，所谓包租几年，更是大坑。

另外，商铺是一个极易受到冲击的资产，商铺门口的马路改道，装上护栏，人流过不来，租金会立即下降。

其他诸如交通管制，地铁围蔽施工、周边业态变化，消防检查，甚至门口多种了一个树都会对商铺的租金产生影响。

很多朋友这时就会说了：收租挺好的，并且商铺也涨了。

当然，我们不是说100%的商铺不值得投资，而是说在商铺这个领域，真正赚到大钱的概率不高，可能占10-20%，但是住宅却不同，投资住宅的人80%都赚钱了，投资就要投大概率，寻找确定性回报的领域，长期做，反复做。

那确实要投资商铺，买哪一种呢？

买5000户以上的成熟社区底层商铺，门口面向小区外面，以便吸引更多消费人口。

这类型商铺做的是社区生活消费的生意，例如餐饮、医药、美容美发、少儿教育等，刚需高频，并且稳定，有一定安全性。

市区高价盘的坑

投资房产还有一类项目极具隐蔽性，那就是“市区高价盘”。这类型房产一般位于城市核心地段，配套成熟，有不错的教育、商业综合体资源，备受关注，但大家都知道：如果一套房什么都完美了，它一定有一样不完美，那就是贵。

作为成熟的投资者，买的一定不是项目的现在，而是项目的未来。

市区高价盘，所有配套都成熟了，未来可以变得更好的因素就大大减少了。那么它升值的预期，就没那么大了。

如果一项资产的价值已经体现在价格上，也就是“pricein”，那么我们应该立即回避，寻找其他更有潜力的资产。

市区高价盘，因为是标杆楼盘，开发商一定会开足马力，大做营销，拉高人们的价格预期，从而实现高溢价销售。

也就是说，该楼盘市价该卖4万，但是开发商全城大搞宣传，号称“传世之作，珍稀收藏”，人们就会有一定的心理预期，认为开盘价在5.5万以上，结果开发商5.2万开盘，引发疯抢。

而这些疯抢的人，都会被套几年，因为市价4万的楼盘，高溢价5.2万卖掉，也就是前面1.2万的涨幅已经被开发商提前透支，落袋走人。

所以，房产投资有个原则：除非政府限价打压，一般而言不买大搞宣传的项目，真正的好项目，是不需要做宣传的。

小产权的坑

小产权，是很多没有购房资格的人的考虑之一，这类房产没有正式的产证，一般要求全款交易，买来也只是自己住或者出租，很难在银行获得贷款。

那这一类房产，有没有投资价值呢？

总体来讲，中国的地上建筑，无论住宅、商铺、公寓、小产权、宅基地都有一定的价值，但是我们成熟的投资者追求的不是涨就行了，还要“涨得快，涨得多”，显然小产权不能满足我们的要求。

我们要明白，投资一定是有优先项的，以上那么多类型的房产，小产权一定不是优先项。

小产权很难贷款，没有杠杆，同样是100万本金首付三成买一套330万的住宅，与100万全款买一套小产权，同样是翻倍的行情，哪一种赚得多？

毫无疑问是三成首付，3.3倍杠杆的住宅。

自有资金投资回报率=涨幅*杠杆

2成首付就是5倍杠杆，3成首付就是3.3倍杠杆。

小产权自有资金投资回报率大概率跑输住宅。

即使这样，深圳甚至其他城市的小产权2015-2018年这一波行情，还是翻倍上涨了。只不过小产权是最后涨的，并且论自有资金回报率，还是不如贷款买住宅上杠杆厉害。

深圳华强北有两兄弟，一个买了一堆东莞长安的小产权，另一个买了南山的住宅，前者还在吭哧吭哧地求租客交租，“每月来一次”，后者已经开始借助银行资金裂变一套变两套，两套变三套，不断调换仓位，去二线城市扫货。

那如果已经买了小产权怎么办呢？

逢高出货，调换仓位到住宅领域，不要死等拆迁补偿。

很多人容易被媒体的拆迁暴发户新闻影响，梦想自己有一天也成为他们之一。

现实世界是怎样的呢？

中国的拆迁补偿，以目前的行政效率，90%的项目都是漫漫无期的，深圳有很多项目1998年就立项拆迁了，一家子，现在孩子都结婚了，还在住在落魄的破房子里。

我们投资，当然是要把主动权把握在自己手里，买小产权等拆迁，万一一直不拆呢？

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