小产权房个人买卖担保，当事人以《商品房买卖合同》为担保但未过户的情况下是否有权要求相对人完成登记以实现让与担保？

裁判要旨

本案当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，债权人无权要求债务人交付标的物以及将标的物的权属变更登记至其名下以构成让与担保。

案例索引

《上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司、南充深龙泉房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷案》【（2021）最高法民申7954号】?

争议焦点

当事人以《商品房买卖合同》为担保但未过户的情况下是否有权要求相对人完成登记以实现让与担保？

裁判意见

最高法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。原审查明，金威公司因欠付东穗大丰分公司货款，委托深龙泉公司向东穗大丰分公司支付1450万元，并约定将深龙泉公司开发的案涉商品房登记在东穗大丰分公司指定人名下，由深龙泉公司在一定时间内回购，如深龙泉公司未能回购则东穗大丰分公司可以处置上述商品房。之后，东穗大丰分公司委托贾瀚波与深龙泉公司签订2份《协议书》及36份《商品房买卖合同》，将案涉36套商品房通过预售备案登记的形式登记在贾瀚波名下，并约定深龙泉公司在一定时间内回购，如未回购，则贾瀚波可以处置案涉商品房，并依据1450万元的总额，按一定期间内的网签价格进行结算。上述事实可以看出，双方签订《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，而是为深龙泉公司偿还1450万元债务提供担保。深龙泉公司的担保行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故东穗大丰分公司与深龙泉公司之间应按双方真实意思表示认定法律关系，双方仅有担保合同关系，并无商品房买卖合同关系。10号判决曾认定双方签订《商品房买卖合同》是为东穗大丰分公司设立让与担保，东穗大丰分公司在本案原审中亦予以认可，并在提出本次再审申请时仍认为双方之间系让与担保关系，现东穗大丰分公司改变观点认为其与深龙泉公司之间亦有以物抵债的法律关系，与查明的事实不符。

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