孝感小产权房转让 你真的想好了吗？

本节目来自于孝感交通音乐广播《法律直播间》

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本期嘉宾：湖北峰鼎律师事务所王勇

主持人：春晖

在父母看来，将房产直接登记在未成年子女名下的好处很多，可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚前财产等等。但是，对于这些“用心良苦”的家长们来说，也许只是看到了将房产直接登记在未成年子女名下的利，却没意识到它的弊。

把房子放到孩子名下，有哪些利？

01

规避税费：将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠予、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税。

02

规避家庭破产风险，为自己和孩子都留条后路：有些家长从事商业经营活动，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路。

03

夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下：夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，协商将房产登记在子女名下。

04

提前为孩子准备婚前财产，不用担心其婚后被配偶分割

然而这样做也存在各种风险隐患。

1、买房不能贷款

如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。

2、子女购买新房需遵守二套房政策

如果房产证上有子女名字，孩子成年后买婚房，孩子可能面对二套房政策——婚后购买家庭第二套房要交房产税；如果房子的贷款还没有还清，首付需按二套房标准，贷款利率也可能上浮，买房的成本增多不少。

3、父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦

父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益，若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，保证书须经公证处公证。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

4、父母离婚时易出纠纷

如果夫妻离婚，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。

5、父母想再收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产

父母出资购房，把房产登记在子女名下，就意味着父母把这套房赠与了子女，只有子女才对这套房子拥有所有权。

如果父母年老，子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。

6、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。

重点剖析：离婚的夫妻是不可以分割孩子名下的财产的。

具体原因如下：

1

所有权：从所有权的角度来理解，财产登记在孩子的名下，其所有权是属于孩子，而不是离婚的父母。离婚的夫妻属于非物权人，只能分割夫妻名下的夫妻共同财产。

2

监护人的处分权：从监护人的处分权来分析，作为未成年人的法定监护人，其处分财产的行为只能有利于未成年人，离婚夫妻想要分割孩子名下财产，这是不利于孩子的合法权益的，因此也是不能分割的。

孩子名下财产应该如何处理？

1

孩子名下的财产不属于夫妻共同财产，不可以被分割。

2

夫妻离婚后，抚养孩子的一方可以继续以孩子法定监护人的身份替其管理名下的财产，直至其成年。

3

作为孩子的法定监护人，只能处分对孩子权益有利的行为。

买二手房遇见的隐形问题，一定要谨慎!

现在的房价居高不下，买二手房也是很多人的选择，但是在买房过程中，如果没有事先了解二手房的那一些隐形问题，会很容易产生房产纠纷。

1二手房产权不明确的

根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，因此查明卖方提交证书的真实性要放在首位。

2二手房土地权属不清的

房地产管理法规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，受让方应缴纳土地使用权出让金。同时，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，如果不是本村组人员，购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。先搞清楚土地权属，再决定买房也不迟。

3无共有人声明转让二手房的

共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务，按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。无处分权的人处分他人财产的合同无效，取得共有人同意将自己的份额分出或转让才使得该买卖合同。

4承租人未放弃优先权买二手房的

《合同法》第二百三十条规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。因此，需要承租人放弃优先购房权，否则很容易引起房屋纠纷。

5被保全、查封的二手房

最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的，我们要擦亮眼睛不能被骗。

6设定了抵押权的二手房

根据《物权法》、《担保法》规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。所以，设定了抵押房产的房屋，需要征得抵押权人同意，才能出售该房屋。

7不符合转让条件的二手房

经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房一定要当心。

8不宜出售的二手房

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