小产权房不给退房费怎么办能退房吗？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

裁判规则1：对学区房承诺的事实认定问题！

首先，从两原告购买案涉房屋的目的来看，两原告购买案涉房屋主要目的系为自己即将小学毕业的儿子能入读该房屋所在小区的配套中学，此目的从其与中介人员沟通记录及《房屋买卖合同》第八条特别约定均可以体现，也即若该房屋本身不具备配套中学这一条件，两原告不会对其进行购买；

其次，从本案《房屋买卖合同》第八条约定来看，“甲方承诺其名下子女于今年初三毕业，不影响乙方在2022年的学位使用”，该项约定表述清晰，在文义上并不会造成理解上的歧义，一方面该约定是被告欧某作出其子女于2020年毕业的承诺，另一方面亦是明确两原告的子女可以在2022年享受该房屋配套学校的指标；

最后，从房屋购买过程来看，被告公司作为中介方，其应对所出售房屋学区指标的相应政策充分了解，并告知购买方，在本案房屋销售过程中，当地教育局文件早已公布实施，但被告公司向两原告出示已经失效的教育局的文件，导致两原告以为其购买房屋后能享受入学指标。

综上，本案被告欧某在《房屋买卖合同》中承诺两原告购买其房屋后，在2022年子女入学时可以享受配套学校的入学指标，与实际政策不符，导致两原告购买房屋后子女入学配套学校的目的落空，被告欧某存在违约。被告公司作为中介方，在促使案涉房屋购买方签订房屋买卖合同过程时，出具已失效的政策文件，未能告知最新政策，存在履约不当。被告公司虽然系《房屋买卖合同》签订方，但在该合同约定中未负担何种义务或享有权利，其不存在违约行为。

裁判规则2：对学区违约的责任认定问题！

两原告请求被告欧某按照《房屋买卖合同》约定的第六条支付房屋总价款10%的违约金，该约定为“守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金”，故违约金适用前提是守约方要求解除合同的情况，在本案中，两原告并未请求解除合同，因此本案并不适用该违约金条款。

两原告请求被告公司退还中介费，因被告公司已完成促使双方订约的服务事项，其只是在服务过程中存在信息提供不当的情形，两原告主张按案涉合同约定要求被告公司退还全部中介费，本院不予支持。

根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案违约责任的认定，关键在于看两原告受损失的大小，本案两原告支付购房款后已取的案涉房屋所有权，该房屋仍旧属于学区房，其市场价值并未降低，因此两原告在房屋价值上并不存在经济损失，其所受的损失是其儿子在2022年小学毕业后将不能享受该房屋配套中学的入学指标，此种损失难以举证证明。

两原告购买案涉房屋时，其有能力或应当了解到相应配套入学的最新政策，两原告对此存在相应的过错。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等，根据诚实信用及公平原则，本院酌情认定两原告的损失，由被告欧某以及被告公司根据各自过错比例分摊。

裁判规则3：对未迁出户口致学区无法及时使用的责任认定问题！

原告与被告在履行上述合同的过程中发生，原告认为其购买被告涉案房屋的目的系为解决子女就学，而被告未能迁出户口保证涉案房屋为空学籍致使原告子女不能就读某所小学，构成违约，应双倍返还定金。被告认为，其不存在违约行为，其可以迁出户口，是原告主动提出不再要求履行合同。

关于被告是否存在违约行为及是否应向原告双倍返还定金的问题，本院认为，双方在《买卖定金合同》中仅约定“卖方将户口迁出，此房空学籍。”，即使一般房屋买卖合同，买受人购买房屋的目的系取得完整物权，排除物权妨害，出卖人也应该迁出所出售房屋户口，因此，仅从该约定不能认定原告购买涉案房屋的目的系为解决其子女入学，同时，卖方将户口迁出，此房空学籍并未约定的明确的履行期限，不宜认定被告逾期迁出户口。

另外，双方的《买卖定金合同》目前已经协商终止，被告已经将房款向原告予以返还，双方并未提出定金问题异议，因此，原告要求认定被告构成违约的请求本院不予采信，适用定金罚则要求被告返还定金无依据，但是依据双方合同解除的法律后果，被告应将定金向原告予以返还，虽然定金由第三人代收，但是不影响原告与被告的房屋买卖关系，且定金收据是被告向原告出具。被告不存在违约行为，原告要求被告赔偿损失本院不予支持。

裁判规则4：合同没有明确约定学区的违约责任认定！

关于学区问题，合同中并未明确约定学区问题，原告亦未举证证明被告对于学区问题作出承诺，另外如原告为了学区而购房，其自身应该对于该重大事项有审慎注意义务，即其应在购买前即签订房屋买卖合同前详细了解房屋的性质以及学区的划分等情况，而不应在签订合同之后再去了解。综上，原告未提供证据证明被告存在过错，故其要求被告承担违约责任返还定金及中介费无事实及法律依据，不予支持。

裁判规则5：擅自以学区取消为由解除合同要承担违约责任！

李某称其系基于让孩子上北京某所小学而购买案涉房屋，但因西城区多校划片政策的实施，导致案涉房屋无法进行北京市某所小学的填报，因此构成了情势变更，故李某对合同解除不承担违约责任；但应当指出，李某的上述意见不能成立。

因2020年4月当地教委会即向社会公布《2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，该意见明确指出自2020年7月31日西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学；李某主张的情势变更的适用前提是合同成立后，合同的基础条件发生了当事人订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，而本案案涉协议签订时间为2021年2月5日。

且双方在《补充协议》关于交易房屋入学名额的约定中载明：“甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名为北京某所小学（具体以西城区教委多校划片政策为准）……”，故交易双方对于案涉房屋在交易时即存在“西城区教委多校划片政策”系明知，而在2021年4月23日北京市西城区教育委员会所发布的《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》再次明确了积极稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，仍延续了之前的政策，现李某以其于2021年7月初发现案涉房屋无法填报其主张的北京某所小学，以此主张构成情势变更，并要求变更或解除合同内容，缺乏依据，本院对李某该项意见不予采纳。

裁判规则6：学区政策调整导致学区变更能否解除合同问题！

原告主张其购买房屋的主要目的是为了孩子上育民小学，由于学区政策的调整，该合同目的难以实现，故其有权要求解除合同。但合同签订时，相关的学区政策早已出台，合同中也并未约定案涉房屋系育民小学的学区房，因此，原告以此为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，原告不具有法定的或约定的合同解除权，其发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。

裁判规则7：没有按时迁出户口的赔偿属于补偿性损害赔偿！

《房屋买卖成交合同》明确约定“甲方在过户收到所有房款后30天之内户口迁出，逾期一日违约金200元，依次类推。”被告以其向派出所咨询其不迁出户口不影响原告落户为由进行答辩，但本案的事实是被告确实未在房款付清后30天内迁出户籍，因此被告违反合同约定。

但是，第一、本案中，被告在收到原告付款后及时向派出所咨询户籍政策、向原告告知可以落户且原告在落户时未受到阻碍也未及时要求被告迁出户籍，而是在其迁入户籍时发现被告郝世录未迁走户籍，被告在原告电话告知后及时迁出，被告郝世录的行为并非恶意拖延履行迁出户籍的义务。第二、房屋买卖的主要目的是交付房屋，迁出户籍为主合同的附随义务原告诉请被告按照约定支付未按时迁出户口的违约金6600元，但原告按需迁入户口，并未影响其子女上学，原告在庭审陈述未对其造成损失。

违约责任中损害赔偿责任的目的是作为对违约行为造成的损失进行的补偿，合同的受损方有权获得其在合同中约定的利益。该种赔偿是一种补偿性损害赔偿，而非惩罚性赔偿。原告未受到损失，因此原告请求被告支付违约金的诉请本院不予支持。

裁判规则8：开发商在宣传册中对配套设施进行了充分提示！

原告表示，其于2020年开始通过各种渠道寻找合适的房源。后经房产中介的推荐，原告于2021年2月到被告售楼部了解房屋信息，被告的工作人员介绍属于学区房，原告反复与被告的工作人员确认属于学区房源后，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定原告支付三成的首付款，余款通过银行按揭方式支付。合同签订后，被告以贷款收紧为由不断催促原告补交首付款，原告共计向被告支付了大部分房款，并陪同被告工作人员到多家银行办理按揭贷款未果。后经原告到当地社区和教育单位了解，案涉房屋不是被告宣传的学府房。原告认为被告在售房过程中背离事实、虚假宣传，欺骗原告签订合同并一味催促原告提供房款支付比例，原告现请求撤销双方签订的房屋买卖合同。庭审中，原告以受欺诈为由，请求撤销双方签订的房屋买卖合同。

原告认为被告公司以虚假宣传“学区房”为由欺诈其签订房屋买卖合同并一再催促其增加购房首付款比例，主张撤销案涉合同。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。被告公司在销售案涉房屋过程中，通过其制作的宣传画册等资料，对楼盘所在区域、地理位置、周边配套设施、房屋户型及结构等信息进行了充分提示，购房人原告也到被告公司的售楼部实地进行了解情况后才签订的书面房屋买卖合同，被告公司无有欺诈的故意和行为。故原告主张撤销合同，不符合前述法律规定，本院对其主张不予支持。

裁判规则9：销售广告为要约邀请，不当然构成合同组成部分！

原告主张被告向社会公开宣传涉案房屋属于名校学区房，购房可以获得华师附校的学位，但经相关部门确认后不属于华师附校学区房，故认为被告构成违约而起诉至法院。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

在本案中，《商品房买卖合同（预售）》中及补充协议内容中，没有任何关于购房可享有附近的“华师附校”学位的约定，补充协议第十五条第5点明确“本项目的学区划分和学位申请条件以政府教育主管部门和相关学校的最终文件为准，出卖人对此不作承诺，关于学位申请的条件必须前往主管部门与学校进行咨询”，第十七条、第十八条亦明确被告本项目制作的一切推广宣传及广告资料包括建筑模型、照片、图纸、楼书（含效果图、各种广告等所有资料）等，只供买受人参考，不视为出卖人对本项目的任何要约及承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以原合同及本协议为准，其对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。

原告出示的一系列“广告”以证明被告的宣传虚假，但该证据来源不明，且所涉内容未载入购房合同中，故原告要求确认被告违约的理据不足，本院不予支持。

原告作为完全民事行为能力人，在案涉购房合同及补充协议上已签名确认，现提出补充协议的内容未经双方协商、不应当成为合同内容和商品房开发规划范围应该包括红线周边区域的教育、运动、购物等设施的意见，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。

律师总结

对于原来承诺的学区现在没有了，能否退房的问题，需要区分以下两种合同：

其一，为个人与个人之间的房屋买卖合同。针对该种合同下，卖房人所承诺的学区没有，那么购房者能否退房的问题，需要考虑以下因素：

1、合同中，卖房人有没有就学区作出承诺，并且承诺如果没有所谓的学区，其当然可以无条件同意退房。

2、如果合同中没有以上条款的，那么购房者事后也不得以学区不存在而主张解除合同。

3、如果卖房人承诺了涉案房屋具备特定学校的学区的，但是没有将该内容作为可以解除合同的情形之一的，那么购房者可以主张相应的违约责任，具体违约责任的认定一般以补偿损失原则来确定，具体金额由法院酌定。

其二，为个人与开发商之间的商品房买卖合同或者商品房预售合同。针对该种合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

1、一般而言，开发商的合同中不会将商品房的配套学区作为合同内容，因此购房者需要核实该内容，并且就开发商是否在其销售广告、宣传资料中就学区做出了说明和允诺，该说明和允诺对于购房者是否同意订立该商品房买卖合同具有重大影响。所以，如果购房者将来发现该允诺的学区将来不存在的，那么必然需要搜集相应的证据予以证实。

2、即便通过搜集的相应证据，能够证明开发商在其宣传资料中就学区问题做出了允诺，那么也不一定构成合同可以解除的当然情形。毕竟学区只是配套设施，不构成合同标的物的一部分。购房者所购买的房屋，只能对其质量、面积、大小、朝向、位置等提出要求，不能够以其不具备所承诺的学区而贸然解除合同。